房地产行业周报（2024年第39周）：政策再发力，促进房地产市场止跌回稳

板块行情：第39周（9月23日-9月27日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨20.1%，在31个一级行业板块中排名第4。 政策要闻：中央层面：1）中国人民银行：优化保障性住房再贷款政策，进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，人民银行准备将保障性住房再贷款政策中，人民银行出资的比例由60％提高到100％，用市场化的方式加快推进存量商品房去库存。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。2）中共中央政治局会议：中共中央总书记习近平主持会议，会议提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。3）中国人民银行：“金融十六条”中房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资展期政策延期至2026年底；经营性物业贷款政策期限延长至2026年底。4）市场利率定价自律机制：提出倡议，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有），且主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则。地方层面：1）广州：全面放开限购，住房公积金贷款上线二手房“带押过户”业务。2）上海：外环外购买住房缴纳社保年限要求调整为1年，首套房最低首付比下调至15%，增值税免征年限调整为2年，取消普宅和非普宅认定标准。3）深圳：放松部分地区购房套数限制；取消商品住房和商务公寓转让限制；商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，抄报区级住房建设部门，通过招拍挂方式取得居住用地的商品住房项目另有约定的，按照原约定执行；增值税免征年限调整至2年；首套房最低首付比下调至15%等。 公司动态：1）绿城：9月26日，根据上海证券交易所信息披露显示，绿城集团100亿元公司债更新为“已反馈”。2）保利发展：央企保利发展在在温州、西安、四川、济南、成都等率先推出“保价计划”。 销售端：新房成交同比下降16%，二手房成交同比上升20%。1）本周20城商品房成交面积275.6万方，商品房日平均成交面积39.4万方，环比上升109%，同比下降16%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积8118万方，累计同比下降28%。3）39周10城二手房成交面积145.0万方，日平均成交面积20.7万方，环比上升64%，同比上升20%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积5343万方，同比下降2%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产上涨20.1%，板块排名第4位 第39周申万地产板块上涨20.1%。第39周（9月23日-9月27日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨20.1%，在31个一级行业板块中排名第4。 图表1第39周申万地产板块上涨20.1%，板块排名第4位 本周A股板块内涨幅第一为特发服务，累计涨幅达49.0%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为特发服务、阳光股份、金融街、城投控股、合肥城建，跌幅前五的个股分别为电子城、海泰发展、张江高科、中国国贸、海南高速。 图表2特发服务周涨幅达49.0% 图表3电子城周跌幅达1.6% 港股板块内涨幅第一的为佳兆业集团，上涨111.0%。从港股表现来看，第39周涨幅排名前五的个股分别为佳兆业集团、世茂集团、旭辉控股集团、融创中国、宝龙地产，涨幅后五的个股分别为恒大物业、美的置业、新城悦服务、金茂服务、绿城管理控股。 图表4佳兆业集团周涨幅达111.0% 图表5港股普涨，恒大物业上涨8.9% 二、政策要闻：促进房地产市场止跌回稳，优化保障性住房再贷款政策 中央层面：1）中国人民银行：优化保障性住房再贷款政策，进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，人民银行准备将保障性住房再贷款政策中，人民银行出资的比例由60％提高到100％，用市场化的方式加快推进存量商品房去库存。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。2）中共中央政治局会议：中共中央总书记习近平主持会议，会议提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。3）中国人民银行：“金融十六条”中房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资展期政策延期至2026年底，经营性物业贷款政策期限延长至2026年底。4）市场利率定价自律机制：提出倡议，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有），且主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则。 图表6二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%，促进房地产市场止跌回稳 地方层面：1）无锡：抓紧出台新一轮房地产相关优化政策并做好宣传解读，持续扩大房票安置范围和对象。2）郑州：实行存量房交易结算资金监管制度。郑州住房置业融资担保有限责任公司作为资金保证机构，要求买卖双方将房款存入指定账户后才能办理相关业务。3）安远：自2024年7月26日至2025年底，通过财政补贴鼓励购房和改善居住条件。4）漳州：福建省漳州市近日优化住房公积金政策，支持购买保障性及绿色建筑住房，保障性住房贷款首付款比例降至15%，绿色建筑住房贷款额度可上浮20%，且为多孩家庭额外提供5万元贷款。5）萍乡：自2024年10月1日起取消公积金提取额度占用贷款额度规定，实施“既提又贷”政策，优化住房公积金使用，减轻职工购房压力。6）江苏：江苏省13个设区市已全面实施房票安置政策，旨在通过优化政策和引导房企让利，推动住房更新，促进房地产市场健康发展。7）石狮：适度优化规划管控条件，优化土地供给，支持商品房套型结构调整，允许房地产企业容缺办证，优化多子女家庭住房套数认定，优化资金监管和预售政策，房屋“换新购”，适度实施财政补贴政策。8）齐齐哈尔：个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税，即“满五唯一”免个税。9）宜昌：取消新建商品住房价格指导，扩大住房保障覆盖面，支持企事业单位以需定建等，以促进房地产市场平稳健康发展。10）平凉：取消新建商品住房销售价格备案制度，实施税收优惠政策，提高住房公积金贷款额度，实施大中专毕业生使用住房公积金补贴政策，鼓励住房“以旧换新”等。11）温州：进一步适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，充分发挥住房公积金制度保障作用，更好满足缴存职工刚性和改善性住房需求。12）株洲：实行家庭互助购房政策。在株洲市行政区域内新购新建商品住房的购房人，其配偶及直系亲属可按相关政策申请住房公积金提取和贷款。13）鸡西：调整人才认定范围，人才家庭租房提取额度上限提高至20000元/年/户。贷款最高额度不超过其余额的20倍。14）苏州：对新引进全职院士，在苏购房时给予不低于500万元购房补贴。15）广州：全面放开限购，住房公积金贷款上线二手房“带押过户”业务。16）上海：外环外购买住房缴纳社保年限要求调整为1年，首套房最低首付比下调至15%，增值税免征年限调整为2年，取消普宅和非普宅认定标准。 17）深圳：放松部分地区购房套数限制；取消商品住房和商务公寓转让限制；商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，抄报区级住房建设部门，通过招拍挂方式取得居住用地的商品住房项目另有约定的，按照原约定执行；增值税免征年限调整至2年；首套房最低首付比下调至15%等。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科：在深圳成立深圳市泊寓住房租赁管理有限公司，新公司由万科公寓管理有限公司全资控股，业务涵盖企业管理、住房租赁等；9月27日，披露了公司因融资新增担保及已有担保进展情况。万科对外担保总额为1,026.56亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为40.93%。2）绿城：9月26日，根据上海证券交易所信息披露显示，绿城集团100亿元公司债更新为“已反馈”。3）保利发展：央企保利发展在在温州、西安、四川、济南、成都等率先推出“保价计划”。4）旭辉控股：旭辉控股集团发布公告，宣布境外债务全面解决方案取得重大进展，境外债务重组46.9%债权人已签署支持协议。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比下降16%，二手房成交同比上升20% （一）新房市场：39周20城成交面积同比下降16% 从我们监测的20城数据来看，第39周20城商品房日均成交面积环比上升109%，同比下降16%。1）本周20城商品房成交面积275.6万方，商品房日平均成交面积39.4万方，环比上升109%，同比下降16%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积8118万方，累计同比下降28%。 图表9第39周20城商品房单日平均成交面积39.4万方 第39周一线城市商品房成交面积为83.8万方，同比下降34%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第32周成交面积分别为83.8万方、109.6万方、82.2万方，周环比增速分别为92%，133%，99%，周同比增速分别为-34%、-19%、30%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-14%、-48%、-35%、-2%，环比增速分别为115%、75%、123%、33%；二线城市中宁波、苏州环比增速为705%、371%；三四线城市中芜湖、泰安环比增速为851%、294%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为2621万方，同比下降24%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为3322万方，同比下降33%；11个三四线城市商品房成交面积为2175万方，同比下降28%。 图表10第39周20城新建商品房成交面积275.6万方 （二）二手房市场：第39周10城成交面积同比上升20% 从我们监测的10城数据来看，第39周二手房成交面积同比上升20%。1）第39周10城二手房成交面积145.0万方，日平均成交面积20.7万方，环比上升64%，同比上升20%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积5343万方，同比下降2%。 图表11第39周10城合计二手房日平均成交面积20.7万方 第39周监测的一线城市二手房成交面积同比下降0.2%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第39周二手房成交面积分别为42.0万方、84.4万方、18.6万方，环比增速分别为61%，73%，40%，同比增速分别为0%、41%、0%。2）一线城市中北京二手房成交面积33.4万方，同比下降9%；深圳二手房成交面积8.6万方，同比上升56%。3）二线城市中厦门、苏州成交面积同比增速均为