植德不动产月报

2024年8月 植德不动产月报 —植德律师事务所— 北京|上海|深圳|武汉|杭州|成都|青岛|海口|香港 1 Beijing|Shanghai|Shenzhen|Wuhan|Hangzhou|Chengdu|Qingdao|Haikou|HongKongwww.meritsandtree.com 2024年8月立法及动态监管 1、最高人民法院：《关于大型企业与中小企业约定以第三方支付款项为付款前提条款效力问题的批复》 最高人民法院于2024年8月27日发布《关于大型企业与中小企业约定以第三方支付款项为付款前提条款效力问题的批复》。 发布机关：最高人民法院 发布时间：2024年8月27日 实施时间：2024年8月27日文号：法释〔2024〕11号 关键词：大型企业与中小企业、以第三方支付款项为付款前提、条款效力、“背靠背”条款 主要内容： 一、大型企业在建设工程施工、采购货物或者服务过程中，与中小企业约定以收到第三方向其支付的款项为付款前提的，因其内容违反《保障中小企业款项支付条例》第六条、第八条的规定，人民法院应当根据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定该约定条款无效。 二、在认定合同约定条款无效后，人民法院应当根据案件具体情况，结合行业规范、双方交易习惯等，合理确定大型企业的付款期限及相应的违约责任。双方对欠付款项利息计付标准有约定的，按约定处理；约定违法或者没有约定的，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计息。大型企业以合同价款已包含对逾期付款补偿为由要求减轻违约责任，经审查抗辩理由成立的，人民法院可予支持。 要点提示： 为深入贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神，进一步解决企业 账款拖欠问题，保障中小企业公平参与市场竞争，依法维护企业合法权益，提振经营主体信心，最高人民法院研究制定了《关于大型企业与中小企业约定以第三方支付款项为付款前提条款效力问题的批复》（以下简称《批复》），《批复》共计2条，分别就大型企业与中小企业约定以第三方支付款项为付款前提条款效力、认定合同约定条款无效后如何合理确定付款期限及相应的违约责任两个方面的法律适用问题进行了规定。对《批复》内容的理解，可以从四个方面加以把握： 一是适用范围问题。《批复》适用的案件类型范围为合同纠纷，合同主体方面，主要是指大型企业与中小企业之间签订的合同。关于大型企业、中小企业的认定标准问题，《中华人民共和国中小企业促进法》第二条、《保障中小企业款项支付条例》第三条对大型企业、中小企业有明确界定标准，可作为司法实践的认定依据。在合同类型方面，《批复》列举了建设工程施工、采购货物或者服务等典型的合同类型，这也是当前问题比较集中的领域。在合同约定内容方面，主要表现为约定大型企业以收到业主或上游采购方等第三方向其支付的款项作为向中小企业付款前提的条款，实践中约定的按照第三方向大型企业拨付的进度款比例向中小企业支付款项等不合理交易条件的，也应包括在内。从案件审理情况看，类似的约定方式可能有多种表现形式，但其本质都是大型企业不承担其交易对手方的违约风险或破产风险，而是将风险转嫁给中小企业。审判工作中，可以从这一方面把握《批复》所适用的不合理交易条件，以便在最大范围内解决中小企业账款拖欠问题。此外，我们注意到，实践中政府机关、事业单位与中小企业签订的合同中，也存在约定以第三方支付款项为付款前提条款，并因此拖欠中小企业款项的情形。鉴于《保障中小企业款项支付条例》中对机关、事业单位从中小企业采购货物、工程、服务的预算执行、政府投资项目不得垫资建设、付款期限等均有明确规定，故《批复》未将其纳入规范范围。对此类案件，应直接适用 《保障中小企业款项支付条例》的相关规定加以处理。 二是条款效力问题。《保障中小企业款项支付条例》第六条规定大型企业不得要求中小企业接受不合理的付款期限、方式、条件和违约责任等交易条件，不得违约拖欠中小企业款项，第八条规定大型企业应当合理约定付款期限并及时支付款项。上述规定虽然针对的是合同订立后的履行行为，但其目的在于促进大型企业及时支付中小企业账款，保障中小企业公平参与市场竞争，维护中小企业依法获得款项支付的合法权益，在性质上应当属于民法典第一百五十三条第一款规 定的强制性规定。因此，大型企业与中小企业约定以第三方支付款项为付款前提 的条款，实质是关于不合理的付款期限、方式、条件的约定，显然违反了《保障中小企业款项支付条例》上述条文规定，根据民法典第一百五十三条第一款的规定，此类条款应当认定无效。但此类条款被认定无效，不必然导致合同其他条款无效，在满足其它支付条件情况下，大型企业应当履行合同义务，及时支付合同款项。 三是约定无效后的付款期限及违约责任问题。在上述有关付款期限、方式、条件的合同条款被认定无效后，关于付款期限的起算日，《保障中小企业款项支付条例》第八条第三款规定，合同约定采取履行进度结算、定期结算等结算方式的，付款期限应当自双方确认结算金额之日起算；第九条规定约定以货物等交付后经检验或者验收合格作为支付款项条件的，付款期限应当自检验或者验收合格之日起算，拖延检验或者验收的，付款期限自约定的检验或者验收期限届满之日起算。关于具体付款期限，考虑到实践情况的复杂性，《批复》未予明确规定，人民法院应当根据案件具体情况，结合行业规范、双方交易习惯等，合理确定大型企业的付款期限。 在违约责任确定方面，为保障各经营主体之间的利益平衡，《批复》要求应当充分尊重经营主体的意思自治，如经营主体之间约定有利息计算标准的，应当按照约定处理。如果约定违法或者未约定的，应当在当事人请求的范围内按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。《批复》还明确大型企业违约责任的确定主要基于填补损失原则，如果大型企业以合同价款已包含对逾期付款补偿为由要求减轻违约责任，人民法院应当依法进行审查，补偿合理应当予以支持，确保实现各经营主体之间的利益平衡。 四是溯及力的问题。因《保障中小企业款项支付条例》从2020年9月1日 开始施行，根据溯及力的一般原则，对于2020年9月1日之后大型企业和中小 企业签订此类条款引发的纠纷案件，应当适用《批复》的规定。对于2020年9 月1日前大型企业和中小企业签订此类条款引发的纠纷案件，虽然不能直接适用 《批复》规定，但是最高人民法院处理该问题的态度是一贯的，为做好《批复》施行的衔接，最高人民法院将广西某物资公司诉某工程公司买卖合同纠纷案、上海某建设公司诉上海某公司建设工程施工合同纠纷案、北京某建筑工程公司诉某建筑公司北京分公司、某建筑公司建设工程分包合同纠纷案作为示范案例纳入案例库，以统一裁判尺度。 2、自然资源部办公厅公布《关于深化工程建设项目“多测合一”改革的通知》 自然资源部办公厅于2024年8月28日发布《关于深化工程建设项目“多测合一”改革的通知》。 发布机关：自然资源部办公厅发布时间：2024年8月23日 文号：自然资办函〔2024〕1729号关键词：多测合一、测绘 主要内容： 工程建设项目“多测合一”改革（以下简称“多测合一”改革）是贯彻党中央、国务院决策部署，推进政府职能转变,优化营商环境的重要内容,为深化“多测合一”改革，更好发挥“多测合一”成效，规范“多测合一”行为。 要点提示： 一、准确把握“多测合一”改革的主要内容 （一）“多测合一”是指在同一工程建设项目中，对时间相近、内容相似、出资主体相同的多个测绘事项进行优化整合，执行统一的技术标准，实现同一标的物只测一次、同一测绘成果只提交一次的测绘服务模式。 （二）“多测合一”适用于房屋建筑和城市基础设施等工程项目（不含特殊工程和交通、水利、能源等领域重大工程）用地、规划、施工、竣工验收、不动产登记等工作涉及的测绘业务。 二、进一步明确“多测合一”改革的核心任务 （三）“多测合一”改革的核心任务包括：优化整合测绘事项，强化测绘技术标准统一；鼓励“多测合一”项目信息化管理，建立成果共享互认机制；清理调整不利于测绘服务市场公平开放的政策限制，打破测绘服务市场的部门垄断和地方保护等。 三、规范有序推进“多测合一”改革行为 （四）坚持只测一次，推动成果共享。 （五）破除行政壁垒，促进公平竞争。 （六）强化监督管理，依法追究责任。四、加强对“多测合一”改革的组织领导 （七）加强组织领导。 （八）做好宣传培训。 3、财政部、住房城乡建设部、工业和信息化部、公安部、交通运输部、水利部：关于印发《市政基础设施资产管理办法（试行）》的通知 财政部、住房城乡建设部、工业和信息化部、公安部、交通运输部、水利部于2024年7月23日印发《市政基础设施资产管理办法（试行）》。 发布机关：财政部、住房城乡建设部、工业和信息化部、公安部、交通运输部、水利部 发布时间：2024年7月23日 实施时间：2024年9月1日文号：财资〔2024〕108号 关键词：市政基础设施、国有资产主要内容： 为规范和加强市政基础设施资产管理，更好发挥市政基础设施公共服务功能，健全完善国有资产报告制度，支持和推动市政基础设施领域设备更新，根据《中共中央关于建立国务院向全国人大常委会报告国有资产管理情况制度的意见》、《行政事业性国有资产管理条例》（国务院令第738号）等规定，财政部、住房城乡建设部、工业和信息化部、公安部、交通运输部、水利部研究制定了《市政基础设施资产管理办法（试行）》。 要点提示： 市政基础设施资产按照功能及特征，分为交通设施、供排水设施、能源设施、环卫设施、园林绿化设施、综合类设施、信息通信设施、其他市政设施。市政基础设施资产管理实行分级分类、分工负责的管理体制。 《办法》提出，要根据城市发展规划、城市需求，结合财政承受能力，科学配置市政基础设施资产。祁毓认为，重点要做好“人”“财”和“物”三方面的工作。“人”：要围绕老百姓的真实需求，强调均衡和可及；“财”：既要强调政府责任，也要融入市场逻辑和市场思维，形成配置机制。从筹资、建设、运营、管理等方面，加大社会资本的参与力度，形成多方共赢的局面；“物”：要让实物资产发挥更大更可持续的社会效益和经济效益。 《办法》还强调严禁为没有收益或收益不足的市政基础设施资产违法违规举债，不得增加隐性债务。因此，要将市政基础设施资产管理与财税体制改革、现代金融制度以及国家和地方规划紧密联系起来，做到既要“建得起”，也要“用得上”，还要“养得起”。 4、国家发展改革委办公厅：关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）项目申报材料格式文本（2024年版）》的通知 国家发展改革委办公厅于2024年7月31日印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料格式文本（2024年版）》。 发文机关：国家发展改革委发布时间：2024年8月6日 关键词：基础设施领域不动产投资信托基金、REITs主要内容： 为提升基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料的标准化、规范化水平，进一步提高常态化发行工作的质量和效率，根据《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）等要求，国家发展改革委研究制定了《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料格式文本（2024年版）》 （以下简称《格式文本》）。国家发展改革委将建立《格式文本》动态调整机 制，根据新形势新要求并结合各方面反馈意见，适时予以修订。要点提示： 《格式文本》共分为七部分： 一、项目基本情况（1.项目概况；2.特殊限定情况说明；3.可扩募资产情况）；二、参与主体情况（1.法律关系；2.项目公司情况；3.发起人（原始权益人） 情况；4.运营管理机构情况；5.基金管理人何资产支持证券管理人情况；6.有关中介机构情况）； 三、REITs设立方案（1.产品要素；2.产品架构；3.实施步骤；4.目前进展； 5.其他需要说明的重大情况）； 四、项目基本条件（1