央行宣布下调存量房贷利率等房地产支持政策简评

一、为何下调存量房贷利率？ 央行此次下调存量房贷利率主要基于以下原因：首先，自2023年9月启动存量房贷利率下调以来，已有超过23万亿的存量首套房贷利率下调，平均降幅73个基点，但今年7月新发房贷利率降至3.4%，比存量房贷利率低87个基点，且居民投资理财收益率低于存量房贷利率，导致提前还贷潮明显，6月RMBS平均早偿率达19.3%，年化提前还贷规模约4.6万亿元，对居民消费和银行利润造成负面影响，并向市场传递负面信号。

二、本次下调的影响及缓解措施 本次存量房贷利率平均下调50个基点，预计能有效抑制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击，并向市场释放稳楼市的积极信号。然而，这将导致银行1年利息收入减少约1890亿（占2023年银行业利润总额的8.2%）。为缓解对银行利润的挤压，监管层可能通过引导商业银行有序下调存款利率的方式予以补偿，预计存款利率平均下调6.4个基点即可弥补。

三、未来政策展望及研究结论 未来新发放居民房贷利率仍有较大下调空间。央行统一首套房和二套房最低首付比例至15%，并提高保障性住房再贷款支持比例至100%，将有效降低改善性需求购房门槛，加快收购存量商品房用作保障房，缓解市场库存压力。同时，经营性物业贷款和“金融16条”政策延期至2026年底，房企融资支持政策将延续。下一步重点是进一步下调新发放居民房贷利率，通过定向降息扭转楼市预期，当前实际居民房贷利率仍处高位，下调空间较大。