房地产行业1月百强房企月度销售报告：1月市场季节性回落，单月销售规模处于历史较低水平

1月由于春节假期的影响，市场供求季节性回落，百强房企销售金额环比下跌，单月销售规模处于历史较低水平，但由于上年基数较低，降幅相较于2024年有明显收窄。2025年1月TOP100房企实现操盘口径销售金额2276.0亿元，环比降低48.2%，同比降低3.2%，较上月累计同比增长25.2pct；权益口径销售金额为1799.4亿元，环比降低50.9%，同比降低1.2%，较上月累计同比增长26.1pct。 2025年1月TOP50强房企操盘口径销售金额为1930.8亿元，同比降低5.8%，较上月累计同比增长21.5pct；权益口径销售金额为1488.5亿元，同比降低4.5%，较上月累计同比增长22.0pct。 2025年1月TOP10和TOP11-20房企操盘销售额同比分别降低10%和4%，其余梯队房企销售额同比增加。从2025年1月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP51-100房企，同比增长14.6%；TOP31-50房企排名第2，同比增长5.9%。 表现较差的是TOP10房企，同比下降10.3%。从2025年1月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP51-100房企，同比增长17.9%；TOP31-50房企排名第2，同比增长6.4%。表现最差的是TOP10房企，同比下降8.3%。 对比2025年1月与上年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是100强门槛。 具体看，10强门槛从72.4亿元下降至64.6亿元，同比下降10.8%；20强门槛从30.6亿元下降至26.5亿元，同比下降13.4%；30强门槛从16.6亿元增长至17.4亿元，同比增长4.8%；50强门槛从9.6亿元增长至10.7亿元，同比增长11.5%； 100强门槛从3.7亿元增长至4.8亿元，同比增长29.7%。 2025年1月保利发展以166亿元操盘口径销售额维持榜首，其次是中海地产和绿城中国。从1月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为166.0亿元，其次为中海地产、绿城中国、华润置地、万科地产，分别实现销售金额114.2、113.1、104.3、102.8亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有21家实现同比正增，重点房企中，华发股份50.6%、越秀地产32.4%、中海地产14.4%、建发房产6.6%、华润置地1.7%、绿城中国-4.7%、保利发展-10.3%、滨江集团-22.5%、招商蛇口-24.2%。从单月环比增速看，TOP40房企仅5家实现正增，重点房企中，保利发展-1.8%、滨江集团-22.6%、华发股份-39.3%、建发房产-49.3%、越秀地产-54.3%、绿城中国-62.5%、华润置地-63.8%、招商蛇口-69.7%、中海地产-70.1%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 重点标的 股票代码 一、1月市场季节性回落，单月销售规模处于历史较低水平 1月由于春节假期的影响，市场供求季节性回落，百强房企销售金额环比下跌，单月销售规模处于历史较低水平，但由于上年基数较低，降幅相较于2024年有明显收窄。2025年1月TOP100房企实现操盘口径销售金额2276.0亿元，环比降低48.2%，同比降低3.2%，较上月累计同比增长25.2pct；权益口径销售金额为1799.4亿元，环比降低50.9%，同比降低1.2%，较上月累计同比增长26.1pct。2025年1月TOP50强房企操盘口径销售金额为1930.8亿元，同比降低5.8%，较上月累计同比增长21.5pct；权益口径销售金额为1488.5亿元，同比降低4.5%，较上月累计同比增长22.0pct。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 2025年1月TOP10和TOP11-20房企操盘销售额同比分别降低10%和4%，其余梯队房企销售额同比增加。从2025年1月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP51-100房企，同比增长14.6%；TOP31-50房企排名第2，同比增长5.9%。表现较差的是TOP10房企，同比下降10.3%。从2025年1月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP51-100房企，同比增长17.9%；TOP31-50房企排名第2，同比增长6.4%。表现最差的是TOP10房企，同比下降8.3%。 具体看各梯队数据，2025年1月TOP10房企实现操盘口径销售金额1000.8亿元，同比下降10.3%；操盘口径销售面积513.1万方，同比下降19.7%；权益口径销售金额751.6亿元，同比下降8.3%，权益比重74.1%。 2025年1月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额443.5亿元，同比下降4.4%；操盘口径销售面积227.8万方，同比下降22.5%；权益口径销售金额315.4亿元，同比下降7.2%，权益比重65.6%。 2025年1月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额215.8亿元，同比增长1.0%；操盘口径销售面积117.7万方，同比下降10.4%；权益口径销售金额188.1亿元，同比增长5.0%，权益比重78.7%。 2025年1月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额270.7亿元，同比增长5.9%；操盘口径销售面积136.6万方，同比下降13.4%；权益口径销售金额233.4亿元，同比增长6.4%，权益比重77.4%。 2025年1月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额345.2亿元，同比增长14.6%；操盘口径销售面积171.8万方，同比下降1.7%；权益口径销售金额310.9亿元，同比增长17.9%，权益比重80.8%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 对比2025年1月与上年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是100强门槛。具体看，10强门槛从72.4亿元下降至64.6亿元，同比下降10.8%；20强门槛从30.6亿元下降至26.5亿元，同比下降13.4%；30强门槛从16.6亿元增长至17.4亿元，同比增长4.8%；50强门槛从9.6亿元增长至10.7亿元，同比增长11.5%；100强门槛从3.7亿元增长至4.8亿元，同比增长29.7%。 图表7：各梯队操盘口径销售金额门槛变化情况（亿元） 二、头部房企表现相对稳健，保利发展销售额维持榜首 2025年1月保利发展以166亿元操盘口径销售额维持榜首，其次是中海地产和绿城中国。从1月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为166.0亿元，其次为中海地产、绿城中国、华润置地、万科地产，分别实现销售金额114.2、113.1、104.3、102.8亿元。 从单月同比增速看，TOP40房企有21家实现同比正增长。其中中国铁建同比表现最佳，单月同比增长233.0%，其次为万华投资190.0%、深业集团173.8%、中国中铁145.5%、中交房地产120.9%。从单月环比增速看，TOP40房企仅5家实现环比正增长。其中新鸿基环比表现最佳，单月环比增长3475.0%，其次为融创中国293.9%、保利置业139.4%、卓越集团88.1%、万华投资24.3%。重点房企单月操盘销售额环比表现来看，保利发展-1.8%、滨江集团-22.6%、华发股份-39.3%、建发房产-49.3%、越秀地产-54.3%、绿城中国-62.5%、华润置地-63.8%、招商蛇口-69.7%、中海地产-70.1%。单月同比来看，华发股份50.6%、越秀地产32.4%、中海地产14.4%、建发房产6.6%、华润置地1.7%、绿城中国-4.7%、保利发展-10.3%、滨江集团-22.5%、招商蛇口-24.2%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等； （3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示 （1）政策落地不及预期：当前市场情绪尚未明显好转，仍需持续的政策呵护市场购买力，若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心。 （2）需求复苏不及预期：如果房地产销售量价持续下行，将持续影响购房者预期，引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。 （3）房企出险风险蔓延：若房企出险风险进一步蔓延，或反向再次影响行业融资及销售。