配售型保障性住房加速落地：案例分析及相关建议

配售型保障性住房加速落地：案例分析及相关建议 评级南京分部|王景华2024年12月3日 摘要：商品房去化趋缓及新一轮保障性住房规划建设下保障性住房需求仍旺盛，今年以来中央多次表示支持收购存量商品房用作保障性住房，从现有案例来看，配售型保障性住房一般由当地市级城投平台或下属子公司作为专营机构，负责筹建、收购、经营等工作，项目资金以项目贷款为主，上级资金支持为辅；销售主要面向住房困难人群，以“保本微利”原则开展，实用紧凑型户型为主，实行封闭管理。目前配售型保障性住房面临收益平衡较难、资金占用规模较大、供求可能存在错配、运营经验不足等问题，建议遵循市场化定价原则，拓宽融资渠道，加大资金支持力度，坚持以需定建（购），培育专业化房产运营机构等。 正文 10月12日，国新办举行新闻发布会由财政部介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况，提到了“用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房”。事实上，今年以来中央会议就多次提出支持收购存量商品房用作保障性住房，即商品房“收储”，而配售型保障性住房作为保障性住房的重要组成部分在全国范围内正加速落地。基于此背景，本文就相关政策背景、案例及面临困难等进行分析，并据此提出几点建议。 表1：2024年以来中央会议提出的有关收购存量商品房用作保障性住房政策 时间 会议 部门 主要内容 2024-5-17 国务院政策例行吹风会 中国人民银行 城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。 2024-6-12 保障性住房再贷款工作推进会 中国人民银行 设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁。 2024-6-20 住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议 住建部 推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。 2024-07-30 中共中央政治局会议 中共中央政治局 坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。 2024-10-12 国新办新闻发布会 财政部 用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，同时用好保障性安居工程补助资金，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。 数据来源：根据公开资料整理 一、政策背景 商品房去化趋缓及新一轮保障性住房规划建设下保障性住房需求仍旺盛，中央多次表示支持收购存量商品房用作保障性住房，多地加速推进相关工作。 2021～2023年及2024年1～9月，我国商品房销售面积分别为179,433.41万平方米、 135,836.89万平方米、111,735.14万平方米和70,284.03万平方米，呈逐年下降趋势，2024年前三季度商品房销售面积同比减少17.10%；商品房去化趋缓导致商品房库存逐年增加，2021～2023年末及2024年9月末商品房待售面积分别为51,023.00万平方米、56,366.00万平方米、67,295.00万平方米和73,177.00万平方米，当前商品房待售面积处于历史高位。根据国家统计局披露数据，2023年房地产行业GDP为73,723亿元，占全年GDP比重为5.85%，同时房地产行业具有较强的行业关联性，整个房地产开发周期涉及建筑、金融、装修、物业等多个行业，属于国民经济支柱行业。我国房地产行业具有“高负债、高周转”特征，商品房去化趋缓将导致房地产企业资金周转周期变长，可能造成资金链断裂，并通过多种渠道逐步影响“政府、居民、金融机构”三大部门资产负债表的健康稳定。 200,000.00 180,000.00 160,000.00 140,000.00 120,000.00 100,000.00 80,000.00 60,000.00 40,000.00 20,000.00 - 2019年2020年2021年2022年2023年2024年1-9月 商品房销售面积（万平方米）商品房待售面积（万平方米） 图1：2019年至今我国商品房销售及待售面积情况 数据来源：国家统计局、大公国际整理 长期以来，我国商品房和保障房存在一长一短的情形，保障性住房建设相对滞后，在住房供给中占比偏低，难以满足需求。为了适应新形势下中国式现代化建设新要求，完善住房制度和供应体系，重构市场和保障关系，我国开始了新一轮保障性住房规划建设，将保障性住房建设分为配租型和配售型两种，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房按保本微利原则出售。根据公开资料显示，截至2023年底全国各地保障性租赁住房开工 建设和筹集总量达572万套（间），按照“十四五”期间全国计划筹集保租房870万套(间)估算，已完成目标的66%，未来保障房需求空间仍较大。 在上述背景下，今年以来中央会议多次提出支持收购存量商品房用作保障性住房。中国人 民银行在5月17日举行的国务院例行吹风会上介绍，拟设立3,000亿元保障性住房再贷款（6 月已设立），利率1.75%，期限1年，可展期4次，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5,000亿元。2023年8月，国务院常务会议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，就加快保障性住房建设，构建房地产发展新模式提供制度依据。截至2024年6月，已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。配售型保障性住房作为保障性住房的重要组成部分在全国范围内正加速落地，但相较于配租型保障性住房进度仍偏慢，本文将对其着重分析。 二、配售型保障性住房落地案例 从现有案例来看，配售型保障性住房一般由当地市级城投平台或下属子公司作为专营机构，负责筹建、收购、经营等工作，项目资金以项目贷款为主，上级资金支持为辅；销售主要面向住房困难人群，以“保本微利”原则开展，实用紧凑型户型为主，实行封闭管理。 （1）郑州市：全国首批交付配售型保障性住房城市 2024年7月，郑州市人民政府出台了《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）的通知》（以下简称“《管理办法》”），为配售型保障性住房建设、运营管理提供制度依据。根据《管理办法》，配售型保障性住房的实施遵循政府主导、以需定建（购）、合理布局和稳慎推进的原则，建设用地以划拨方式供应，纳入市年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，从储备土地中优先供应。配售型保障性住房主要有新建和收购存量房两种途径，新建包括依法收回的已批未建土地、闲置土地、非居住存量土地等，以及城中村改造、城市更新、危旧房改造中配建等，收购的存量房包括各类政策性住房、建成未售的商品房等。新建项目单套住房建筑面积控制在70～120平方米，三居室套型比例按项目情况控制在50％至60％。收购项目套型、面积和比例可适当放宽。配售型保障性住房项目原则上不配建商业设施，车位按1:1比例配置。同期出台《郑州住房公积金配售型保障性住房贷款管理办法（试行）》，明确在郑州市行政区域内认购配售型保障性住房，且符合公积金贷款申请条件的，可申请保障房贷款。 郑州市首批交付的1,099套配售型保障性住房主要面向市内八区户籍住房有困难且收入不高的工薪收入群体和城市需要引进人才等群体，以90m2～120m2中小户型为主，均于2024年底前交房，实行封闭管理，均价在5,200元至7,200元之间，明显低于2023年郑州市二手房 成交均价10,173.17元。同时配售型保障性住房按照“一项目一申请一供应”的方式进行，具体程序为：个人申请→系统比对→短信结果（短信通知）→摇号排序→信息公示→缴纳定金→公开选房（短信通知）→缴纳房款→签订合同→产权登记，周期约为2～3个月。其中沁河苑项目已于9月末完成交付，成为全国首个交付入住的配售型保障性住房。11月8日，郑州市 第二批配售型保障性住房已公开配售，共2,325套，整体情况与第一批房源变化不大。 11月7日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于征集收购存量商品房用作保障性住房项目的公告》，由河南铁建投城市建设发展集团有限公司和郑州城市发展集团有限公司作 为收购主体，收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限。房源要求类别为已建成未出售的商品房、优质在建房源项目；项目区位交通便利、配套完善，具备一定设计水平、园林景观、物业服务等品质保证；单套建筑面积原则上控制在120m2以内，根据市场供求关系及房地产发展趋势等因素，可适当放宽。证件齐全，资产、负债和法律关系清晰,满足金融机构的贷款要求。 表2：郑州市首批配售型保障性住房情况 面向群体 中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、郑东新区、经开区、高新区等市内各区户籍住房有困难且收入不高的工薪收入群体和城市需要引进人才等群体。 项目情况 配售项目3个，共1,099套房源。包括沁河苑项目570套，位于主城区西部的中原区伏牛路东西两侧、宏河路南；惠康佳苑项目322套，位于主城区北部惠济区中央西路西、滨河路南；郑住雪松苑项目207套，位于中原区雪松路西、防汛路南。所有项目均为精装修交付，房屋每平方米均价在5,200元至7,200元之间。预登记项目1个，为中建•澜溪苑项目，共900套房源，位于经开区浔江东路北、碧泉街东，预计配售每平方米均价为5,750元。 申请条件 以家庭为单位，申购家庭应选取1人作为主申请人，主申请人应具有完全民事行为能力，取得郑州市市区户籍3年以上；取得郑州市市区户籍不满3年的，须在郑州市市区连续缴纳养老保险36个月以上；主申请人及其家庭成员在郑州市市区范围内无自有住房，或家庭人均住房建筑面积不足20平方米。单身户家庭申请人应达到法定结婚年龄。 回购价格 （原购买价格）*（1-（交付使用年限*1%））+房屋专项维修资金余额 购买商品房限制 签订买卖合同满两年后，购房人及家庭成员可购买其他房产。 落户、子女入学限制 享有商品住房同等落户、子女入学等政策。 其他规定 可使用住房公积金和商业贷款购买，按照国家、省、市相关规定执行；应当按照规定缴纳房屋专项维修资金，办理权属登记手续，录入保障性住房管理系统；不动产权证附记信息栏记载：该房屋为配售型保障性住房，不得进行除房屋按揭贷款外其他抵押，不得上市交易；配售型保障性住房可以继承，原房屋性质不变。 数据来源：郑州市人民政府网站、大公国际整理 （2）广州市：一线城市先行者，筹建配售型保障性住房超万套 2024年8月，广州市住房和城乡建设局就《广州市配售型保障性住房管理办法（试行） （征求意见稿）》（以下简称《管理办法（试行）》）向公众征求意见和建议。根据《管理办法（试行）》，由广州安居集团作为广州市保障性住房专营机构，负责相关筹建和运营管理事宜。配售型保障房建设筹集方式包括划拨用地新建、存量房转化和商品住房、城中村改造、城市更新项目配建等。新建配售型保障性住房单套建筑面积原则上控制在90m2以下，存量转化房源面积可适当放宽，以实用紧凑型的两居室、三居室成套住房为主。建设资金方面，银行业金融机构提供配售型保障性住房开发贷款和个人住房抵押贷款，同时支持符合条件的配售型保障性住房申请和用好中央预算内资金、保障性安居工程补助资金等上级资金支持和地方政府专项债券，住房公积金廉租房建设补充资金可以作为配售型保障性住房项目资本金，但最高不超过项目总投资规模的5%。 根据公开资料显示，2024年广州安居集团预计推进13个配售型保障性住房项目，包括5 个存量转化项目、5个新开工建设项目，后续还将推进3个“按需定建”项目，筹建房源超1 万套，总建筑面积约175万平方米，总投资超170亿元。 表3：广州市首批配售型保障性住房情况 面向群体 面向符合条件的本市户籍住房困难家庭和各类引进人才等工薪收入群体销售。 专营机构 广州安居集团 项目情况 新开工项目5个：天河区奥体新城、番禺区新造二期、白云区马沥站北侧、荔湾区葵蓬南、海珠