房地产行业周报2022第1周：传收并购贷不计入“三条红线”、板块首周表现亮眼

22年首周房地产板块上涨4.46%，领跑28个板块：22年首周4个交易日地产板块上涨4.46%，领跑28个板块。大盘受电气设备、国防军工等拖累下跌2.39%，近期地产板块超额收益明显。板块估值方面，本周末板块PE及PB估值回升至11.80X及1.03X，继PE估值之后本周PB估值回到1年中枢以上；相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为40%及45%，若剔除银行股折价分别为58%及60%，估值继续快速修复。个股方面，本周板块涨幅前五为宋都股份、皇庭国际、新华联、莱茵体育等，宋都股份拟转型锂电近期股价大涨，皇庭国际近期公告新增两位一致行动人增强控制权，此外公司正往半导体方向转型，莱茵体育受益体育概念持续上涨； 跌幅前五包括广宇发展、万业企业、西藏城投等，广宇发展前期受益转型新能源涨幅较大，此外中诚信国际公告关注广宇发展筹划重大资产置换及重大资产出售暨关联交易情况，万业企业及西藏城投前期受益转型集成电路及盐湖提锂涨幅较大。主要公司本周表现分化，中海、泰禾、万科及华侨城涨幅靠前，受益政策面传并购贷不计入三道红线的消息，板块龙头本周表现亮眼，而跌幅靠前为碧桂园服务、世茂系、融创及金科服务，受中诚信托公告称世茂系两家企业实质性违约影响，世茂系本周再度回调。 传房企收并购贷款不再计入“三条红线”、21年百城新房价格涨幅创近六年新低、北京首轮供地率先披露等：1）传房企收并购贷款不再计入“三条红线”：据财联社消息，从房企人士处获悉，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标；2）21年百城新房价格涨幅创近六年新低：全国百城新建住宅价格累计上涨2.44%，创近六年新低，涨幅较上年收窄1.02个百分点。2021年百城新建住宅价格累计下跌的城市有15个，较2020年增加2个；3）北京首轮供地率先披露：北京挂出2022年首批集中供地详情，成为全国首个上新的城市。18宗地有半数设置了竞现房销售面积环节，最高溢价率不超15%，地价上限平均溢价率设定为7.8%。 维持“强于大市”评级：12月重点房企销售总体依然低迷，但政策面积极信号不断累积，供给端及需求端资金面均有改善迹象，总体来看对优质房企支持力度更大，行业洗牌或将提速，经营稳健、运营能力强的央企国企及部分优质民企优势进一步凸显。受益政策面不断释放的积极信号、稳增长的预期及市场风格的变化，近期地产板块相对收益明显，估值持续修复。我们维持推荐1）优质龙头及部分民企万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。 1.板块行情回顾 1.122年首周房地产板块上涨4.46%，领跑28个板块 22年首周房地产板块上涨4.46%，领跑28个板块：22年首周4个交易日地产板块上涨4.46%，领跑28个板块。大盘受电气设备、国防军工等拖累下跌2.39%，近期地产板块超额收益明显。 表1：房地产板块与指数行情回顾 图1：房地产行业及沪深300近一年收益率 图2：本周各行业涨跌幅/% 1.2PB回升至1年中枢以上，板块估值继续快速修复 PB回升至1年中枢以上，板块估值继续快速修复：本周末板块PE及PB估值回升至11.80X及1.03X，继PE估值之后本周PB估值回到1年中枢以上；相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为40%及45%，若剔除银行股折价分别为58%及60%，估值继续快速修复。 图3：房地产板块PE TTM 图4：房地产板块PB LF 图5：房地产板块相对全部A股估值 图6：房地产板块相对全部A股（剔除银行）估值 1.3本周主要公司表现分化，龙头中海、万科等涨幅靠前 本周主要公司表现分化，龙头中海外、万科等涨幅靠前：本周板块涨幅前五为宋都股份、皇庭国际、新华联、莱茵体育等，宋都股份拟转型锂电近期股价大涨，皇庭国际近期公告新增两位一致行动人增强控制权，此外公司正往半导体方向转型，莱茵体育受益体育概念持续上涨；跌幅前五包括广宇发展、万业企业、西藏城投等，广宇发展前期受益转型新能源涨幅较大，此外中诚信国际公告关注广宇发展筹划重大资产置换及重大资产出售暨关联交易情况，万业企业及西藏城投前期受益转型集成电路及盐湖提锂涨幅较大。 主要公司本周表现分化，中海、泰禾、万科及华侨城涨幅靠前，受益政策面传并购贷不计入三道红线的消息，板块龙头本周表现亮眼，而跌幅靠前为碧桂园服务、世茂系、融创及金科服务，受中诚信托公告称世茂系两家企业实质性违约影响，世茂系本周再度回调。 表2：本周A股板块涨跌幅前五名 表3：本周主要公司涨跌幅前五名 2.行业重要新闻 2.1业绩：万科、融创等发布12月销售数据 表4：主要公司12月销售数据 2.2融资：旭辉发行绿色债、滨江发行超短融等 表5：本周主要公司融资情况 2.3增减持：朱荣斌减持阳光城等 表6：本周主要公司增减持情况 2.4回购：融创服务、碧桂园服务、旭辉永升生活等回购公司股份 表7：本周主要公司回购情况 2.5公司公告：旭辉赎回美元债、华润万象生活收购禹洲物业、阳光城人事变动等 表8：本周主要公司其他公告 2.6行业新闻：传房企收并购贷款不再计入“三条红线”、21年百城新房价格涨幅创近六年新低、北京首轮供地率先披露等 表9：本周行业新闻 表10：本周各地楼市新闻地事件 3.投资建议 维持“强于大市”评级：12月重点房企销售总体依然低迷，但政策面积极信号不断累积，供给端及需求端资金面均有改善迹象，总体来看对优质房企支持力度更大，行业洗牌或将提速，经营稳健、运营能力强的央企国企及部分优质民企优势进一步凸显。受益政策面不断释放的积极信号、稳增长的预期及市场风格的变化，近期地产板块相对收益明显，估值持续修复。我们维持推荐1）优质龙头及部分民企万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。