房地产2022年土地市场观察与展望：整体低迷，分化加剧，料将底部企稳

市场大幅走弱，全年延续低迷。2022 年房地产行业的困难程度是空前的，销售、投资、拿地、融资均出现了明显而持续的下降。在销售持续低迷、新增融资受限、债务偿还压力三大因素之下，房企对后市的态度趋于谨慎，拿地能力也大大受损，主观和客观两方面共同导致房企拿地大幅减少。截至 12月中旬，全国 300 城土地市场成交建筑面积仅约 12 亿平方米，较 2021 年下降近 40%。持续低迷的土地市场使得地方拍地压力进一步增加，部分此前自发跟进集中供地的非 22 城当前已逐步恢复常态化供地。纵观 22 城全年集中供地情况，市场低迷成为了主基调，主要呈现四个特点：供需双弱、底价成交率创新高（流拍率的下降并不能掩盖土地市场整体低迷的态势）、溢价率维持低位、国央企及城投托底比重加速上升。 22 城集中供地数据概览：整体低迷，城市分化。在市场整体低迷的背景下，各城市间土拍热度仍有较大分化，纵观今年集中供地（22 城与非 22 城），仅有北京、上海、深圳、杭州等市场基本面强劲的“龙头城市”整体热度较高，成都、南京、武汉等此前房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、成交单价提升等正向反馈，但有招拍挂土地整体质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需时日。 2023 年土地市场展望：低位运行。根据我们此前外发的年度策略《幽而复明》，我们对 2023 年土地市场的基本面走势做出三种路径推演：1）最差的方向：销售降幅收窄，但去化进一步下行，土地出让金跌幅预计在-10%以内，但我们认为这种情况出现的概率不大；2）最好的方向：需求强劲复苏，去化大幅走高，土地出让金预计+15%，我们认为这种情况出现的概率尽管也不大，但高于上文“最差的方向”；3）最可能的方向：需求慢复苏，供需弱平衡，土地出让金同比+5%，我们认为这种情况出现的概率是最大的。而对于 22 城集中供地的展望，我们认为在当前的市场环境下大部分城市土地市场仍将低位运行，根据城市间热度的不同，部分城市集中供地的规则将持续放宽、推出频次将持续增多、供应量将持续灵活调整，在相对较差的行业图景下，国央企及城投托底的现象仍将普遍存在。 风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 投资建议：政策加码预期不变，静候市场修复。尽管当前地产基本面尚未反转，但随着稳地产支持政策的不断出台，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股债也逐步渡过最艰难的时候，地产股修复机会到来。重磅政策的持续落地，配合基本面困境反转，地产股值得拥有。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。推荐保利发展、万科 A、金地集团、招商积余。 市场大幅走弱，全年延续低迷 2022 年房地产行业的困难程度是空前的，销售、投资、拿地、融资均出现了明显而持续的下降。在销售持续低迷、新增融资受限、债务偿还压力三大因素之下，房企对后市的态度趋于谨慎，拿地能力也大大受损，主观和客观两方面共同导致房企拿地大幅减少。截至 12 月中旬，全国 300 城土地市场成交建筑面积仅约 12亿平方米，较 2021 年下降近 40%。持续低迷的土地市场使得地方拍地压力进一步增加，部分此前自发跟进集中供地的非 22 城当前已逐步恢复常态化供地。纵观22 城全年集中供地情况，市场低迷成为了主基调，主要呈现四个特点： 供需双弱：全年共推出地块 1666 块，较去年下降 43%（仅 4 城增长），成交地块 1490 块，较去年下降 34%（仅 5 城增长）。从成交面积和成交金额看，22 城全年共实现成交地块面积 6461 万平方米，同比-45%；实现成交建筑面积 14106 万平方米，同比-45%（仅 2 城增长）；实现成交金额 17441 亿元，同比-25%（仅 5 城增长）。 底价成交率创新高：第三批集中供地底价成交率为 73%，第四批高达 82%，为历次最高，今年仅上海、深圳底价成交率较去年有所降低。同时，溢价成交率和流撤拍率均有不同程度的降低：第三批集中供地溢价成交率为 17%，第四批集中供地溢价成交率仅为 14%，为历次最低；多方面因素导致流拍率下降，四批集中供地整体流拍撤拍率分别为 15%、8%、10%、3%，流拍率的下降并不能掩盖土地市场整体低迷的态势。 溢价率维持低位：2022 年第三、四批集中供地整体溢价率为 2.5%、2.3%，为历次最低。分城市看，在第三批次集中供地中，宁波、合肥、北京、杭州溢价率分别为 8.6%、7.6%、6.1%、5.1%，其余城市溢价率均小于 5%，其中超过一半的城市溢价率小于 1%。 国央企及城投托底比重加速上升：第三批集中供地中，国央企整体拿地比例达 77%，较本年第二次集中供地上升 10pct。2022 年 22 城五轮集中供地国央企整体拿地比例达 69%，分城市看，广州、深圳、北京、厦门等城市国央企及城投拿地现象较为突出，分别达到 94%、91%、89%、89%。 供需双弱 2022 年，22 城地块供应量出现萎缩，多个城市通过增加供应批次的方式减少拍地压力，多数城市已完成第四轮集中供地，南京、苏州、武汉、无锡等城市已完成第五轮。截至目前，22 城全年共推出地块 1666 块，较去年下降 43%；受供应量萎缩和房企拿地意愿减弱的影响，全年成交量也出现萎缩，共成交地块 1490 块，较去年下降 34%。分城市看，仅合肥、成都、杭州、无锡、厦门推出地块和成交地块数量较去年有所增长。 图1：22 城集中供地推出地块总量（单位：块） 图2：22 城集中供地成交地块总量（单位：块） 图3：2022 全年各城市集中供地推出和成交地块变化情况（当年同比） 从成交面积和成交额看，22 城集中供地全年共实现成交地块面积 6461 万平方米，同比下降 45%；实现成交建筑面积 14106 万平方米，同比下降 45%；实现成交金额17441 亿元，同比下降 25%。分城市看，仅上海、福州、成都、合肥、无锡成交金额较去年有所增长；仅合肥、无锡成交建筑面积较去年有所增长。 图4：22 城集中供地成交面积（单位：万平） 图5：22 城集中供地成交金额（单位：亿元） 图6：2022 全年各城市集中供地成交面积和金额变化情况（当年同比） 底价成交率创新高 受到销售低迷、房企缩表、预期转弱等影响，房企溢价拿地意愿愈发减弱，2022年第三批集中供地底价成交率高达 73%，而第四批集中供地底价成交率高达 82%，为历次最高。与此同时，溢价成交率、流撤拍率有所降低，2022 年第三批集中供地溢价成交率仅为 17%，第四批集中供地溢价成交率仅为 14%，为历次最低。由于供应量大幅减少、推出地块更加集中优质等因素，整体流拍撤拍率保持稳定，2022年四批集中供地整体流拍撤拍率分别为 15%、8%、10%、3%，但流拍率下降并不能掩盖土地市场整体低迷的态势。分城市看，今年全年大部分城市今年底价成交率都有不同程度的上升，其中无锡、青岛、长沙、郑州、沈阳、济南等城市底价成交率均超过八成，仅上海、深圳底价成交率较去年有所降低。 图7：22 城集中供地整体底价、溢价成交率 图8：22 城集中供地整体流拍撤拍率 图9：各城市 2021、2022 年集中供地整体底价成交率 溢价率降低 如前所述，房企溢价拿地意愿愈发减弱，整体溢价率降低，2022 年第三、四批集中供地整体溢价率为 2.5%、2.3%，为历次最低。分城市看，在第三批次集中供地中，宁波、合肥、北京、杭州溢价率分别为 8.6%、7.6%、6.1%、5.1%，其余城市溢价率均小于 5%，其中超过一半的城市溢价率小于 1%。 图 10：22 城集中供地整体溢价率 国央企及城投托底比重加速上升 受销售回款和融资受限的双重压力，民企财务紧张程度加剧，导致其拿地意愿大幅减弱。在本年第一次集中供地由小型地方民企带动部分城市土拍市场短暂活后，民企投资意愿难以为继，国央企及城投托底比重加速上升。2022 年第三批集中供地中，国央企整体拿地比例达 77%，较本年第二次集中供地上升 10pct。2022 年22 城五轮集中供地国央企整体拿地比例达 69%，分城市看，广州、深圳、北京、厦门等城市国央企及城投拿地现象较为突出，分别达到 94%、91%、89%、89%。 图11：集中供地国央企拿地比例趋势 图12：22 年第一批次集中供地国央企拿地比例 图13：22 年第二批次集中供地国央企拿地比例 图14：22 年第三批次集中供地国央企拿地比例 图15：22 年第四批次集中供地国央企拿地比例 图16：22 年第五批次集中供地国央企拿地比例 22 城集中供地数据概览：整体低迷，城市分化 在市场整体低迷的背景下，各城市间土拍热度仍有较大分化，纵观今年集中供地（22 城与非 22 城），仅有北京、上海、深圳、杭州等市场基本面强劲的“龙头城市”整体热度较高，成都、南京、武汉等此前房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、成交单价提升等正向反馈，但有招拍挂土地整体质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需时日。 2022 年北京共完成 4 批集中供地，共成交地块面积 244 万平方米，同比下降 16%； 共成交建筑面积 485 万平方米，同比下降 19%；共成交金额 1615 亿元，同比下降15%。 图17：历次集中供地成交面积及总价：北京 图18：历次集中供地成交楼面价：北京 图19：历次集中供地成交溢价率：北京 图20：历次集中供地成交及流拍比例：北京 2022 年上海共完成 4 批集中供地，共成交地块面积 548 万平方米，同比下降 29%； 共成交建筑面积 1102 万平方米，同比下降 30%；共成交金额 2839 亿元，同比增长 45%。 图21：历次集中供地成交面积及总价：上海 图22：历次集中供地成交楼面价：上海 图23：历次集中供地成交溢价率：上海 图24：历次集中供地成交及流拍比例：上海 2022 年广州共完成 4 批集中供地，共成交地块面积 279 万平方米，同比下降 35%； 共成交建筑面积 820 万平方米，同比下降 41%；共成交金额 1221 亿元，同比下降31%。 图25：历次集中供地成交面积及总价：广州 图26：历次集中供地成交楼面价：广州 图27：历次集中供地成交溢价率：广州 图28：历次集中供地成交及流拍比例：广州 2022 年深圳共完成 4 批集中供地，共成交地块面积 113 万平方米，同比下降 26%； 共成交建筑面积 420 万平方米，同比下降 22%；共成交金额 697 亿元，同比下降27%。 图29：历次集中供地成交面积及总价：深圳 图30：历次集中供地成交楼面价：深圳 图31：历次集中供地成交溢价率：深圳 图32：历次集中供地成交及流拍比例：深圳 2022 年南京共完成 5 批集中供地，共成交地块面积 423 万平方米，同比下降 30%； 共成交建筑面积 885 万平方米，同比下降 38%；共成交金额 1308 亿元，同比下降28%。 图33：历次集中供地成交面积及总价：南京 图34：历次集中供地成交楼面价：南京 图35：历次集中供地成交溢价率：南京 图36：历次集中供地成交及流拍比例：南京 2022 年苏州共完成 5 批集中供地，共成交地块面积 364 万平方米，同比下降 33%； 共成交建筑面积 664 万平方米，同比下降 38%；共成交金额 944 亿元，同比下降15%。 图37：历次集中供地成交面积及总价：苏州 图38：历次集中供地成交楼面价：苏州 图39：历次集中供地成交溢价率：