地产行业6月报：销售持续低迷，房价下跌压力加大，央行表态支持存量房贷利率调整

2023年07月19日 中证鹏元资信评估股份有限公司工商企业评级部 李莹莉郜宇鸿 更多研究报告请关注“中证鹏元”微信公众号。 独立性声明： 本报告所采用的数据均来自合规渠道，通过合理分析得出结论，结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 地产6月报：销售持续低迷，房价下跌压力加大，央行表态支持存量房贷利率调整 主要内容： 月度高频数据回顾： 受宏观经济增速放缓，居民收入预期不足、宽松政策不及预期等多重因素影响，6月房地产销售持续低迷，房价下跌压力加大。受销售低迷影响，房地产累计到位资金下滑，房企仍着力于竣工交付，投资、开工、拿地意愿均较弱，土地市场分化进一步加剧。 政策及热点事件回顾： 经过近一年密集的需求端政策调整，2023年二季度以来，地方支持政策出台力度及节奏均有放缓，三四线城市仍以购房补贴和公积金政策为主，一二线城市政策定力较强。深圳市和北京市均出台共有产权住房管理相关制度，探索一线城市保障性住房可行路径。 央行相关人士表态，支持和鼓励存量房贷置换及利率调整，存量房贷或执行区域化、差异化调整，但落地情况有待观察。此外，人民银行、金融监管总局联合发布通知，将2022年11月发布的“金融16条”中有适用期限的政策延 长至2024年12月底，将2,000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5 月底。 地产债发行与到期情况： 6月地产债发行规模小幅增加，滨江集团纯信用发行中票。7月中旬至8月中旬，房企境内债券兑付及回售压力有所增长，其中龙湖集团、金地集团、复地集团面临一定的集中偿付压力。 舆情动态： 珠海万达第四次递交上市申请，股权回购相关期限或有变化，但上市进程仍具备较大不确定性，万达集团及相关企业再融资仍存一定阻力。远洋集团负面舆情加速演绎，6月董事会重组，联合工作组进驻。 一、2023年6月房地产市场回顾 （一）地产数据追踪 1.需求端：房地产小阳春昙花一现，2023年上半年商品房销售冲高回落，6月销售较为低迷，房价下跌压力加大 全国销售：2023年1-6月全国商品房累计销售面积5.95亿方，同比下降5.3%，累计同比降幅较上月扩大4.4个百分点；累计销售金额6.31万亿元，同比增长1.1%，较上月收窄6.6个百分点。6月单月商品房销售额为1.33万亿，同比下降19.2%，销售较为低迷。 分城市能级来看，30大中城市中，一线、二线和三线城市6月商品房成交面积同比分别下降12.29%、下降13.34%和增长4.79%；环比分别增长14.15%、下降6.4%和增长18.20%。销售低迷背景下，一二线城市未能延续复苏势头，其中广州、杭州等城市商品房销售面积同比降幅较大；三线城市在低基数背景下，勉强维持正增长。2023年第二季度，受宏观经济增速放缓，居民收入预期悲观、地产宽松政策不及预期等多重因素影响，居民购房意愿持续降低。 房企销售：29家样本房企6月全口径销售额与5月环比持平，同比小幅增长。样本房企上半年全口径销售额平均值为737.72亿元，同比增长率平均值为1.98%，增幅冲高后快速收窄。房企内部表现分化，越秀地产、华发股份、滨江集团、华润置地、招商蛇口等央国企维持较高增速，碧桂园、中骏集团、新城控股、建业地产同比持续下滑，万达地产二季度销售额增速转负，系上年度基数较高及负面舆情影响。 价格：2023年6月单月全国商品房销售均价10,601.02元/平方米，同比增长10.58%，环比降低1.12%，与2021年同期水平基本持平。2023年6月70大中城市新建商品住宅销售价格指数同比降低0.43%，二手 房住宅价格指数同比降低2.79%，二手房率先走弱，房价下跌压力增大。 图1单月销售金额及环比变化（亿元、%）图270大中城市新建住宅价格指数同比（%） 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 单月房地产销售额单月环比 15 90% 5 0 -0.50 1.70 0.48 -1.90 70%10 50% 30% 10% -10% -30% -50% 一线二线三线70大中城市 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 -5 2019-092020-092021-092022-09 图330大中城市分能级销售面积同比（%）图430大中城市分能级销售面积环比（%） 120 一线二线三线 150一线二线三线 70 20 -30 10 0 0 0 18.20 14.15 -6.40 4.795 -12.29 -13.34 -80 -50 资料来源：同花顺iFinD，中证鹏元整理资料来源：同花顺iFinD，中证鹏元整理 2.供给端——房企开工、投资、拿地意愿很弱，竣工维持高位，土地市场进一步分化 新开工和竣工：房企开工动力仍较弱，2023年1-6月累计新开工面积4.99亿方，同比下降24.30%，降幅持续扩大；竣工交付维持高位，1-6月累计竣工面积3.39亿方，同比增长19.00%。在资金面承压、销售持续下滑态势下，房企开工、投资意愿仍然很弱。 投资和土地成交：2023年1-6月全国房地产开发投资额5.86万亿元，同比下降7.90%，投资意愿进一步走弱。根据中指数据，2023年1-6月TOP100企业拿地总额5,920亿元，同比下降10.2%，降幅较上月扩大1.84个百分点。土地市场分化进一步加剧，一二线城市优质地块是收缩战略下的投资重点，低能级城市 土地市场热度仍较低。 图5房地产开发投资（单位：亿元、%）图6新开工及竣工同比变动（%） 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 房地产开发投资:累计值房地产开发投资:累计同比 50 40 30 20 10 0 -7.90 -10 -20 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) 竣工面积新开工面积 19.00 -24.30 资料来源：同花顺iFinD，中证鹏元整理资料来源：同花顺iFinD，中证鹏元整理 3.金融端——受销售低迷影响，房地产到位资金有所下滑，中长期贷款维持一定增速， 资金来源：2023年1-6月，房地产累计到位资金6.88万亿，同比减少9.8%，降幅较上月扩大3.2个百分点，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款同比分别下降11.10%、23.40%和0.90%，个人按揭贷款增长2.70%。受销售低迷影响，定金及预收款、个人按揭贷款未能延续增长态势，房企自筹资金、国内贷款等仍较弱。 居民杠杆：6月居民中长期贷款增加4,630亿元，同比增长11.12%，随着贷款成本下降，6月居民中长 期贷款同比保持增长，但增量结构以经营贷和消费贷为主。6月20日，LPR报价利率下调10个基点，稳增长意愿较强，居民中长期贷款负担有所减轻，但对于购房意愿的提振效果仍有待观察。 图7房地产开发资金来源累计同比（%）图8住户部门中长期贷款变化 100 80 60 40 本年资金来源国内贷款 自筹资金定金及预收款个人按揭贷款 金融机构:人民币贷款:当月增加:住户:中长期 10000 8000 6000 20 0 -20 -40 2.70 -0.90 -9.80 -11.10 -23.40 4000 2000 2020-05 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-02 2022-05 2022-08 2022-11 2023-02 2023-05 0 -2000 资料来源：同花顺iFinD，中证鹏元整理资料来源：同花顺iFinD，中证鹏元整理 （二）地产相关政策 1.地方政策：需求端宽松政策力度和节奏不及预期，高能级城市保持较强战略定力 经过近一年密集的需求端政策调整，2023年二季度以来，房地产需求端支持政策出台力度及节奏均有放缓。2023年6月中旬至7月中旬，一线城市中广州出对多子女家庭出台公积金政策，提高多子女家庭公积金贷款额度，南京市、沈阳市、武汉市、大连市从购房补贴入手提振需求；三四线城市仍以购房补贴和公积金政策为主。整体而言，三四线城市限制性政策基本放开，一二线城市政策空间充足且市场关注度较高，目前仍维持较强的政策定力。 一线城市共有产权住房管理办法日趋完善。6月北京市住建委发布《关于加强已购共有产权住房管理有 关工作的通知（征求意见稿）》），拟明确共有产权住房回购条件及方式，已购共有产权住房的家庭取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。无独有偶，深圳市住建局接连发布多份文件，确立由公共租赁房、保障性租赁房和共有产权住房三项组成保障性住房体系结构，取消原有安居型商品房和人才住房。北京市和深圳市积极探索共有产权住房，加快保障房体系建设，是我国在现行住房制度下的积极探索，有助于缓解一线城市住房压力。 表12023年6月中旬至7月中旬高能级城市政策 城市 归类 内容 北京 共有产权住房管理 1)已购共有产权住房家庭取得不动产权证未满5年的，不允许转让份额；满5年的可按市价转让。2))因成员患病生活困难确需转让份额的，可提交申请至区住房行政管理部门进行审核回购；3)因以外原因申请回购的，需相关部门召开联席会审议。 深圳 共有产权住房 8月1日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房；目前已经开工建设的人才房、安居房会正常进行配售。 天津 公积金 1)拟将首套住房公积金贷款最高限额由80万元提高至100万元；第二套由40万元提高至50万元；2)职工购买共有产权住房公积金贷款执行首套政策；3)外地与本市缴存职工实行相同贷款政策；4)借款人月还款额应不超过借款人月收入的60%。 广东 生育支持政策 住房政策向多子女家庭倾斜，对在缴存城市无自有住房且租赁住房的多子女家庭，可适当提高租房提取额度；对购买首套自住住房的多子女家庭，有条件的城市可给予适当提高公积金贷款额度等相关支持政策。 广州 城中村改造、公积金 城中村改造方面，发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，包括加快前期计划谋划、优化方案审批流程、支持分片分期实施、优化规划建设许可手续、加大金融支持力度等五个方面共十二条改革措施，其中，鼓励分片分期实施，每片签约占总人数80%即可按实施计划开拆。公积金方面，生育二孩及以上的家庭使用公积金贷款购买首套住房的，贷款最高额度上浮30%。通知自2023年6月28日起实施，有效期5年。 广西 商品房预售管理 获得预售许可之前，开发企业不得开展商品房销售，不得订立与拟售房有关的意向合同条款，不得收取预售价以外的费用，预售宣传时应载明《商品房预售许可证》的批准文号。 南京(六合区) 人才补贴 1)购买新建商品住房的购房对象可以申请人才购房专项补贴，根据不动产权证证载面积按300元/平方米的标准发放；2)对于企业组织职工集体购买新建商品住房的，鼓励开发企业在现有优惠价格以外再给予团购优惠。 武汉 房屋征收补助 新政自2023年7月10日起施行，有效期为5年。征收个人住宅房屋，对建筑面积不足60平方米的唯一住房，可以给予被征收人住房困难补助；40平方米以下的，按照价值的10%给予补助；超过40平方米的，每增加1平方米，补助标准降低0.5%。 西安 带押过户 西安市城六区、开发区范围内，已经办理抵押登记的不动产在存量房交易过程中，无需先还清贷款解除抵押再办理过户转移，买卖双方可自愿“带押过户”。 沈阳 购房补贴、公积金 1)个人购买新建商品住房，政府给予100元/平方米补贴。2)在沈就业大中专以上学历，使用住房公积金贷款购买住房的，限额可放宽到当1.2倍；3)高校、中职全日制在校生购买沈阳新建商品住房，给予200元/平方米购房补贴及全额契税补贴；全日制中专以上毕业可享受全额契税补贴；4)首次购房毕业生，本科补贴