2024年第二季度物流地产市场概览

joneslanglasalle.com.cn 睿见研究 带你看中国 2024年二季度中国物流地产市场概览 在2024年第二季度，中国物流地产市场受传统类型租户业务调整及谨慎扩张等影响，整体租赁需求偏弱。尽管传统需求呈现疲弱的扩张势头，但不同城市间的租赁活跃度仍保持分化。在供应方面，本季度的新增供应持续放量。受短期内大量新增 供应集中入市和整体租赁需求偏弱的影响，多个城市的空置率持续上涨。业主短期内采取以价换量的租赁策略导致租金进一步承压。预计2024年全年新增供应将达到历史最高水平，短期内这将导致整体空置率进一步攀升并持续挤压租金表现。 传统需求来源持续承压，跨境电商表现相对亮眼 在仲量联行定期追踪的主要物流市场中，2024年二季度的净吸纳量为122万平方米，虽然环比增长23%，但与去年同期水平相比，同比下跌了36%。上半年净吸纳量共录得224万平方米，较去年上半年相比增长7%，整体需求仍呈现出弱复苏的态势。面对经济环境的不确定性，传统需求来源的租户，如传统电商、零售和第三方物流均保持更为谨慎的租赁策略，多数租户以降本增效为目标。其中，本季度传统电商类租户在昆山、成都、无锡、上海等多个城市产生了成本驱动型的搬迁、整合或缩减租赁面积等活动，旨在优化现有仓库的运营效率。 成交量。自2023年底，华南五市物流仓储市场整体空置率持续下降；其中，惠州年前录得约36.4%的空置面积在上半年几乎已被完全消化。这主要得益于跨境电商企业积极去化了大部分空置面积并预租不少在建项目。 此外，为满足政府对于工业用地的达产税收等要求，在越来越多的城市中观察到高标仓赋能制造业的趋势，特别是先进制造业。其中，新能源产业制造商的工业品存储需求在包括西安、嘉兴和重庆等城市正稳步增长。与此同时，今年上半年，在长三角、京津冀和成渝都市圈的部分城市，商超食品类、白色家电的第三方物流企业以及平价电商的下游快递业等租户也抓住租金进一步走低的窗口期，选择进驻高标仓，以优化其物流布局。 值得注意的是，在华南地区，随着跨境电商企业积极深耕海外市场、拓展全品类布局，整体租赁需求持续增长，有效支撑了市场信心。具体来看，今年上半年，华南五市共录得近80万平方米的净吸纳量，其中，各家跨境电商企业贡献了绝大多数的 本季度新增供应持续走高，空置率短期内进一步攀升 步上涨。具体来看，本季度在多个城市录得历史最高水平的新增供应，其中，上海、嘉兴、南京本季度分别录得73万、52万、41万平方米的新增供应，空置率环比分别上涨了6.6%、9.3%和5.4%。此外，另有8个城市的空置率保持环比攀升的态势，当季上涨幅度在0.6至5.4个百分点之间。 2024年第二季度，仲量联行追踪的24个主要物流市场中新增竣工入市的项目面积达369万平方米，与去年同期水平相比增长了28%，并达到单季新增供应的历史最高水平。 今年上半年累计共录得561万平方米新增供应，加之整体租赁需求偏弱的影响，使得部分城市物流地产市场的空置率进一 业主为提升出租率进一步下调租金预期 2024年第二季度，在仲量联行定期追踪的主要物流市场中，大部分城市的平均租金环比录得负增长，同时部分城市的跌幅进一步加速。具体来看，廊坊、天津、太仓、武汉本季度租金分别环比下跌6.4%，6.2%，5.4%和4.6%。面对短期内新增供应的激增与整体需求偏弱的双重压力，业主对租金的预期出现进一步下调。特别是在空置率较高以及新增供应集中的城市，新入市项目和现有项目间的竞争更为激烈。为了吸引和保留租户，各业主纷纷采取了更为积极和灵活的租赁策略。 尽管本季度大部分城市的租金持续下滑，但得益于跨境电商企业整租与大面积租赁稳定增长，有效支撑了市场信心，因此华南五个主要城市物流地产市场平均租金水平继续整体保持平稳，其中，深圳、惠州、东莞本季度租金分别录得环比0.5%，0.5%和0.2%的小幅增长。展望2024年下半年，跨境电商企业将持续扩展全球、建立差异化竞争优势，并不断优化供应链与物流仓储网络，对于优质仓储资源的需求有望继续保持增长。得益于此，预计短期内华南各城市的租金表现仍将优于其他区域，并将保持基本稳定趋势。 主要作者 黄晖|仲量联行 姚耀|仲量联行 华东区产业与物流资深董事richard.huang@jll.com 中国区研究部总监daniel.yao@jll.com 仲量联行大中华区分公司 北京北京市朝阳区针织路23号国寿金融中心8层邮政编码100026电话+86 10 5922 1300 沈阳辽宁省沈阳市沈河区北站路61号财富中心A座21层邮政编码110013电话+86 24 3195 8555 香港 杭州 香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座7楼电话+852 2846 5000传真+852 2845 9117www.jll.com.hk 浙江省杭州市上城区新业路228号杭州来福士中心T2办公楼802室邮政编码310000电话+86 571 8196 5988传真+86 571 8196 5966 澳门 深圳 成都 澳门南湾湖5A段澳门财富中心16楼H室电话+853 2871 8822传真+853 2871 8800www.jll.com.mo 广东省深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场第三座19楼邮政编码518048电话+86 755 8826 6608传真+86 755 2263 8966 四川省成都市红星路3段1号成都国际金融中心1座29层邮政编码610021电话+86 28 6680 5000传真+86 28 6680 5096 南京 江苏省南京市中山路18号德基广场办公楼2201室邮政编码210018电话+86 25 8966 0660传真+86 25 8966 0663 台北 天津 重庆 台湾台北市信义路5段7号台北101大楼20楼之1邮政编码11049电话+886 2 8758 9898传真+886 2 8758 9899www.jll.com.tw 天津市和平区南京路189号津汇广场2座3408室邮政编码300051电话+86 22 5901 1999 重庆市渝中区民族路188号环球金融中心45楼邮政编码400010电话+86 23 6370 8588传真+86 23 6370 8598 青岛 山东省青岛市市南区香港中路61号远洋大厦A座2308室邮政编码266071电话+86 532 8446 8816传真+86 532 8579 5801 武汉 广州 湖北省武汉市硚口区京汉大道688号武汉恒隆广场办公楼3908-09室邮政编码430030电话+86 27 5959 2100传真+86 27 5959 2155 广东省广州市天河区珠江新城珠江东路6号广州周大福金融中心2801-03单元邮政编码510623电话+86 20 2338 8088传真+86 20 2338 8118 上海 上海市静安区石门一路288号兴业太古汇香港兴业中心一座22楼邮政编码200041电话+86 21 6393 3333传真+86 21 6393 3080 西安 陕西省西安市雁塔区南二环西段64号凯德广场2202-03室邮政编码710065电话+86 29 8932 9800传真+86 29 8932 9801 关于仲量联行 200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业，公司2023财年收入达208亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过110,000人。2024年是仲量联行进入中国内地市场的30周年，我们秉承“塑造房地产的未来，让世界更美好”的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览joneslanglasalle.com.cn 仲量联行 ©仲量联行2024年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。