2024年第二季度物流地产市场概览

研20究24部年8月 joneslanglasalle.com.cn 睿带见研你究 看中国 2024年二季度中国物流地产市场概览 在2024年第二季度，中国物流地产市场受传统类型租户业务调整及谨慎扩张等影响，整体租赁需求偏弱。尽管传统需求呈现疲弱的扩张势头，但不同城市间的租赁活跃度仍保持分化。在供应方面，本季度的新增供应持续放量。受短期内大量新增 供应集中入市和整体租赁需求偏弱的影响，多个城市的空置率持续上涨。业主短期内采取以价换量的租赁策略导致租金进一步承压。预计2024年全年新增供应将达到历史最高水平，短期内这将导致整体空置率进一步攀升并持续挤压租金表现。 传统需求来源持续承压，跨境电商表现相对亮眼 在仲量联行定期追踪的主要物流市场中，2024年二季度的净吸纳量为122万平方米，虽然环比增长23%，但与去年同期水平相比，同比下跌了36%。上半年净吸纳量共录得224万平方米，较去年上半年相比增长7%，整体需求仍呈现出弱复苏的态势。面对经济环境的不确定性，传统需求来源的租户，如传统电商、零售和第三方物流均保持更为谨慎的租赁策略，多数租户以降本增效为目标。其中，本季度传统电商类租户在昆山、成都、无锡、上海等多个城市产生了成本驱动型的搬迁、整合或缩减租赁面积等活动，旨在优化现有仓库的运营效率。 值得注意的是，在华南地区，随着跨境电商企业积极深耕海外市场、拓展全品类布局，整体租赁需求持续增长，有效支撑了市场信心。具体来看，今年上半年，华南五市共录得近80万平方米的净吸纳量，其中，各家跨境电商企业贡献了绝大多数的 非保税物流地产净吸纳量 成交量。自2023年底，华南五市物流仓储市场整体空置率持续下降；其中，惠州年前录得约36.4%的空置面积在上半年几乎已被完全消化。这主要得益于跨境电商企业积极去化了大部分空置面积并预租不少在建项目。 此外，为满足政府对于工业用地的达产税收等要求，在越来越多的城市中观察到高标仓赋能制造业的趋势，特别是先进制造业。其中，新能源产业制造商的工业品存储需求在包括西安、嘉兴和重庆等城市正稳步增长。与此同时，今年上半年，在长三角、京津冀和成渝都市圈的部分城市，商超食品类、白色家电的第三方物流企业以及平价电商的下游快递业等租户也抓住租金进一步走低的窗口期，选择进驻高标仓，以优化其物流布局。 9.0 8.0 7.0 净吸纳量（百万平方米） 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 1H2024 数据来源：仲量联行研究部 注沈：阳数、青据岛来、自广仲州量、联深行圳跟、佛踪山的、全东国莞主和要惠物州流。城市，包括上海、昆山、太仓、嘉兴、苏州、南京、常熟、无锡、杭州、宁波、武汉、成都、重庆、西安、北京、天津、廊坊、 本空季置度率新短增期供内应进持一续步走攀高升， 2024年第二季度，仲量联行追踪的24个主要物流市场中新增竣工入市的项目面积达369万平方米，与去年同期水平相比增长了28%，并达到单季新增供应的历史最高水平。 今年上半年累计共录得561万平方米新增供应，加之整体租赁需求偏弱的影响，使得部分城市物流地产市场的空置率进一 非保税物流地产供应量 步上涨。具体来看，本季度在多个城市录得历史最高水平的新增供应，其中，上海、嘉兴、南京本季度分别录得73万、52万、41万平方米的新增供应，空置率环比分别上涨了6.6%、9.3%和5.4%。此外，另有8个城市的空置率保持环比攀升的态势，当季上涨幅度在0.6至5.4个百分点之间。 14.0 12.0 建筑面积（百万平方米） 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 201120122013 2014 2015 201620172018201920202021202220232024 数据来源：仲量联行研究部 1Q2Q3Q4Q 注沈：阳数、青据来岛、自广仲州量、联深行圳跟、佛踪山的、全东国莞主和要惠物州流。城市，包括上海、昆山、太仓、嘉兴、苏州、南京、常熟、无锡、杭州、宁波、武汉、成都、重庆、西安、北京、天津、廊坊、 非保税物流地产现有存量和预测总量 12.0 建筑面积（百万平方米） 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 数据来源：仲量联行研究部 截至2024年第二季度 2024下半年新增供应 业主为提升出租率进一步下调租金预期 2024年第二季度，在仲量联行定期追踪的主要物流市场中，大部分城市的平均租金环比录得负增长，同时部分城市的跌幅进一步加速。具体来看，廊坊、天津、太仓、武汉本季度租金分别环比下跌6.4%，6.2%，5.4%和4.6%。面对短期内新增供应的激增与整体需求偏弱的双重压力，业主对租金的预期出现进一步下调。特别是在空置率较高以及新增供应集中的城市，新入市项目和现有项目间的竞争更为激烈。为了吸引和保留租户，各业主纷纷采取了更为积极和灵活的租赁策略。 2024年二季度非保税物流地产空置率和租金同比变化 尽管本季度大部分城市的租金持续下滑，但得益于跨境电商企业整租与大面积租赁稳定增长，有效支撑了市场信心，因此华南五个主要城市物流地产市场平均租金水平继续整体保持平稳，其中，深圳、惠州、东莞本季度租金分别录得环比0.5%，0.5%和0.2%的小幅增长。展望2024年下半年，跨境电商企业将持续扩展全球、建立差异化竞争优势，并不断优化供应链与物流仓储网络，对于优质仓储资源的需求有望继续保持增长。得益于此，预计短期内华南各城市的租金表现仍将优于其他区域，并将保持基本稳定趋势。 50% 45% 40% 35% 空置率 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 5% 0% 租金同比变化 -5% -10% -15% -20% -25% 数据来源：仲量联行研究部 主要作者 华东区产业与物流资深董事 黄晖|仲量联行 richard.huang@jll.com 当季度空置率（左轴）当季度租金同比变化（右轴） 中国区研究部总监 姚耀|仲量联行 daniel.yao@jll.com