植德不动产月报

2024年7月 植德不动产月报 —植德律师事务所— 北京|上海|深圳|武汉|杭州|成都|青岛|海口|香港 1 Beijing|Shanghai|Shenzhen|Wuhan|Hangzhou|Chengdu|Qingdao|Haikou|HongKongwww.meritsandtree.com 2024年7月立法及动态监管 1、中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议：《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》 中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议于2024年7月18日通过了 《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》。2024年7 月21日，新华社受权全文播发了该决定和习近平所作的《关于<中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定>的说明》。 发布机关：中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议发布时间：2024年7月21日 关键词：土地改革、租购并举 主要内容：为贯彻落实党的二十大作出的战略部署，二十届中央委员会第三次全体会议研究了进一步全面深化改革、推进中国式现代化问题，作出如下决定。决定有十五个部分，分三大板块。第一部分为第一板块，是总论，主要阐述进一步全面深化改革、推进中国式现代化的重大意义和总体要求。第二至第十四部分为第二板块，是分论，主要从经济、政治、文化、社会、生态文明、国家安全、国防和军队等方面部署改革。第十五部分为第三板块，主要讲加强党对改革的领导、深化党的建设制度改革、党风廉政建设和反腐败斗争。内容条目通篇排序，开列60条。 要点提示： 《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的内容包括： 健全推进新型城镇化体制机制。构建产业升级、人口集聚、城镇发展良性互动机制。推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利，加快农业转移人口市民化。保障进城落户农民合法土地权益，依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，探索建立自愿有偿退出的办法。 深化土地制度改革。改革完善耕地占补平衡制度，各类耕地占用纳入统一管 理，完善补充耕地质量验收机制，确保达到平衡标准。完善高标准农田建设、验收、管护机制。健全保障耕地用于种植基本农作物管理体系。允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。 优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度，优先保障主导产业、重大项目合理用地，使优势地区有更大发展空间。建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制。探索国家集中垦造耕地定向用于特定项目和地区落实占补平衡机制。优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。开展各类产业园区用地专项治理。制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策。 加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。 2、国务院：《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》 国务院于2024年7月28日印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》。 发布机关：国务院 发布时间：2024年7月28日文号：国发〔2024〕17号 关键词：新型城镇化、保障性住房、土地使用 主要内容：为深入实施以人为本的新型城镇化战略，国务院依据《国家新型城镇化规划（2021—2035年）》，制定《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》。计划提出坚持以人为本、坚持遵循规律、坚持分类施策、坚持集约高效的总体要求，并就“实施新一轮农业转移人口市民化行动、实施潜力地区城镇化水平提升行动”、“实施现代化都市圈培育行动”、“实施城 市更新和安全韧性提升行动”、“组织实施”四个方面，提出了发展措施、重点任务及政策措施。 要点提示： 《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》提出： 完善农业转移人口多元化住房保障体系。鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围。加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给。积极培育发展住房租赁市场，支持采取多种措施通过市场化方式满足农业转移人口住房需求。逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利。在具备条件的城市推进保障性住房建设。 健全进城落户农民农村权益维护政策。规范开展农村不动产确权登记颁证工作。保障进城落户农民合法土地权益，依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，不得以退出上述权益作为农民进城落户的条件，探索建立自愿有偿退出的办法。 强化土地节约集约利用。建立以亩均效益为导向的土地差异化供应机制，推动零散工业用地向园区集聚，加大力度盘活存量土地和低效用地。支持在潜力地区依据国土空间规划综合运用增减挂钩等政策工具，提高土地节约集约利用水平，支持新型工业化城镇化重点项目建设。完善不同主体功能区的差异化自然资源管理政策。鼓励将潜力地区建设项目按程序纳入省级重大项目清单，探索对产业链关联项目涉及的多宗土地实行整体供应。 发挥国家发展规划的统领作用、国土空间规划的基础作用，加快推动都市圈发展规划落地实施，建立健全省级统筹、中心城市牵头、周边城市协同的都市圈同城化推进机制，推动规划统一编制、项目统筹布局、政策协同制定。利用地方政府专项债券等资金支持符合条件的都市圈建设项目，将都市圈产业协作配套项目整体纳入省级重大项目清单。 加大中央财政性建设资金对符合条件的保障性租赁住房、城镇老旧小区改造、城市燃气管道等老化更新改造、城市排水防涝、超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设等项目的支持力度。中央财政城镇保障性安居工程补助资金对符合条件的保障性住房、城中村改造项目予以积极支持。地方政府专项债券支持符合条件的保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造项目。采 取特许经营模式，规范实施政府和社会资本合作新机制。有效发挥城中村改造专项借款作用。支持符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。建立可持续的城市更新模式和政策法规，落实相关税费优惠减免政策。研究完善城市更新的土地和规划政策，允许土地用途兼容、建筑功能混合。 3、自然资源部办公厅：《城中村改造国土空间规划政策指引》 自然资源部办公厅于2024年6月13日印发《城中村改造国土空间规划政策指引》。 发布机关：自然资源部办公厅发布时间：2024年6月13日文号：自然资办发〔2024〕30号 关键词：城中村改造、国土空间规划 主要内容：为贯彻落实党中央、国务院决策部署，充分发挥国土空间规划对城中村改造的引领作用，积极稳步推进工作，打造宜居、韧性、智慧城市，自然资源部组织制定了《城中村改造国土空间规划政策指引》，旨在推动支持城中村改造的相关国土空间规划政策工作的积极稳步开展。 要点提示： 一、本指引所称“城中村改造”包括城镇开发边界内的各类城中村，具体范围由城市人民政府结合实际确定。本指引用于指导各地在各级各类国土空间规划中深化落实城中村改造相关要求。工作原则：1.坚持规划引领、优化布局。2.坚持底线约束、节约集约。3.坚持系统观念、保障权益。4.坚持以人为本、补齐短板。5.坚持因地制宜、差异引导。6.坚持政策衔接、统筹推进。 二、做实城中村改造的前期调查评估：（一）加强城中村资源资产调查；（二）开展前期体检评估。在详细规划层面强化评估和论证的深度，综合考虑设施承载力、公共卫生安全、防灾减灾、城市通风环境、成本与效益等因素，论证改造可行性，统筹确定规划单元内建筑规模上限，可在市域内统筹平衡规划指标。 三、在国土空间规划中统筹城中村改造要求：（一）总体规划层面强化空间 统筹安排。（二）详细规划层面细化空间管控要求。1.规划单元详细规划明确管控要求，编制中应突出补齐设施短板、加强城市设计和风貌管控、建立正负面清单。2.实施单元详细规划明确规划设计要点，编制中应突出合理划定地块、推动土地整理、细化管控引导、明确实施策略、动态维护优化。 四、完善城中村改造实施的政策保障。（一）强化政府统筹力度，用好用足相关政策。（二）探索政策激励创新，充分保障相关主体权益。（三）充分发挥社会综合治理力量。 五、加强规划实施监督。构建数字化管理体系，在国土空间规划实施监测网络建设中，融合实景三维模型、视频监控、基础设备等数据，探索搭建数字管理场景，完善社区治理基础设施，辅助城中村数字化、精细化管理。加强跟踪指导。做好与各级各类国土空间规划衔接，将相关规划成果按程序纳入所在市级、区（县、市）级国土空间规划“一张图”实施监督信息系统，作为实施成效评估的依据。 4、国家发展改革委：《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》 国家发展改革委于2024年7月6日发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》。 发布机关：国家发展改革委发布时间：2024年7月6日 实施时间：2024年8月1日 文号：发改投资〔2024〕1014号关键词：REITs、房地产融资 主要内容：为贯彻落实党中央、国务院决策部署，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，国家发展改革委发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，自2024年8月1日起实施。已正式受理以及已推荐至中国证监会的基础设施REITs项目，继续按照原申报要求执行，回收资金使用方面可根据项 目实际申请按照本通知要求调整使用方案。要点提示： 一、全面推动基础设施REITs常态化发行。各参与方要严格贯彻落实市场化、法治化原则，各司其职、各负其责，依法依规推动基础设施REITs更好实现常态化发行。 二、积极主动适应常态化发行要求。各参与方要坚持“权责利对等”原则，主动提升项目准备能力、材料编制能力、投资判断能力，积极适应常态化发行要求。发起人（原始权益人）、基金管理人要深入学习理解监管要求，全方位梳理符合条件的项目，对照本通知要求逐项核查基本条件符合性，认真编制申报材料，全面客观、真实准确呈现项目情况，切实担负起项目申报责任。为项目提供服务的律师事务所、会计师事务所、资产评估机构、税务咨询机构以及担任财务顾问的证券公司等中介机构，要严格遵循执业道德和执业标准，全面真实反映项目客观情况，充分披露项目潜在风险。REITs投资人要准确把握基础设施REITs产品的权益属性，正确判断投资价值，自主决策、自担风险。 三、准确把握推荐重点。国家发展改革委将坚持市场化、法治化精神，按照重点突出、标准明确、规范透明的原则，进一步聚焦宏观政策符合性、投资管理合规性、回收资金使用等推荐重点，改进《基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）项目申报要求》（以下简称《申报要求》），确保申报推荐有据可依、有章可循。对法规政策、监管规则、公司章程等有明确规定的事项，如企业内部决策、国资转让、分拆上市、融资限制、税收缴纳等，发起人（原始权益人）应依法依规自行办理。发起人（原始权益人）、基金管理人要全面审慎披露项目未来收入预测假设指标，投资人要充分考虑未来收入波动影响因素，做到合理估值、理性投资。 四、切实提高推荐效率。各地发展改革委要积极协调有关方面，依法依规帮助企业解决重点难点问题，尽可能缩短项目准备周期；要加大工作力度，优化工作流程，切实提高项目申报工作质量和效率。咨询评估机构要着力提升专业能力，全面准确把握评估要求，及时发现并反馈问题，严格落实委托评估时限要求