配售型保障性住房加速落地：案例分析及相关建议

核心观点与政策背景

• 商品房去化趋缓导致库存高企，同时保障性住房需求旺盛，中央多次支持收购存量商品房用作保障性住房。
• 2021-2024年前三季度，商品房销售面积逐年下降，前三季度同比减少17.10%；商品房待售面积达73.177万万平方米，处于历史高位。
• 房地产行业GDP占比5.85%，具有“高负债、高周转”特征，去化趋缓影响经济稳定。
• 新一轮保障性住房规划分为配租型和配售型，配售型以“保本微利”原则出售，截至2023年底已开工筹集572万套，未来需求空间大。

配售型保障性住房落地案例

• 郑州市：首批交付配售型保障性住房，由城投平台收购存量房或新建，均价5,200-7,200元，实行封闭管理，销售面向住房困难群体。
• 广州市：筹建超1万套配售型保障性住房，由安居集团负责，建设方式包括存量房转化、新开工等，总投资超170亿元。

面临的挑战

1. 收益平衡难：定价遵循“保本微利”，土地和建安成本波动影响参与方积极性。
2. 资金占用大：城投平台现金流紧张，收购或建设项目资金压力大。
3. 供求可能错配：一二线城市需求大但库存低，三四线城市需求小但库存高。
4. 运营经验不足：城投平台在房产运营管理方面经验欠缺。

相关建议

1. 市场化定价：建立合理价格确定机制，委托第三方机构测算，确保公平竞争。
2. 拓宽融资渠道：发行专项债券、引入社会资本，加大资金支持。
3. 坚持以需定建（购）：调研当地供求情况，合理确定建设或收购规模，避免库存。
4. 培育专业化运营机构：引导城投平台转型，引入市场成熟运营方，提升管理能力。