配售型保障房加速推进多个二线城市落地20240920
配售型保障房加速推进，多个二线城市落地20240920_原文 2024年09月21日19：12 发言人00：00 大家好，欢迎参加开元地产建筑保障房系列报告。3、配售型保障房加速推进多个二线城市落地。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报免责声明。 配售型保障房加速推进，多个二线城市落地20240920_原文2024年09月21日19：12 发言人00：00 大家好，欢迎参加开元地产建筑保障房系列报告。3、配售型保障房加速推进多个二线城市落地。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报免责声明。 发言人00：12 声明，播报完毕后，主持人可直接开始发言。本次会议仅面向开源证券的专业投资机构客户或受邀客户，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。第三方专家发言内容仅代表其个人观点、所有信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。未经开源证券事先书面许可，任何机构或个人严禁录音、转发及相关解读。涉嫌违反上述情形的，我们将保留一切法律权利。感谢您的理解和支持，谢谢。 发言人00：49 各位投资人大家下午好，我是开源证券地产建筑分析师胡耀雯。感谢大家进入我们的电话会。然后今天主要跟大家汇报一下我们的保障房系列深度3。然后前两篇深度的话主要是讲保租房以及我们保租房的一个调研情况的那这是第三篇，也是主要讲一下当前配售型保障房的一个建设进度，以及新加坡和中国香港配售房的一些相关信息。然后报告的话整体是分成五个部分，然后包括整体的建设情况，各城市的一个建设进度，新加坡和中国香港的借鉴，投资建议以及风险提示。 发言人01：30 首先我们给大家回顾一下保障房的一个发展历程。保障房的话主要是可以分成三个阶段。第一个阶段是政府主导阶段，以上世纪90年代，针对特困家庭出现的，廉租房和经济适用房等福利住房为主。然后第二个阶段是租售并举的一个市场化阶段，然后就是在07年之后开始大规模的去推进城镇保障性安居工程建设，然后公公租房是取代了廉租房，共有产权房是取代了经济适用房。然后第三个阶段的话是市场保障的一个双轨制阶段。也就是在2020年，针对城市的新青年的一个保租房，然后进入了大众的视野。然后2023年，然后也是去年，就是中央出台了保障房的一个14号文，然后明确了保障房是分成配租型和配售型两大类。 发言人02：25 然后目前的话从分类来看的话，保障房是有两个大的分类。其中配售型的保障房主要是面对低收入住房困难的群体，以及引进的人才，采取保本微利配售，封闭管理的原则。基本上它的配售价格的话是地价加建安，加管理费、加税费，以及可能五个点的一个利润。然后房源的话是禁止在市场上去流通的。 发言人02：52 然后配租型的一个保障房里面的话，其中保租房的话主要是面对有住房困难的新新市民和青年人的新进入城市的群体。然后公租房的话主要是面向住房和收入双贫困的一个户籍居民。然后政府通过低租金的一个公租房或者租金补贴的方式来提供保障。 发言人03：16 然后是保障房的一个建设目标。十四五期间我国计划建设的一个保租房是870万套，其中一线城市大概是207万套，预计可以解决2600多万新市民的一个住房困难和问题。然后从重点城市的一个住房规划来看的话，一线城市它的保租房的一个供应套数占比是超过了50%。 发言人03：40 然后整整体就是四个一线城市它的一个供应套数也都超过了40万套。然后根据住建部的数据，就是截至今年的一个六月底，全国已经建设筹集了保障性住房是112.8万套。然后占整个年度计划就是17710套万套的一个66%左右。 发言人04：05 然后从政策层面的话，就是今年5月央行也是设立了3000亿元的一个保障性租赁住房贷贷款的资金。然后由地方国企来出手，直接收购开发企业已建成了未出售的一个商品房房源，然后去改用作配租型或者配售型的保障房。实际上在去年其实央行就已经设立了1000亿的一个，租赁住房的贷款支持计划，然后支持在八个试点城市去收购 存量住房。然后这一次的话也是新增了2000亿的一个贷款规模，然后合并成保障性住房贷贷款。我们按照1.25万元每平去测算的话，5000亿的一个贷款资金大概能够帮助去化掉4000万方左右的一个库存，然后占当前待售面积的比例是5%左右，也是为去库存发挥了一个积极的作用。但是从资金使用的情况来看的话，截止到今年二季度末，整体的资金，就是保障房贷贷款资金的累计使用额大概是121亿元。整体推进节奏的话还是相对比较缓慢一些。 发言人05：14 然后从各大城市的一个2024年的一个建设目标来看的话，就是35个大中城市累计筹建的一个配售型的保障房，是一共是15.8万套。然后从数量上看的话，福州的话是最多的，然后是1.24万套。然后北上广深和西安五个城市的话都是计划筹建1万套以上。然后杭州、济南、青岛的话是6000套，其他大部分城市都是超过了2000套。 发言人05：47 然后我们也是将部分城市2024年配售型保障房的一个筹建套数和2023年商品房成交的一个套数做了一个对比。其实大部分城市可以一个配置型保障房对商品房的一个占比的话，是在10%左右。然后整体对于商品房的影响程度不算太大。但像福州的话是超过70%，然后大连和深圳是超过了30%。 发言人06：13 如果说年内保障房源入市，可能还是会对商品房的市场有较大的一个冲击。然后从配送型保障房供应的套数和常住人口的一个关系来看的话，就是35层，供应的平均值大概是1万人，有3.7套。然后大部分城市的话其实也会存在一些供需的错配问题。但是四个一线城市，包括像福州、西安等地，它的整个筹建套数都是比较充足的。 发言人06：46 然后第二部分的话是具体一些城市的案例。截止到9月中旬的话，就是部分城市已经出台了配售型保障房的一个实施方案。然后从已经公布的6座城市的配售型保障房的一个价格来看的话，像福州的话是700套房源，然后配售价格是周边商品房的5折左右。西安的话是2710套房源，配售价格也是周边商品房的5折以内。然后郑州的话是1099套房源，然后配售价格是周边商品房的5到7折。所以其实整体的折让力度还是比较大的。然后从价格层面的话，也是会对周边的商品房造成一定的冲击。 发言人07：29 首先来看一下郑州，郑州的配套型保障房主要是面向市内八区，户籍居民，同时住房有困难并且收入不高的一个工薪收入群体，以及城市需要引进的一个人才等群体。然后那个房源是限定了套，限定了套型面积和销售的价格，然后实施封闭管理。从申请条件来看的话，需要满足户籍三年或者连续社保三年的条件。同时要满足无房或者人均人人均住房面积小于20平的一个条件。然后家庭和单身都可以申请，然后享受和商品房同等落户和入学的资格。 发言人08：10 从目前的一个进度来看的话，就是7月29号首批房源开始公开配售。8月20号就是1099套房源，一共摇中了大概1200多户。然后从九月开始会陆续的进行选房，然后从三个配售型，项目的具体情况来看的话，都是位于郑州市区的。然后户型的话是90到120平为主。交房时间的话都是在2024年内，然后价格的话都在7000左右，精装成本的话都在800块左右，然后相较于周边20年以内房龄的二手房价格的话，折扣比例在5到7折左右。然后以其中清河苑的项目为例的话，可以看到户型是有70、90和100二三个户型。然后户型的话整体都是比较方正，并且没有什么硬伤的一个刚需户型。同时整体的小区环境，然后外立面包括一些装修标准和和商品房相比的话，都是没有太大差距的。然后再来看广州，广州的配送型保障房同样也是针对无房的一个人口以及人才的住房。然后呃同时也是禁止以任何方式变更成为商品住房流入市场。 发言人09：29 广州的一个准入条件和其他城市相比是更加严格一些。要求无房的同时，并且在申购的前三年，没有房屋的一个转让记录。然后社保的话是连续缴纳三年，然后本科硕士的话是可以缩短至两年和一年，同时也是明确了户型在90平以下，然后也明确了房源的四种筹集方式，包括划拨用地、新建，然后存量房的一个转化，然后在商品房项目中配建，以及用地性质的一个划算等等。然后实际上广州在2024年之前也陆续推出过安居房、经适房和共有产权房。然后相较于之前的一个保障房类型的话，配合型保障房是明确规定了优先选址于公共交通便利，市政基础设施和公共服务设施比较齐全的一些区域。所以其实整体的一个项目质量是有所提升的。同时就是配售型保障房它是没有收入限制的，但是也明确规定了不能上市流通。 发言人10：42 然后广州的一个配售型保障房，主要是由广州的一个安居集团负责建设。然后目标的话是在近五年建设5万套的一个配售型保障房。然后截至今年8月末的话，正在加快推进23个项目，包括五个存量转化项目，五个形态的项目。后续还有三个按需定建的项目，筹集的房源是超过了1.4万套，总的建筑面积是大概175万方。其中新开工的项目中，像海珠、天河和荔湾区的三个项目，它的整个区位都是相对比较核心一些的。然后从广州日报发布的一个项目户型图来看的话，就是广州的配售型保障房，它的户型也是以使用紧凑的一个两居和三居为主，然后整个户型也是比较方正的，然后结构设计也比较合理，整个外立面和商品房也是没有太大的差距。 发言人11：42 然后再来看一看大连，大连的配售型保障房准入门槛就是相比于其他城市而言更加低一些。然后主申请人只需要满足本市户籍，并且处于社保参保状态，然后没有一个户籍满三年的年限要求。然后建筑面积的话还是以70到90平的户型为主，然后原则上是不能超过120平。然后满五年的话，是可以通过封闭流转的方式，面向符合保障条件对象去进行转让的。 发言人12：16 大连就是首批的一个配售型保障房源，是在八月份开始开放了一个购房申请。然后一共是三个项目，334套房源。整体的申购套数比较少，但是区域分布还是比较核心的。然后大连这边整个房源比较少，是因为这几个商品房项目在土地的一个出让阶段就明确了。当时在土地出让阶段就需要去建设无偿移交政府的一个比例，所以相对而言就是在每个小区都是套数比较少一些。然后户型的话是也是以90平以内为主，然后均价的话是6000到7500左右。然后根据我们对于项目二手周边的一个二手房价格的一个估算的话，就是整整体的折扣比例大概也是五成左右。 发言人13：07 然后是青岛，青岛的配售型保障房，它的准入条件和大连也是比较类似的。然后同样也是只需要本地的一个户籍，不需要三年的一个年限要求。并且青岛也是明确给出了配售价格的一个计算方式，就是土地成本加建设成本加2%的一个管理费，以及3%的利润。然后同时也明确售价为周边商品房价格 的50%到60%。 发言人13：37 然后青岛在2024年计划开工的一个配售型保障房的一个套数是6000套。然后在2024年首批两个项目分别于三月和4月开工建设，一共有房源是超过了3600套。然后户型的话是75到95平，然后预计是在2027年建成。项目周边的一个配套的话也都是比较方便的。青岛这边的话是在七月开始一个轮候登记，然后截止到9月初的话，是有超过8000组去申请登记。 发言人14：15 然后第三部分我们再来看一下新加坡和中国香港保障房模式的一个分析。首先新加坡的话它整个住房模式的核心是价格比较低的一个储物体系。然后形成了廉租房、廉价房以及高端私人住宅为一体的一个阶梯化的供应链。 发言人14：35 新加坡的祖屋保障的话，它是以收入为划分标准的。一方面可以照顾低收入居民的一个居住需求，另一方面也可以严格的将高收入以及拥有住房的家庭排除在主屋的一个市场外。然后确保主屋不会成为高收入家庭资产增值资产增值的一个工具。然后主卧的价格的话，一般是周边高端住宅的5到7折。这种模式其实它的成功还是源于政府的一个大力扶持。同时主卧的一个供应是比较充足，同时价格低廉，监管严格。然后私人住宅的话就是因为能够享受资产增值的一个收益，然后它的配套和服务都更好，所以是高收入群体和外国人的一个选择。 发言人15：21 然后基本上超过80%的新加坡家庭都是居住在祖屋里，然后超过90%的一个家庭都是用于房屋产权的。然后新
