房地产行业周报（2024年第39周）：政策再发力，促进房地产市场止跌回稳

板块行情

申万一级行业指数中，房地产指数第39周上涨20.1%，排名第4。

政策要闻

• 中央层面：
  • 中国人民银行优化保障性住房再贷款政策，人民银行出资比例提高至100%，统一首套房和二套房最低首付比例至15%。
  • 中共中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。
  • “金融十六条”中房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资展期政策延期至2026年底，经营性物业贷款政策期限延长至2026年底。
  • 市场利率定价自律机制倡议商业银行于2024年10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。
• 地方层面：
  • 广州全面放开限购，上线二手房“带押过户”业务。
  • 上海调整社保年限要求、首付比例、增值税免征年限，取消普宅和非普宅认定标准。
  • 深圳放松购房套数限制，取消商品住房和商务公寓转让限制，调整首付比例、增值税免征年限等。

公司动态

• 绿城集团100亿元公司债更新为“已反馈”。
• 保利发展在温州、西安等地推出“保价计划”。
• 旭辉控股境外债务重组取得进展。

销售端

• 新房成交：第39周20城商品房成交面积275.6万方，日平均成交面积39.4万方，环比上升109%，同比下降16%；年初至今累计同比下降28%。
  • 一线城市成交面积83.8万方，同比下降34%。
  • 二线城市成交面积109.6万方，同比下降19%。
  • 三四线城市成交面积82.2万方，同比增长30%。
• 二手房成交：第39周10城二手房成交面积145.0万方，日平均成交面积20.7万方，环比上升64%，同比上升20%；年初至今累计同比下降2%。
  • 一线城市成交面积42.0万方，同比下降0.2%。
  • 二线城市成交面积84.4万方，同比增长41%。
  • 三四线城市成交面积18.6万方，同比增长0%。

融资端

本周发债企业均为国央企，浦发置业发行规模最大，共10.97亿元ABS；高新区保障房投资建设的11.89年期ABS票面利率最高，为4.50%；苏高新集团3年期公司债票面利率最低，为2.05%。

投资策略

等待行业右侧的出现。房企价值主要在于土储价值，建议关注城中村改造、部分房企解决历史土储问题、二手房时代下具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地等。

风险提示

微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。