房地产一揽子增量政策回顾：多措并举支持房地产止跌回稳

摘要

2024年10月17日，国新办就房地产市场平稳健康发展举行新闻发布会，各部门推出一揽子政策以促进房地产市场止跌回稳。本文回顾了近期房地产相关政策及其效果。

支持政策回顾

1. 中国人民银行相关政策

   • 降低存款准备金率和政策利率，提供长期流动性约1万亿元。
   • 降低存量房贷利率至新发放贷款利率附近，预计平均降幅0.5个百分点，惠及5000万户家庭。
   • 统一首套房和二套房最低首付比例为15%。
   • 延期经营性物业贷款和“金融16条”至2026年底。

2. 金融监管总局相关政策

   • 将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。
   • 进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。
   • 优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。
   • 打好房地产各项融资工具的“组合拳”，包括开发贷款、个人按揭贷款、经营性物业贷款等。

3. 住房和城乡建设部相关政策

   • “四个取消”：取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。
   • “四个降低”：降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率、换购住房税费负担。
   • “两个增加”：新增100万套城中村改造和危旧房改造，将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿。

4. 财政部相关政策

   • 支持需求端：降低购房成本，包括“卖旧买新”换购住房个人所得税退税政策。
   • 支持供给端：优化保障性住房供给，推进老旧小区改造。
   • 化解存量风险：贴息“保交楼”专项借款，支持消化存量商品房和闲置土地。
   • 下一步考虑：允许专项债券用于土地储备，支持收购存量房用作保障性住房，优化税收政策。

5. 自然资源部相关政策

   • 规范土地储备专项债券程序，优先回购企业无力开发的土地。
   • 研究设立收购存量土地专项借款。
   • 鼓励企业优化开发，促进市场流通转让。

一揽子增量政策效果渐显

1. 房地产贷款规模变化

   • 房地产开发贷款余额截至2024年二季度末为13.77万亿元，同比增速5.11%。
   • 个人住房贷款余额2024年前两个季度同比小幅下滑，提前还款现象明显。

2. 存量房贷利率下调

   • 截至2024年7月末，存量房贷加权平均利率约为4.06%，新发放贷款加权平均利率约为3.4%。
   • 存量房贷利率预计平均下降0.5个百分点，节省利息支出1500亿元。

3. 国有大行房地产贷款支持力度

   • 2024年上半年，国有六大行对房地产业新增各类公司贷款支持3271.69亿元。
   • 个人住房贷款余额减少3118.97亿元，不良率有所上升。

4. 房企融资结构情况

   • 2024年前三季度，65家典型房企融资总量为3507亿元，同比下降29%，但降幅收窄。
   • 债券融资成本明显下降，境内债券融资成本降至2.96%，境外债券融资成本降至4.18%。
   • 2024年三季度，40家典型上市房企完成融资金额1314.94亿元，环比上升58.61%。

5. 近期政策对房企销售端的影响

   • 24个重点城市2024年9月平均开盘去化率为25%，但部分城市已初见好转。
   • 2024年10月，TOP100房企销售操盘金额环比增长73%，首次实现单月业绩同比正增长。

6. 货币化安置与土地储备专项债

   • 新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，预计若按50%货币化安置比例，将大幅扭转销售下滑。
   • 重启土地储备专项债，回收和储备闲置土地，调节土地市场供需平衡。

政策总结与展望

• 当前政策已遏制房地产市场整体下行趋势，房地产开发投资、房企融资规模及新房销售下滑趋势有望改善。
• 未来房地产市场有望止跌回稳，金融部门将继续支持房地产，年内可能推出进一步政策。
• 随着货币化安置、土地储备专项债及收购存量商品房等政策的落地，房地产市场将重启发展之路。
• 政策实施效果需时间验证，各主管部门将根据实际效果决定后续政策力度，力保房地产市场稳健发展。