房地产行业2022年12月房企销售数据点评：全年百强销售降四成，提振政策加速落地

全年百强销售降四成，提振政策加速落地 2022年12月房企销售数据点评 事件描述： 克而瑞发布2022年12月房企销售情况，累计销售额TOP100房企2022年全年销售同比下降42.3%，较1-11月降幅小幅收窄1.0pct；12月单月销售金额同比下降31.5%，较11月降幅扩大4.6pct。 事件评论: 百强房企销售持续改善。12月单月销售方面，TOP100房企单月销售金额为0.75万亿元，环比上升约21.0%；销售面积为0.45亿平方米，环比回升约42.4%。累计销售方面，2022年全年TOP100房企实现销售额7.29万亿元，同比下降42.3% （2022年前11月：下降43.3%）；实现销售面积4.51亿平方米，同比下降46.7% （2022年前11月：下降47.8%）。目前在“保交楼”及首付比下降等政策的推动下，市场需求正逐步释放，主要体现在百强销售持续改善。另外累计销售同比降幅逐月小幅收窄亦符合行业“逐步企稳”的趋势。 大型房企销售降幅收窄，中小型房企销售有所下滑。累计销售额方面，2022年全年大型房企（累计销售额前10名）累计同比降幅放缓3pct、中型房企（累计销售额11-50名）累计同比持平、小型房企（累计销售额51-100名）累计同比降幅扩大1pct。12月单月销售额方面，大型房企销售同比降幅收窄较多，较11月降幅收窄10pct；中、小型房企销售同比降幅分别扩大5pct、28pct。2022年全年累计销售额增速较快的房企为万达集团（+55%）、越秀地产（+9%）、建发房产 （持平）。 取消限购限售城市有所增加，未来需求侧政策或加速落地。由于销售端回升需要需求端强支撑，12月地方需求侧政策再度加码：1）部分核心城市陆续取消限购限售。本月南京、郑州、东莞等地调整住房限购政策，兰州等取消限售规定；其中南京同时下调二套首付比至不低于40%，兰州调整首套商贷利率下限由4.3%至4.0%。地方扩大可购房范围并进一步下调购房成本或将激发居民的购置意愿，或可带动地方住房销售增量。2）公积金使用范围有所扩大。近期青岛、大理等城市推行公积金“商转公”，另外武汉推出都市圈9城内可异地偿还公积金贷款。公积金政策的持续优化在一定程度上降低了居民前期的购房资金压力，亦提升了后续的还贷便利性。目前受销售端复苏进度影响，短期内各地需求端政策或加速落地，尤其限购限售、二套首付比等相关政策或继续扩容。 投资建议： 受到市场信心不足等多重因素影响2022年全年销售持续下滑，但在需求端政策持续优化的推动下近期百强销售有所改善，未来各地或加快相关政策的推出。除此之外，融资端边际改善亦有望提振市场信心。目前银企合作不断扩容，支持对象主要为头部优质房企；同时月内多部委多次提及支持民企融资计划，优化头部房企资产负债情况等，或有望促进市场信心有所回升，从而带动销售端、投资端等逐步企稳，形成行业的良性循环。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 行业研究|内地房地产 31-Dec-22 强于大市 (维持) 微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584600 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 洪宁蔚联系人 +85239584600 Sabrinahong@cwghl.com 克而瑞发布2022年12月房企销售情况，累计销售额TOP100房企2022年全年销售同比下降42.3%，较1-11月降幅小幅收窄1.0pct；12月单月销售金额同比下降31.5%，较11月降幅扩大4.6pct。 百强房企销售持续改善。12月单月销售方面，TOP100房企单月销售金额为0.75万亿元，环比上升约21.0%；销售面积为0.45亿平方米，环比回升约42.4%。累计销售方面，2022年全年TOP100房企实现销售额7.29万亿元，同比下降42.3%（2022年前11月：下降43.3%）；实现销售面积4.51亿平方米，同比下降46.7%（2022年前11月：下降47.8%）。目前在“保交楼”及首付比下降等政策的推动下，市场需求正逐步释放，主要体现在百强销售持续改善。另外累计销售同比降幅逐月小幅收窄亦符合行业“逐步企稳”的趋势。 图1：2022年全年TOP100房企累计销售额同比下降约42.3% 图2：2022年12月TOP100房企单月销售额同比下降约31.5% 14150% 12100% 10 850% 60% 4 2-50% 2019/12 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 2021/02 2021/04 2021/06 2021/08 2021/10 2021/12 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 2022/12 0-100% 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2019/12 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 2021/02 2021/04 2021/06 2021/08 2021/10 2021/12 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 2022/12 -100% 累计销售金额（万亿元）同比（右轴） 单月销售金额（万亿元）同比（右轴） 数据来源：克而瑞，中达证券研究数据来源：克而瑞，中达证券研究 图3：2022年全年TOP100房企累计销售面积同比下降约46.7% 图4：2022年12月TOP100房企单月销售面积同比下降约34.9% 10100% 850% 6 0% 4 2-50% 2019/12 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 2021/02 2021/04 2021/06 2021/08 2021/10 2021/12 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 2022/12 0-100% 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 150% 100% 50% 0% -50% 2019/12 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 2021/02 2021/04 2021/06 2021/08 2021/10 2021/12 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 2022/12 -100% 累计销售面积（亿平）同比（右轴）单月销售面积（亿平）同比（右轴） 数据来源：克而瑞，中达证券研究数据来源：克而瑞，中达证券研究 大型房企销售降幅收窄，中小型房企销售有所下滑。累计销售额方面，2022年全年大型房企（累计销售额前10名）累计同比降幅放缓3pct、中型房企（累计销售额11-50名）累计同比持平、小型房企（累计销售额51-100名）累计同比降幅扩大1pct。12月单月销售额方面，大型房企销售同比降幅收窄较多，较11月降幅收窄10pct；中、小型房企销售同比降幅分别扩大5pct、28pct。2022年全年累计销售额增速较快的房企为万达集团（+55%）、越秀地产（+9%）、建发房产（持平）。 图5：大型房企销售降幅收窄，中小型房企销售有所下滑 -4% -33% -44% -43% -49% -46% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 1-12月累计同比 1-10名总销售额 12月单月同比 11-50名总销售额51-100名总销售额 数据来源：克而瑞，中达证券研究 取消限购限售城市有所增加，未来需求侧政策或加速落地。由于销售端回升需要需求端强支撑，12月地方需求侧政策再度加码：1）部分核心城市陆续取消限购限售。本月南京、郑州、东莞等地调整住房限购政策，兰州等取消限售规定；其中南京同时下调二套首付比至不低于40%，兰州调整首套商贷利率下限由4.3%至4.0%。地方扩大可购房范围并进一步下调购房成本或将激发居民的购置意愿，或可带动地方住房销售增量。2）公积金使用范围有所扩大。近期青岛、大理等城市推行公积金“商转公”，另外武汉推出都市圈9城内可异地偿还公积金贷款。公积金政策的持续优化在一定程度上降低了居民前期的购房资金压力，亦提升了后续的还贷便利性。目前受销售端复苏进度影响，短期内各地需求端政策或加速落地，尤其限购限售、二套首付比等相关政策或继续扩容。 表1：12月多地取消限购限售政策，证监会提及央地合作增信支持民企发债 时间 城市/部门 政策概述 凡在2022年12月1日至2022年12月31日缴纳商品房契税的，按照缴纳契税总额 2022-12-02 河南虞城 的15%给予补贴；在2023年1月1日至2023年1月31日缴纳商品房契税的，按照缴纳契税总额的10%给予补贴。 2022-12-02 九江 《通知》明确，生育二孩的家庭，购买首套自住住房申请住房公积金贷款，贷款最高限额在九江市住房公积金贷款最高限额基础上上浮10%。1）发布“商转公”细则。《办法》指出，商转公贷款只能申请转为纯公积金贷款，组 2022-12-02 青岛 合贷款中的原商业贷款不能申请办理商转公贷款。2）多子女家庭购买首套房，公积金贷款额度可上浮20%。 2022-12-06 荆州 在中心城区购买首套新建商品住宅的全日制大专以上(含大专)毕业生，可凭购房合同到所在区(功能区)行政服务中心住建部门窗口申请领取2万元购房补贴。购买首套新建商品房住房的按房屋总价1.5%给予补贴，购买二套新建商品房住房的 2022-12-06 广西靖西 按房屋总价的2%给予补贴，购买三套及以上新建商品房住房的按房屋总价的3%给予补贴。支持省内异地缴存职工办理“商转公”贷款。另外《通知》还调整了按月冲还贷”业务 2022-12-06 大理 的申请条件，单笔贷款可选择“按月冲还贷”或“按年偿还贷款提取”其中一种住房公积金提取方式。在房交会期间，政府将对参展项目成交房源购房人给予奖补，采取1万元家电家具 2022-12-08 武汉 数字消费券或购房贷款贴息数字消费券（二选一）和提供住宅专项维修资金奖补（首套房全额补贴、二套房及以上50%补贴）。全面取消限购。自2022年12月10日起，在佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街 2022-12-09 佛山 道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。上述区域暂停实施住房限购政策。二孩以上家庭购买首套住房，公积金贷款额度可适当提高。另外住建主管部门在实 2022-12-12 广州 施公租房保障时，可以根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾，对有未成年子女的三孩家庭按规定给予优先保障。适度调整住房限购政策，并支持团购在售商品住房、落实购房税收优惠政策、执行 2022-12-13 郑州 “认贷不认房”政策等，进一步满足居民合理住房需求，促进郑州市房地产业良性循环和健康发展。职工家庭名下无住房，无住房贷款记录或有商业性住房贷款记录且相应贷款已结 2022-12-13 杭州 清，为改善居住条件申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，执行首套房政策，贷款首付款比例不低于30%。武汉都市圈住房公积金同城化业务服务平台正式上线。即日起，武汉都市圈9城的 2022-12-14 武汉 住房公积金缴存职工，均可使用本地缴存的住房公积金，以委托扣划方式直接偿还在“圈内”其他城市的住房公积金贷款。 2022-12-15 兰州 2022-12-21 天津 2022-12-21 惠州 2022-12-21 国常会 取消限售规定。并阶段性调整兰州市首套住房商业性个人住