6月百强房企月度销售报告：新政效果延续叠加年中冲刺月，百强单月销售额达年内高点

6月百强房企操盘销售额环比增长37%，单月销售金额达年内高点，一方面517新政效果持续释放，部分核心城市在政策刺激下有超预期的表现；另一方面6月为房企年中业绩冲刺的时间窗口，推盘促销力度加强。 接下来下半年因为2023年基数较低，同比跌幅天然也会收窄，但观察重点还是在于销售的绝对值。从累计情况看，1-6月TOP100房企操盘口径销售金额18518.2亿元，同比降低39.5%，较上月累计同比增长4.7pct； 权益口径销售金额为14700.3亿元，同比降低39.7%，较上月累计同比增长5.3pct，权益比73.1%。从6月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额4388.9亿元，同比降低16.7%，环比增长36.9%；权益口径销售金额3622.2亿元，同比降低14.4%，环比增长40.7%。 TOP10房企1-6月操盘销售额降幅收窄至33.5%，其他梯队房企降幅仍在40%以上。从2024年1-6月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降33.5%；TOP51-100房企排名第2，同比下降41.4%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降47.7%。从2024年1-6月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降33.9%； TOP51-100房企排名第2，同比下降40.7%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降49.0%。 对比2024年1-6月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是50强门槛。具体看，10强门槛从890.0亿元下降至443.5亿元，同比下降50.2%；20强门槛从368.6亿元下降至185.7亿元，同比下降49.6%；30强门槛从216.5亿元下降至118.4亿元，同比下降45.3%； 50强门槛从133.3亿元下降至79.9亿元，同比下降40.1%；100强门槛从56.7亿元下降至33.2亿元，同比下降41.4%。 部分在核心城市货值充裕的房企6月销售额明显放量，但大部分已经出险的房企在核心城市无供应量，即使有政策加持同比依然保持较大降幅。 6月单月操盘销售额规模靠前的分别为中海地产、保利发展、华润置地、绿城中国、万科地产，分别实现销售额442.7、382.1、287.8、277.8、236.6亿元。从单月环比增速看，TOP40房企有30家实现环比正增，增速靠前的分别为中建壹品、电建地产、联发集团、雅居乐、中国中铁，增速分别为2719.1%、393.2%、160%、144.4%、142.7%。1-6月累计操盘口径销售金额规模靠前的分别为保利发展、中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地，分别实现销售额1577.1、1408.9、1265.1、1182.6、1121.6亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企仅1家实现同比正增长，即中建壹品累计同比增长0.8%，此外绿城中国累计同比-5.8%、中海地产-16.9%、保利发展-26.9%、华润置地-29.0%、建发房产-30.9%、越秀地产-32.7%、招商蛇口-38.4%、华发股份-39.5%、滨江集团-43.7%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。 基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 一、新政效果延续叠加年中冲刺月，百强单月销售额达年内高点 6月百强房企操盘销售额环比增长37%，单月销售金额达年内高点，一方面517新政效果持续释放，部分核心城市在政策刺激下有超预期的表现；另一方面6月为房企年中业绩冲刺的时间窗口，推盘促销力度加强。接下来下半年因为2023年基数较低，同比跌幅天然也会收窄，但观察重点还是在于销售的绝对值。从累计情况看，1-6月TOP100房企实现操盘口径销售金额18518.2亿元，同比降低39.5%，较上月累计同比增长4.7pct； 权益口径销售金额为14700.3亿元，同比降低39.7%，较上月累计同比增长5.3pct，权益比73.1%。从6月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额4388.9亿元，同比降低16.7%，环比增长36.9%；权益口径销售金额3622.2亿元，同比降低14.4%，环比增长40.7%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 TOP10房企1-6月操盘销售额降幅收窄至33.5%，其他梯队房企降幅仍在40%以上。从2024年1-6月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降33.5%；TOP51-100房企排名第2，同比下降41.4%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降47.7%。 从2024年1-6月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降33.9%； TOP51-100房企排名第2，同比下降40.7%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降49.0%。 具体看各梯队数据，2024年1-6月TOP10房企实现操盘口径销售金额9628.1亿元，同比下降33.5%；操盘口径销售面积5054.7万方，同比下降41.6%；权益口径销售金额7184.2亿元，同比下降33.9%，权益比重72.5%。 2024年1-6月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额3051.9亿元，同比下降45.5%； 操盘口径销售面积1949.5万方，同比下降41.1%；权益口径销售金额2350.7亿元，同比下降44.5%，权益比重71.1%。 2024年1-6月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额1447.4亿元，同比下降47.7%； 操盘口径销售面积912.8万方，同比下降42.9%；权益口径销售金额1218.3亿元，同比下降49.0%，权益比重69.0%。 2024年1-6月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额1902.3亿元，同比下降46.3%； 操盘口径销售面积1138.8万方，同比下降40.4%；权益口径销售金额1716.3亿元，同比下降45.0%，权益比重75.4%。 2024年1-6月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额2488.5亿元，同比下降41.4%； 操盘口径销售面积1292.1万方，同比下降43.7%；权益口径销售金额2230.8亿元，同比下降40.7%，权益比重77.8%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 对比2024年1-6月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是50强门槛。具体看，10强门槛从890.0亿元下降至443.5亿元，同比下降50.2%；20强门槛从368.6亿元下降至185.7亿元，同比下降49.6%；30强门槛从216.5亿元下降至118.4亿元，同比下降45.3%；50强门槛从133.3亿元下降至79.9亿元，同比下降40.1%；100强门槛从56.7亿元下降至33.2亿元，同比下降41.4%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 二、房企分化明显，在核心城市供应充裕的房企成交出现放量 部分在核心城市货值充裕的房企6月销售额明显放量，但大部分已经出险的房企在核心城市无供应量，即使有政策加持同比依然保持较大降幅。从6月单月操盘口径销售额来看，规模靠前的分别为中海地产、保利发展、华润置地、绿城中国、万科地产，分别实现销售额442.7、382.1、287.8、277.8、236.6亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有14家实现同比正增，其中增速靠前的分别为中建壹品、保利置业、象屿地产、雅居乐、中国铁建，增速分别为202.5%、87.4%、87.1%、67.1%、59.3%。从单月环比增速看，TOP40房企有30家实现环比正增，增速靠前的分别为中建壹品、电建地产、联发集团、雅居乐、中国中铁，增速分别为2719.1%、393.2%、160.0%、144.4%、142.7%。 从2024年1-6月累计操盘口径销售金额来看，规模靠前的分别为保利发展、中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地，分别实现销售金额1577.1、1408.9、1265.1、1182.6、1121.6亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企仅1家实现同比正增长。其中中建壹品同比表现最佳，累计同比增长0.8%，其次为绿城中国-5.8%、中海地产-16.9%、大悦城控股-19.1%、星河地产-22.4%。重点房企中，绿城中国1-6月累计同比-5.8%（下同）、中海地产-16.9%、保利发展-26.9%、华润置地-29.0%、建发房产-30.9%、越秀地产-32.7%、招商蛇口-38.4%、华发股份-39.5%、滨江集团-43.7%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示 （1）政策落地不及预期：当前市场情绪尚未明显好转，仍需持续的政策呵护市场购买力，若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心。 （2）需求复苏不及预期：如果房地产销售量价持续下行，将持续影响购房者预期，引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。 （3）房企出险风险蔓延：若房企出险风险进一步蔓延，或反向再次影响行业融资及销售。