2024年第二季度住宅市场概览

研20究24部年8月 joneslanglasalle.com.cn 睿带见研你究 看中国 2024年第二季度住宅市场概览 2 全国住宅投资累计同比增速 “部5分17市楼场市活新跃政”度出有台所，回升 2024年第二季度，中国住宅市场依然处于深度调整阶段。5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门出台 了“一揽子”支持性举措（简称“5.17新政”），涉及下调全国层面首套及二套房贷首付款比例、全面取消全国层面首套及 二套房贷利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款等多个方面。“5.17新政”后， 个人购房的最低首付比例降至历史最低水平。在此次调整前，经历了数次降息后，贷款利率已处于历史低位，调整后实 际贷款利率继续下行。此外，今年以来，全国多数省份和城市已先后取消了此前执行多年的限购政策。截至2024年年 中，仅剩北京、上海、广州、深圳、天津和海南省仍在执行限购政策。在多项利好政策带动下，部分热点城市购房者置业 情绪及市场活跃度有所回升，但多数城市市场调整压力仍较大，市场全面修复仍需时间。 “5.17新政”主要内容1998年以来全国首套房最低首付比例政策变化 数据来源：中国人民银行、国家金融监督管理总局，公开信息整理 二房季企度开全发国投住资宅仍投偏资谨市慎场持续承压下行， 二季度，房企投资依旧谨慎，全国整体住宅开发投资仍处下行阶段。2024年1-6月，全国房地产累计开发投资5.3万亿元，同比下降10.1%；其中住宅投资4.0万亿元，同比下降10.4%。1-6月 全国住宅投资累计同比增速 份，住宅累计新开工面积2.8亿平方米，同比下降23.6%；住宅累计施工面积48.7亿平方米，同比下降12.5%。同期，全国住宅累计竣工面积1.9亿平方米，高基数下同比下降21.7%。 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% 06/2016 09/2016 12/2016 03/2017 06/2017 09/2017 12/2017 03/2018 06/2018 09/2018 12/2018 03/2019 06/2019 09/2019 12/2019 03/2020 06/2020 09/2020 12/2020 03/2021 06/2021 09/2021 12/2021 03/2022 06/2022 09/2022 12/2022 03/2023 06/2023 09/2023 12/2023 03/2024 06/2024 -20% 全国住宅新开工、施工及竣工面积累计同比增速 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 100% 06/2016 09/2016 12/2016 03/2017 06/2017 09/2017 12/2017 03/2018 06/2018 09/2018 12/2018 03/2019 06/2019 09/2019 12/2019 03/2020 06/2020 09/2020 12/2020 03/2021 06/2021 09/2021 12/2021 03/2022 06/2022 09/2022 12/2022 03/2023 06/2023 09/2023 12/2023 新开工面积施工面积竣工面积 数据来源：国家统计局，仲量联行 3 土拍市场分化延续 住宅用地成交溢价率 开金发流商收资紧 全球危金机融 住房限购令 一去手杠房杆销化售和 “三道红线” 控负债 限价政策 提地出“2两2城集供中”上土拍海取溢消价 率上限 120% 90% 60% 30% 0% 一线城市二线城市三四线城市 数据来源：国家统计局，仲量联行 2024年第二季度，由于销售端尚未实现实质性复苏，房企拿地意愿依然较低。不同城市和区域之间的土拍热度分化加剧，部分核心城市优质地块于二季度以较高溢价成交，而大多数城市，尤其是远郊地区，土拍情绪依然低迷。为提高房企参与拿地的意愿，各地政府正在逐步优化现有的土地拍卖规则，其中上海于二季度取消了商品住房用地土拍溢价率的上限要求。2024年上半年，一线城市住宅用地平均溢价率录得4.6%；二线城市住宅用地平均溢价率为5.3%；三、四线城市住宅用地平均溢价率为2.7%。拿地企业方面，国央企仍是拿地主力，民营房企拿地依旧谨慎。 展望2024年下半年，鉴于宏观外部不确定性因素犹在、内需依然承压，预计中央将继续加大财政及货币政策的调控力度，以促进宏观经济稳步回升。随着7月三中全会和政治局会议相继定调要持续防范化解房地产风险、加速落实和完善促进房地产市场平稳健康发展的新政策，各地“稳市场”、“去库存”的相关支持政策将继续完善落实。“稳市场“方面，预计各地将继续调整优化供需两端的楼市政策，其中核心一、二线城市的限制性政策有望进一步松绑。“去库存”方面，预计今年下半年各大城市收储的动作或将加速。这表明政府正采取积极措施来应对房地产市场中的风险，同时也为中低收入群体提供更多住房选择。总而言之，这些调节市场供需关系的举措有望在下半年发挥协同效应，市场下行态势有望趋缓并筑底。 主要作者 住宅市场负责人 盛中秀国秀区研丨究仲部量联行 Sherril.sheng@jll.com 6