房地产市场周报（10.14-10.20）：中央明确止跌回稳目标，宏观政策将更为积极

证券研究报告 策略点评 中央明确止跌回稳目标，宏观政策将更为积极 房地产市场周报（10.14-10.20） 2024年10月14日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 26% 16% 6% -4% -14% 2023-102024-01 2024-04 2024-07 2024-10 % 1M 3M 12M 上证指数 21.46 10.54 6.35 沪深300 25.39 14.08 8.13 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：重磅支持举措相继落地，核心城市有望引领市场2024-10-08 2房地产市场周报：楼市旺季销售不及预期，政 策有待进一步优化2024-09-24 3房地产市场周报：传统旺季市场热度较低，市场信心仍有待提振2024-09-11 本周观点：受政策刺激叠加国庆低基数等因素的影响，上周 （10.7-10.13）商品房销售量显著上升，30大中城市商品房成交面积环比增加139.15%，同比减少12.02%；各能级城市成交面积均大幅增加，一二三线城市分别环比增加153.63%、83.62%、266.97%。政策层面，近期货币与财政政策密集发力，国新办10月12日举行新闻发布会，财政部在会上明确：将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。具体来看：一是支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。二是用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。三是抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策；进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策。前两项政策聚焦于供给端，主要目的是为了促进楼市供需平衡；第三项政策侧重于需求端，优化调整房地产相关税种将有效降低居民购房成本、促进需求回暖。总体而言，中央对房地产的调控基调已从“防范风险”转变为“止跌回稳”，供需两端的政策都更为积极，期待后续政策加快落地。 上周房地产政策动态及市场重要消息：（1）财政部10月12日在新闻发布会上表示：叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策 等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。（2）10月12日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行六大国有商业银行发布公告，将于10月25日批量调整存量房贷利率。（3）为深入推进“数字住建”建设，打造宜居、韧性、智慧城市，住建部制定“数字住建”建设整体布局规划。 上周商品房与土地市场重点高频数据：10月7日至10月13日，30大中城市商品房周度成交面积环比增加139.15%，同比减少12.02%， 其中一二三线城市环比分别增加153.63%、83.62%、266.97%，市场需求有所回暖；从累计值来看，1月1日至10月13日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少33.35%，绝对量仍处于低位。 投资建议：（1）目前房地产支持政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是 今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2上周政策动态及重要消息5 2.1财政部：积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施5 2.2六大行宣布将于10月25日批量调整存量房贷利率5 2.3住建部公布“数字住建”建设整体布局规划5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，而同期我国城镇化率为66.16%。因此，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢 大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年8月，全国商品房销售面积累计同比下降18.0%,销售额累计同比下降23.6%，降幅相比前7个月略有 收窄；商品房销售面积当月值已连续35个月同比下降,持续时间远超上一轮较大的下行周 期（2014年2月至2015年3月）。此外，2024年1-8月，全国房地产开发投资同比下降10.2%，降幅与前7个月持平。总体来看，7月以来受政策利好的助力，全国商品房市场出现边际回暖，但下行趋势暂未出现明显逆转；8月国房景气指数为92.35点，相比前值略有回升，但仍处于历史低位。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20% 区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，中央释放积极信号，宏观政策有望加力提效。受政策刺激叠加国庆低基 数等因素的影响，上周（10.7-10.13）商品房销售量显著上升，30大中城市商品房成交面积环比增加139.15%，同比减少12.02%；各能级城市成交面积均大幅增加，一二三线城市分别环比增加153.63%、83.62%、266.97%。政策层面，近期货币与财政政策密集发力，国新办10月12日举行新闻发布会，财政部在会上明确：将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。具体来看：一是支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。二是用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。三是抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策；进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策。前两项政策聚焦于供给端，主要目的是为了促进楼市供需平衡；第三项政策侧重于需求端，优化调整房地产相关税种将有效降低居民购房成本、促进需求回暖。总体而言，中央对房地产的调控基调已从“防范风险”转变为“止跌回稳”，供需两端的政策都更为积极，期待后续政策加快落地。 2上周政策动态及重要消息 2.1财政部：积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施 国新办10月12日举行新闻发布会，财政部副部长廖岷介绍：下一步，财政部将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施。第一，允许专项债券用于土地储备。主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。第二，支持收购存量房，优化保障性住房供给。第三，及时优化完善相关税收政策。按照党中央决策部署，我们正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。 来源：国新网 2.2六大行宣布将于10月25日批量调整存量房贷利率 10月12日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、 中国邮政储蓄银行六大国有商业银行发布公告，将于10月25日批量调整存量房贷利率。根据公告，此次调整针对商业性个人住房贷款，将对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。其中，北京、上海、深圳等地区利率高于LPR（贷款市场报价利率）减30个基点的首套房贷和其他地区利率高于LPR减30个