【中泰研究丨晨会聚焦】宏观张德礼：宏观视角看924三部委一揽子政策

【中泰研究丨晨会聚焦】宏观张德礼：宏观视角看924三部委一揽子政策 证券研究报告2024年9月26日 今日预览 研究分享>> 分析师：戴志锋 执业证书编号：S0740517030004电话： Email： 晨报内容回顾： 欢迎关注中泰研究所订阅号 【宏观】张德礼：宏观视角看924三部委一揽子政策 【地产】由子沛：三部委联合发布新政，涉及下调存量按揭利率、首付比例等举措 研究分享 ►【宏观】张德礼：宏观视角看924三部委一揽子政策 9月24日，国新办举行新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况。会上宣布了一揽子政策，涉及货币政策、资本市场和房地产等领域，力度超预期。 从宏观视角看9月24日的三部委一揽子政策，我们认为以下五点值得关注： 一是这次新闻发布会，公告时间到召开时间只隔了一天，间隔明显比其他发布会的短，可能是临时安排的，释放了政策转向的积极信号。希望通过一揽子政策，来恢复信心、改善预期和稳定经济。二是预计后续将有其他政策出台，增量财政工具和新一轮促消费，值得期待。货币金融和地产政策超预期，提高了年内出台增量财政政策的概率，关注四季度增发国债来补充财政收支缺口的可能。财政支出投向方面，预计将适度向消费倾斜，有望出台增量的促消费政策。 三是从解决物价低迷的角度看，并购重组有望提速，以此提高行业集中度和缓解供给过剩。当前面临物价低迷的问题，推动物价温和回升是重要的宏观任务。以史为鉴，中国走出1998年-2002年的低物价，相比于需求端的房地产市场化和加入WTO，供给侧去产能的作用更大。1995年到2002年，中国国有企业减少了2/3.考虑到目前一部分充裕产能是民营企业的，以及稳就业的需要，目前可能难以通过行政手段推动企业破产和行业出清。通过并购重组来提升行业集中度，进而缓解供给过剩，可能是当前供给侧比较现实的路径。这次发布会明确了对并购重组的支持，9月24日证监会也发布了相关文件。 四是未来投放基础货币时，央行通过二级市场买卖国债，预计将成为投放中长期流动性的主要渠道。发布会上宣布了一揽子的宽松货币政策，包括降息、降准、下调存量房贷利率，以及创设新的货币政策工具来支持股票市场稳定发展等。这次罕见预告年内可能还会进一步降准0.25-0.5个百分点，能否落地可能主要取决于增量财政政策。存款准备金率逐步接近5%的隐性下限，降准空间收窄后，央行通过二级市场买卖国债，预计将逐步成为央行投放中长期流动性的主要渠道。 五是出台了针对房地产的五项政策，除了引导银行降低存量房贷利率外，多数以鼓励加杠杆为主。企业购买土地，居民购买房产，都是顺周期行为。为了扭转预期，促进房地产市场尽快形成良性循环，在销售、保交楼等环节，预计后续将有新的政策出台。 风险提示：政策变动，经济恢复不及预期。 摘要选自中泰证券研究所研究报告：《宏观视角看924三部委一揽子政策》 发布时间：2024年9月25日 报告作者：张德礼中泰宏观行业负责人S0740523040001 ►【地产】由子沛：三部委联合发布新政，涉及下调存量按揭利率、首付比例等举措 事件：9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会三部门介绍金融支持经济高质量发展有关情况；涉及地产的方面有：1.降准：降准0.5个百分点；2.降息：7天期逆回购操作利率下调20bp至1.5%；3.降低存量房贷利率：预计平均降幅在0.5个百分点；4.降低二套房首付比例：由当前的25%降至15%；5.延长金融16条和经营性物业贷支持政策至2026年底；6.央行保障房再贷款对商业银行贷款支持比例由原先60%提升至100%；7.支持收购房企存量土地。 降准降息落地，带动新房按揭利率下行：央行表示“近期将下调存款准备金率0.5个百分点...7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%...预期贷款市场报价利率（LPR）也将随之下行0.2到0.25个百分点。”由于房贷与LPR挂钩，降息后新增房贷利率相应下降，有望降低居民长期按揭成本压力。 降低存量按揭利率约0.5个百分点，稳住提前还贷行为同时刺激消费：近年来，新发放按揭贷款利率下行较多，与先前发放的较高的存量按揭贷款利差逐渐拉大，这一方面给潜在购房者带来观望情绪，另一方面刺激了存量客户提前还款。随着本次存量按揭利率调整至新房按揭利率附近，有利于 降低借款人利息支出，促进消费和投资，预计每年减少居民利息支出1500亿左右，同时也利于减少提前还贷行为；此外，降低房屋长期持有成本也有助于降低二手房挂牌行为，有助于优化当前市场供需格局。 二手房首付比例由25%降至15%，满足多样性需求：央行指出，全国层面个人住房商贷将不再区分首套和二套，最低首付比例统一为15%。首套二套的一视同仁进一步降低改善型需求客户购房门槛，为愿意加杠杆的客户创造了条件，有助于满足改善型客户的需求。但考虑到现实中愿意以15%首付贷款85%的客户较少（更高的杠杆对应更多的月供），这一政策所覆盖的客群带来的对房地产销售的边际改善或较为有限。 延长金融16条和经营性物业带支持政策至2026年底：“金融16条”和经营性物业贷款这两项政策，对促进房地产市场平稳健康发展和化解房地产市场风险发挥了积极作用。这两个政策出台的目的是控制房地产行业信用风险，对于正常经营的房地产企业给予合理支持，考虑到当前房地产行业未呈现明显改善的态势，本次央行和金融监管总局把这两个政策从2024年底延长到2026年底符合市场预期。 优化收储政策：提高支持资金占比，可收购土地：央行进一步优化收储政策：1）对2024年5月 17日央行宣布设�的3000亿元保障性住房再贷款，央行出资比例由60%提升至100%；2）原先收储范围仅限存量现房，现在扩展至土地，并在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，有助于盘活存量用地，缓解房企资金压力。 投资建议：近期地产高频数据持续下行，作为旺季甚至环比8月份有所走弱，短期内行业基本面难言见底，但展望四季度，大概率将有地产相关利好政策持续出台，我们持续看好房地产板块四季度的表现。 风险提示：政策推进不及预期，行业基本面持续下行。 摘要选自中泰证券研究所研究报告：《三部委联合发布新政，涉及下调存量按揭利率、首付比例等举措》 发布时间：2024年9月26日 报告作者：由子沛中泰地产首席S0740523020005 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力 求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。