销售排名稳居首位，年内一线城市拿地金额超六成

保利发展（600048.SH） 2024年09月17日 投资评级：买入（维持） 销售排名稳居首位，年内一线城市拿地金额超六成 ——公司信息更新报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 日期2024/9/13 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 当前股价(元)7.48 一年最高最低(元)13.55/7.30 总市值(亿元)895.39 流通市值(亿元)895.39 总股本(亿股)119.70 流通股本(亿股)119.70 近3个月换手率(%)54.73 股价走势图 销售排名稳居首位，年内一线城市拿地金额超六成，维持“买入”评级 保利发展发布2024年8月经营简报。公司销售规模有所收缩，销售行业排名稳 居首位，龙头地位稳固，拿地强度回升，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为6.8、6.3、5.9倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。 销售排名稳居首位，累计项目均价同比增长 2024年8月，公司签约金额221.15亿元，同比减少29.36%；实现签约面积125.43 万平方米，同比减少21.83%。2024年1-8月，公司实现签约金额2207.69亿元， 12% 0% -12% -24% -36% -48% 保利发展沪深300 同比减少26.20%；实现签约面积1224.64万平方米，同比减少28.89%。2024年8月，公司项目销售均价17631.35元/平方米，同比下降9.64%；2024年1-8月公司项目累计销售单价18027.26元/平方米，同比增长3.79%。据克尔瑞数据显示，2024年1-8月，公司全口径销售排名全行业第一。 单月获取上海一宗地块，年内一线城市拿地金额超六成 2024年8月，公司以招拍挂形式获取上海市青浦区一宗住宅用地，土地位于毛 2023-092024-012024-05 数据来源：聚源 相关研究报告 《销售市占率持续提升，结转毛利率下滑拖累业绩—公司信息更新报告》 -2024.8.20 《投资强度提升，一线城市累计拿地金额占比近六成—公司信息更新报告》-2024.8.9 《单月销售金额同环比增长，高溢价竞得杨浦宅地—公司信息更新报告》 家角路南侧，用地面积1.4万平方米，建筑面积2.8万平方米，拿地成本4.29亿 元，权益比例100%。公司1-8月拿地20宗，总建筑面积165.4万平方米，对应土地款259.7亿元，分别同比下降72.2%、73.8%，拿地金额权益比78.8%，拿地强度11.8%（2023同期为33.2%），其中在一线城市拿地金额占比60.2%。 融资渠道畅通，负债结构优化 公司2024年1-7月成功发行公开市场债券359.02亿元，包括95亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，较年初下降25BP；持续保持低位。截至2024年上半年，公司有息负债3725亿元，综合成本降至3.31%；扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，资产负债结构保持稳健。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。财务摘要和估值指标 -2024.7.11 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 281,017 346,828 383,164 403,876 416,698 YOY(%) -1.4 23.4 10.5 5.4 3.2 归母净利润(百万元) 18,320 12,067 13,195 14,245 15,163 YOY(%) -33.1 -34.1 9.3 8.0 6.4 毛利率(%) 22.0 16.0 16.2 16.8 17.3 净利率(%) 6.5 3.5 3.4 3.5 3.6 ROE(%) 8.4 5.3 5.5 5.7 6.0 EPS(摊薄/元) 1.53 1.01 1.10 1.19 1.27 P/E(倍) 4.9 7.4 6.8 6.3 5.9 P/B(倍) 0.5 0.5 0.4 0.4 0.4 公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报 告 数据来源：聚源、开源证券研究所 附表1：公司月度签约销售金额 月份 签约销售金额(亿元） 同比 累计签约销售金额（亿元） 累计同比 2023年1月 295.45 +4.39% 295.45 +4.39% 2023年2月 342.84 +42.98% 638.29 +22.09% 2023年3月 503.01 +30.94% 1141.3 +25.84% 2023年4月 416.95 +36.62% 1558.25 +28.55% 2023年5月 408.39 +7.46% 1966.64 +23.52% 2023年6月 401.57 -21.27% 2368.21 +12.65% 2023年7月 310.02 -6.05% 2678.23 +10.12% 2023年8月 313.08 -18.65% 2991.31 +6.19% 2023年9月 360.22 -6.18% 3351.53 +4.70% 2023年10月 331.14 -23.02% 3682.67 +1.42% 2023年11月 312.37 -15.61% 3995.04 -0.16% 2023年12月 227.33 -60.24% 4222.37 -7.67% 2024年1月 203.23 -31.21% 203.23 -31.21% 2024年2月 156.25 -54.42% 359.48 -43.68% 2024年3月 270.36 -46.25% 629.84 -44.81% 2024年4月 330.24 -20.80% 960.08 -38.39% 2024年5月 353.14 -13.53% 1313.22 -33.23% 2024年6月 420.14 +4.62% 1733.36 -26.81% 2024年7月 253.18 -18.33% 1986.54 -25.83% 2024年8月 221.15 -29.36% 2207.69 -26.20% 数据来源：公司公告、开源证券研究所 月份 签约销售面积（万平方米） 同比 累计签约销售面积（万平方米） 累计同比 2023年1月 183.94 -0.98% 183.94 -0.98% 2023年2月 203.41 +35.51% 387.35 +15.33% 2023年3月 243.49 +11.69% 630.84 +13.90% 2023年4月 256.86 +17.72% 887.7 +14.98% 2023年5月 262.64 +7.84% 1150.34 +13.26% 2023年6月 232.75 -20.21% 1383.09 +5.80% 2023年7月 178.64 -13.65% 1561.73 +3.14% 2023年8月 160.46 -10.51% 1722.19 +1.69% 2023年9月 196.4 -13.49% 1918.59 -0.10% 2023年10月 179.54 -31.26% 2098.13 -3.83% 2023年11月 159.46 -29.57% 2257.59 -6.25% 2023年12月 128.53 -62.18% 2386.12 -13.17% 2024年1月 118.8 -35.41% 118.8 -35.41% 2024年2月 94.77 -53.41% 213.57 -44.86% 2024年3月 153.3 -37.04% 366.87 -41.84% 2024年4月 186.66 -27.33% 553.53 -37.64% 2024年5月 194.3 -26.02% 747.83 -34.99% 附表2：公司月度签约销售面积 月份 签约销售面积（万平方米） 同比 累计签约销售面积（万平方米） 累计同比 2024年6月 206.42 -11.31% 954.25 -31.01% 2024年7月 144.95 -18.86% 1099.2 -29.62% 2024年8月 125.43 -21.83% 1224.64 -28.89% 数据来源：公司公告、开源证券研究所 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E利润表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E 流动资产 1300401 1268539 1622838 1698844 2038139 营业收入 281017 346828 383164 403876 416698 现金 176537 147982 300131 474433 657610 营业成本 219228 291308 321083 335850 344686 应收票据及应收账款 4054 3822 5013 4416 5227 营业税金及附加 13121 10259 11857 13530 14168 其他应收款 157426 150388 189674 168770 201054 营业费用 7530 8876 10077 10905 11459 预付账款 22556 21635 27186 24274 28820 管理费用 4744 5159 5824 6179 6417 存货 877893 869508 1024788 950218 1067851 研发费用 1238 86 1425 1556 1638 其他流动资产 61934 75203 76045 76732 77577 财务费用 3686 4391 4177 4417 4641 非流动资产 170952 168373 178728 191315 206245 资产减值损失 -1156 -5045 -4598 -4443 -3750 长期投资 106250 104296 104134 103792 103209 其他收益 239 132 177 183 183 固定资产 10147 8362 9905 12813 17218 公允价值变动收益 -142 16 43 41 -10 无形资产 371 373 368 318 261 投资净收益 4201 2212 2407 2111 1878 其他非流动资产 54185 55341 64321 74392 85557 资产处置收益 113 232 88 112 136 资产总计 1471353 1436912 1801565 1890159 2244383 营业利润 34693 24318 26681 29299 31970 流动负债 842280 813731 1038616 983652 1194918 营业外收入 781 572 569 608 633 短期借款 1197 5213 5213 5213 5213 营业外支出 174 264 180 191 202 应付票据及应付账款 162704 173734 197092 190788 207297 利润总额 35301 24626 27069 29716 32400 其他流动负债 678379 634784 836310 787651 982407 所得税 8313 6727 7579 8320 9072 非流动负债 306923 286154 406433 533742 658400 净利润 26987 17899 19490 21396 23328 长