房地产行业周报：中央出台一揽子支持地产的政策，供给端需求端齐发力

房地产行业周报-20240524 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌5.26%，沪深300指数下跌2.08%，相对收益为-3.18%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(5.17-5.23)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交26027套，同比增速-39.8%，环比增速-9.7%；合计成交面积305万平方米，同比增速-33.8%，环比增速-3.2%。 本周(5.17-5.23)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交20970套，同比增速-5.4%，环比增速-8%；合计成交面积214.1万平方米，同比增速-1.1%，环比增速0.5%。 本周（5.17-5.23）,中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积20009.8万平方米，环比增速0%，去化周期147.1周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.1%、-0.1%、-0.1%，去化周期分别为130.7周、172.3周、145.3周。 本周（5.13-5.19），土地供给方面，本周供应土地2466.4万平方米，同比增速20. 7%；供应均价987元/平方米，同比增速-36.3%。土地成交方面，本周成交土地181 7.5万平方米，同比增速-30.9%；土地成交金额190亿元，同比增速-23.3%。本周土地成交楼面价1045元/平方米，溢价率3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、2%、4.4%。 本周（5.17-5.23）房地产企业合计发行信用债18.6亿元，同比增速-63.9%，环比增速-48.3%。本月至今（5.1-5.23）房地产企业合计发行信用债62.65亿元，同比增速-78.52%，环比增速-87.31%。 投资建议： 近期，从中央到地方，各类重磅政策频频出台，积极信号不断释放。中央层面通过降低住房贷款利率等手段，力挺房地产市场企稳回升，市场预期得到大幅改善。地方层面，深圳、杭州、南京等地相继放宽限购政策，为非户籍人员提供落户便利，同时多地进一步开展土地要素保障强化工作，进一步激活了房地产市场的活力。当前，房地产政策环境持续宽松，市场信心逐步恢复。随着后续更多宽松政策的预期释放，板块估值有望得到一定程度的修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌5.26%，沪深300指数下跌2.08%，相对收益为-3.18%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：新华联、我爱我家、渝开发、城建发展、金地集团，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中润资源、空港股份、京投发展、南都物业、大龙地产。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】1-4月，全国政府性基金预算收入13484亿元，同比下降7.7%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入1326亿元，同比增长11.1%；地方政府性基金预算本级收入12158亿元，同比下降9.3%，其中，国有土地使用权出让收入10536亿元，同比下降10.4%。 【中央政策】通知要求，要指导城市住房公积金管理中心及时调整住房公积金个人住房贷款利率。按照《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》要求，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 【地方政策】上海市人民政府发布《关于进一步加强崇明区农村集体经济组织土地补偿费监督管理的实施意见》，规定提取统筹基金后，土地补偿费可全部量化至成员个人。解散时，50%归村集体，50%归镇集体。撤制中，5%-10%提取为统筹基金，以解决遗留问题，旨在规范管理，保障权益，推动农村集体经济发展。 【地方政策】根据通知内容，池州市将加大信贷支持力度，取消首套住房和二套住房商业贷款利率政策下限，由各金融机构依法自主确定贷款利率。调整首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例至不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例至不低于25%。 【地方政策】5月24日，浙江省自然资源厅发布了一系列政策措施，旨在支持大规模设备更新和消费品以旧换新，同时强化土地要素保障。这些措施将为“两新”工作提供多角度的支持。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【华夏幸福】华夏幸福计划新设立子公司，受让“幸福精选平台”及“幸福优选平台”各30%的股权，并新增“幸福精选平台”不超过25%的股权用于抵偿公司金融债务。相关金融债权人将以不超过125亿元债权换取上述新增股权。 【红星美凯龙】5月21日，红星美凯发布公告，披露其控股股东红星控股及其一致行动人近期减持公司股份约6027.03万股，权益变动累计达1.38%。 【重庆长寿】5月22日，重庆长寿开发投资（集团）有限公司发布公告，宣布其发行的城市停车场建设专项债券将进行2024年分期偿还本金.据公告，债券简称“21渝长寿”，债券代码为152894.SH，发行总额达到6亿元人民币，存续金额为6亿元人民币。该债券期限为7年，并设有提前偿还条款，票面利率为6.80%，计息期限及付息日从2021年6月4日至2028年6月3日，每年6月4日进行付息。 【中新集团】5月23日，中新集团宣布参与投资苏州工业园区新建元四期股权投资合伙企业，该企业由苏州元生私募基金管理合伙企业发起设立。中新集团认缴出资额不超过1.5亿元，占基金认缴总额的比例不超过11%。 【安居宝】5月23日，安居宝发布公告，股票交易价格于2024年5月21日、2024年5月22日、2024年5月23日连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计达到30%以上。根据证券交易所相关规定，属于股票交易异常波动。 表4：本周公司公告及新闻汇总 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(5.17-5.23)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交26027套，同比增速-39.8%，环比增速-9.7%；合计成交面积305万平方米，同比增速-33.8%，环比增速-3.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-30.2%、-43.6%和-42.4%，环比增速为-4.4%、-17.3%和-1.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-26.5%、-34.6%和-38.3%，环比增速为2.4%、-5.6%和-2.9%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（5.1-5.23），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交81364套，同比增速-42.8%，环比增速-11.5%；合计成交面积889.3万平方米，同比增速-40.2%，环比增速-4.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-34.1%、-40.5%和-53.2%，环比增速为3.2%、0.7%和-35.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-35.4%、-38%和-47.9%，环比增速为2.8%、5.5%和-24.7%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(5.17-5.23)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交20970套，同比增速-5.4%，环比增速-8%；合计成交面积214.1万平方米，同比增速-1.1%，环比增速0.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为8%、-6.4%和-17.7%，环比增速为-13.2%、-4.3%和-14.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为5.2%、4.7%和-25.9%，环比增速为-13.3%、11.3%和-17.5%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（5.1-5.23），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交63043套，同比增速-17.8%，环比增速3.7%；合计成交面积605.5万平方米，同比增速-19.4%，环比增速6.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-2%、-22.4%和-18.1%，环比增速为1.5%、3.6%和7.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为0.5%、-24.2%和-20.7%，环比增速为13.8%、11.1%和-1.2%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（5.17-5.23），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积20009.8万平方米，环比增速0%，去化周期147.1周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.1%、-0.1%、-0.1%，去化周期分别为130.7周、172.3周、145.3周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（5.13-5.19），土地供给方面，本周供应土地2466.4万平方米，同比增速20.7%；供应均价987元/平方米，同比增速-36.3%。土地成交方面，本周成交土地1817.5万平方米，同比增速-30.9%；土地成交金额190亿元，同比增速-23.3%。 本周土地成交楼面价1045元/平方米，溢价率3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、2%、4.4%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（5.17-5.23）房地产企业合计发行信用债18.6亿元，同比增速-63.9%，环比增速-48.3%。本月至今（5.1-5.23）房地产企业合计发行信用债62.65亿元，同比增速-78.52%，环比增速-87.31%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 近期，从中央到地方，各类重磅政策频频出台，积极信号不断释放。中央层面通过降低住房贷款利率等手段，力挺房地产市场企稳回升，市场预期得到大幅改善。 地方层面，深圳、杭州、南京等地相继放宽限购政策，为非户籍人员提供落户便利，同时多地进一步开展土地要素保障强化工作，进一步激活了房地产市场