房地产行业点评：中央出台一揽子政策，再再再强call地产

事件 2024年5月17日中央出台一揽子支持地产的政策。上午全国切实做好保交房工作视频会议召开，何副总理强调要继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。中午央行连续发布三条新政：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率、降低个人住房贷款最低首付款比例。下午国新办举行吹风会，会上透露人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元用于收储去库存。 点评 需求端再度加码，信贷政策三连发。在首付比例方面，首套商贷最低首付款比例降至15%，二套商贷最低首付款 比例降至25%，当前首付比例基本属于历史最低水平。在房贷利率方面：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，据报道近期佛山首套房贷利率降至3.15%，常州降至3.25%，预期后续各地可因城施策，多数城市有望迎来房贷利率下降的浪潮。在公积金方面：个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，目前5年及以下和5年以上首套公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，5年及以下和5年以上首套公积金贷款利率分别为不低于2.775%和3.325%。在信贷政策持续发力下，首付比例及房贷利率的下降能够切实降低购房门槛及按揭成本，减轻购房资金压力，有望激发潜在需求入市。 供给端重点在于保交付及去库存，五千亿银行贷款资金支持。在保交付方面，何副总理强调要打好商品住房烂尾 风险处置攻坚战，着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付。保交付的具体抓手是城市房地产融资协调机制，截至5月16日商业银行已审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。在去库存方面，何副总理强调相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困，同时对于商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。去库存的具体抓手是地方国企收储，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年且可展 期4次，预计带动银行贷款5000亿元，该笔资金向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。 中央多措并举，坚定支持房地产市场企稳，改善预期提振信心。自4月30日政治局会议重磅定调后，地产政策 大幅转向，近期自上而下政策密集出台，释放中央坚定支持房地产市场企稳的信号。今日需求端央行政策三连发，政策宽松幅度及出台频率超预期；供给端白名单持续推进保障购房者权益，央行、政策行及各商业银行预计发放5000 亿贷款收储去库存。我们认为近期一系列政策充分体现了中央支持地产的决心及力度，同时后续政策及重磅定调仍然可期，有望改善地产的舆论氛围及预期，全方面提振市场对于地产的信心。 投资建议 近期各类重磅政策应出尽出，中央层面不断释放积极信号坚定助力房地产企稳，市场预期大幅转向，信心重于黄 金。我们自四月末以来持续提示地产底部已现，市场信心修复后地产股股价迎来快速反弹。首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团等。其次推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 图表1：购房首付比例属于历史最低水平 实施时间 首套最低首付比例 二套最低首付比例 认定标准 房贷利率 2008/10/22 20% 根据各种风险因素在下 限以上区别确定 不低于贷款基准利的0.7倍 2009/6/19 - 严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不得以任何手段降低首付款的 比例成数 - - 2010/1/12 - 40% - - 2010/4/17 90㎡以下:20%90㎡以上:30% 50% - 二套不低于基准利率的1.1倍 2010/5/26 - - 认贷又认房 - 2010/9/29 30% 50% - 二套不低于基准利率的1.1倍 2011/1/27 - 60% - 二套不低于基准利率的1.1倍 2013/3/4 - 对房价上涨过快的城市,可进一步提高第二套住 房贷款的首付款比例 - 对房价上涨过快的城市,可进一步提高第二套住房贷款的贷款利率 2014/9/30 30% - 认贷不认房 首套不低于贷款基准利率的0.7倍 2015/3/30 - 40% - - 2015/9/30 非限购城市25% 限购城市30% - - - 2016/2/2 非限购城市20% 限购城市30% 非限购城市30% 限购城市40% - - 2019/8/25 - - - 房贷利率锚定LPR,首套房贷利率不低于LPR、二套房贷利率不低于LPR+60BP 2022/5/15 - - - 首套房贷利率不低于LPR-20BP、二套 房贷利率不低于LPR+60BP 2022/9/29 - - - 符合条件的城市允许下调或取消首套房 贷利率下限 2023/8/25 - - 认房不认贷 - 2023/8/31 20% 30% - 首套房贷利率不低于LPR-20BP，二套 房贷利率不低于LPR+20BP 2024/5/17 15% 25% - 取消全国个人住房贷款利率下限，公积 金贷款利率下调0.25pct 来源：中国政府网，央行，住建部，国金证券研究所 图表2：公积金贷款利率降至历史底部 5% 4% 2.85% 3% 2% 2.35% 1% 0% 6% 1999-06-10 2002-02-21 2004-10-29 2006-04-28 2006-08-19 2007-03-18 2007-05-19 2007-07-21 2007-08-22 2007-09-15 2007-12-21 2008-09-16 2008-10-09 2008-10-30 2008-11-27 2008-12-23 2010-10-20 2010-12-26 2011-02-09 2011-04-06 2011-07-07 2012-06-08 2012-07-06 2014-11-22 2015-03-01 2015-05-11 2015-06-28 2015-08-26 2015-10-24 2022-10-01 2024-05-18 个人住房公积金贷款利率（5年以上）个人住房公积金贷款利率（5年及以下） 来源：wind，国金证券研究所 图表3：保障性住房再贷款的几大核心问题 资金规模多大？ 5000亿，其中央行3000亿，21家银行2000亿 资金给谁？谁来收房？ 城市政府选定的地方国有企业 收什么房？ 收购已建成未出售商品房 收储后的用途？ 用作保障性住房 资金利率？ 1.75% 期限？ 期限1年，可展期4次 来源：中国网，国金证券研究所 图表4：A股地产PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 25 20 15 10 5 2024/1/11 2023/7/11 2023/1/11 2022/7/11 2022/1/11 2021/7/11 2021/1/11 2020/7/11 2020/1/11 2019/7/11 2019/1/11 2018/7/11 2018/1/11 2017/7/11 2017/1/11 2016/7/11 0 来源：wind，国金证券研究所 图表5：港股地产PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 2024/1/1 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表6：港股物业PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 120 100 80 60 40 20 2024/1/1 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表7：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 增持 1,013 8.3 8.1 7.9 121.6 125.1 127.5 -46% 3% 2% 600048.SH 保利发展 买入 1,341 11.1 10.5 9.7 120.7 127.5 138.7 -34% 6% 9% 001979.SZ 招商蛇口 买入 1,033 16.3 11.3 8.7 63.2 91.1 118.1 48% 44% 30% 600153.SH 建发股份 买入 344 2.6 5.1 4.1 131.0 67.6 84.0 109% -48% 24% 002244.SZ 滨江集团 买入 313 12.4 9.6 7.7 25.3 32.7 40.4 -32% 29% 24% 600325.SH 华发股份 买入 222 12.1 11.0 9.8 18.4 20.1 22.6 -29% 9% 12% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,646 6.4 5.7 5.1 256.1 290.0 322.2 10% 13% 11% 3900.HK 绿城中国 买入 212 6.8 5.9 4.5 31.2 36.1 47.0 13% 16% 30% 1908.HK 建发国际集团 买入 321 6.4 4.1 3.9 50.3 78.5 82.6 2% 56% 5% 0123.HK 越秀地产 买入 235 7.4 6.6 6.0 31.9 35.7 39.3 -19% 12% 10% 9979.HK 绿城管理控股 买入 138 14.2 11.3 9.0 9.7 12.2 15.3 31% 26% 25% 2423.HK 贝壳* 买入 1,814 18.5 16.8 16.5 98.0 107.9 109.6 245% 10% 2% 9666.HK 金科服务 买入 57 N.A. 10.6 9.8 -9.5 5.4 5.8 48% n.a. 8% 6098.HK 碧桂园服务 买入 208 71.0 20.3 14.4 2.9 10.2 14.4 -85% 250% 40% 1209.HK 华润万象生活 买入 688 23.5 18.8 16.5 29.3 36.5 41.8 33% 25% 14% 3316.HK 滨江服务 买入 50 10.2 8.9 7.8 4.9 5.7 6.5 20% 15% 14% 6626.HK 越秀服务 买入 49 10.0 8.6 7.5 4.9 5.6 6.5 17% 16% 15% 2156.HK 建发物业 买入 47 10.0 9.2 6.9 4.7 5.1 6.8 89% 9% 33% 平均值 541 14.5 10.1 8.7 55.3 60.7 68.3 23% 29% 17% 中位值 274 10.2 9.4 7.9 30.2 35.9 41.1 15% 15% 14% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2024年5月17日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房