房地产行业深度报告：保障房系列报告三：配售型保障房加速推进，多个二线城市落地

房地产 2024年09月13日 投资评级：看好（维持）行业走势图 保障房系列报告三：配售型保障房加速推进，多个二 线城市落地 ——行业深度报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师） 12% 房地产沪深300 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 0% -12% -24% -36% -48% 2023-092024-012024-05 数据来源：聚源 相关研究报告 《销售投资规模收缩，毛利率进入底部区间，格局重塑优质企业凸显—2024上半年房地产行业综述》 -2024.9.9 《二手房成交面积同比增长，湘潭支持住房套内面积计价—行业周报》 -2024.9.8 《住建部明确公共账户属性，南京进一步优化公积金贷款政策—行业周报》-2024.9.1 保障房建设如火如荼，建设目标陆续发布 为加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，各地正加紧筹建配售型保障房。据住建部数据，截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套，完成年度计划的66.2%，完成投资1183亿元。5月央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款以来，截止2024Q2，保障房再贷款资金累计使用额仅121亿元，整体表现不及预期。据财汇数据统计，按各大城市公布的2024年计划，35 个大中城市累计筹建配售型保障性住房15.82万套，大部分可比城市配售型保障房对商品房占比在10%左右，对商品房影响程度不大。 多城开启配售型保障房认购，价格普遍较周边商品房折价40%左右 （1）郑州：7月首批1999套配售型保障性住房正式启动公开配售，8月1099 套房源共计摇中1242个家庭，三项目均位于郑州市区，户型以90-120平小户型为主，价格在7000元/平左右，价格为周边商品房的50-70%。（2）广州：正加快推进13个项目，筹建房源超1.4万套，准入条件较其他城市更为严苛，同时 明确了户型在90平以下。（3）大连：首批配售型保障房源于8月开放购房申请，共计3个项目、334套房源，整体申购套数较少，整体折扣比例约5成。（4）青岛：首批两项目有逾8000人申请登记，共有房源3613套，户型75-95平，明确了售价为周边商品房价格的50%-60%。 新加坡和中国香港居者有其屋经验参照 新加坡和中国香港均有配售型保障房建设经验：其中新加坡超过80%的家庭居住在政府提供的组屋内，组屋所有权归政府所有，购房者有收入限制，房价根据收入确定，较市场价折扣较大，约五年后可转售。中国香港居屋占存量屋宇比例约15%，为了缓解公屋轮候时间，政府2017年来开始重新新建居屋，居屋对于白 表申请家庭的月收入及资产有明确限制，售价约为市场价7折。 投资建议 2024年以来，在中央加大保障性住房建设和供给的号召下，各地政府陆续发布配售型保障房建设目标，部分城市已完成具体项目的认购。我们认为保障房建设可以满足工薪群体刚性住房需求，完善市场+保障住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。一方面，国企收购已建成商品房用作保障房可以推动市场去库存，另一方面保障房或将稀释刚需商品房购买力，主打改善型、高品质、好口碑的房企将持续受益，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、滨江集团新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。 行业研究 行业深度报告 开源证券 证券研究报 告 目录 1、保障房建设如火如荼，建设目标陆续发布4 2、各地筹建速度加快，多城开启配售型保障房认购7 2.1、郑州：整体进展迅速，三项目已摇号结束8 2.2、广州：供应房源超万套，部分项目区位优势显著10 2.3、大连：三项目开放购房申请，整体配售套数较少13 2.4、青岛：两项目新开工，超8000户轮候登记15 3、新加坡和中国香港配售型保障房模式简析16 3.1、新加坡：组屋“居者有其屋”的广泛保障16 3.2、中国香港：居屋新建增多缓解公屋轮候周期19 4、投资策略21 5、风险提示22 图表目录 图1：央行设立3000亿元保障房再贷款资金5 图2：核心城市2024年陆续披露配售型保障房供应套数（套）6 图3：福州、大连和深圳2024年配售型保障房套数对商品房冲击较大6 图4：35城配售型保障房供应套数均值为3.7套/万人7 图5：郑州配售型保障房选房周期约2个月9 图6：郑州首批配售型保障房均位于主城八区10 图7：郑州2024年配售型保障房占商品房比例约10%10 图8：2024年新开工3个项目位于广州较为核心的区域12 图9：广州新滘西配售型保障房户型设计结构方正合理13 图10：大连首批配售型保障房区位分布相对较核心14 图11：大连2022年以来住宅成交以二手房为主导14 图12：青岛京口路项目可建设房源1801套15 图13：青岛开封路项目可建设房源1812套15 图14：青岛2024年新房成交套数明显下降16 图15：新加坡住房持有率自1990年来保持在90%左右16 图16：新加坡2022年组屋户数占比77.9%17 图17：新加坡住房形成了阶梯化供应体系17 图18：新加坡组屋历经80年发展更加注重配套和创新智能化18 图19：新加坡组屋建设与城市规划连为一体18 图20：中国香港永久性屋宇数量保持增长19 图21：中国香港永久性屋宇中各类型房屋占比保持稳定19 图22：2023年中国香港新建屋宇数量下降（套）20 图23：2017年以来中国香港新建居屋数量有所回升（套）20 图24：中国香港居屋家庭月收入中位数位于私人住宅和公屋之间（港元）20 表1：十四五期间保障房完成情况（单位：万套）4 表2：十四五期间一线城市保障房规划套数占比均超过50%（单位：万套）4 表3：央行三项涉房结构性工具投放情况5 表4：多个城市2024年开始推进配售型保障房建设7 表5：多个城市配售型保障房配售价格较周边市场价优惠较大8 表6：郑州对配售型保障房的申请和回购条件进行了明确说明8 表7：郑州首批配售型保障房折价率较高9 表8：广州配售型保障房准入条件较其他城市更为严苛11 表9：广州配售型保障房较共有产权房和经适房有所不同11 表10：广州安居集团筹建推进的配售型保障房超1.4万套12 表11：2024年新开工3个项目位于中心城区较为核心的区域12 表12：大连配售型保障房主申请人没有户籍满三年的年限要求13 表13：大连首批三个配售型保障房项目折扣比例约5成14 表14：大连配售型保障房主申请人没有户籍满三年的年限要求15 表15：青岛首批配售型保障房项目预计提供房源3600套15 表16：新加坡组屋与国内配售型保障房存在明显区别18 表17：中国香港居屋申请条件和转让方式与新加坡组屋类似21 表18：中国香港居屋对于白表申请者的月收入及资产有明确限制21 表19：中国香港居屋绿表和白表都有明确的选楼次序21 表20：受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企22 1、保障房建设如火如荼，建设目标陆续发布 “十四五”期间我国计划建设筹集保租房870万套（重点40城650万套，其 中一线四城207万套），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成 投资3万亿元左右。据住建部数据，截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8 时间 开工建设和筹集 口径 年度原计划 完成度 2021 94.2 保障性租赁住房 93.6 101% 2022 265 保障性租赁住房 240 110% 2023 213 保障性租赁住房 204 104% 2024H1 112.8 保障性住房 170.4 66% 合计 685 万套（间），占年度计划170.4万套（间）的66.2%，完成投资1183亿元。表1：十四五期间保障房完成情况（单位：万套） 数据来源：住建部、中国经营报、中国青年报等、开源证券研究所 从重点城市住房规划来看，一线城市保障房规划套数占比均超过50%，保租房规划套数均超40万套。 表2：十四五期间一线城市保障房规划套数占比均超过50%（单位：万套） 保障性租赁住 城市公租房共有产权住房商品房城市合计 房 北京 40 6 6 48 100 上海 47 未提及 23 40 110 深圳 60 6 8 35 109 广州 60 3 3 65 131 一线城市合计 207 15 40 188 数据来源：住建部、开源证券研究所 5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。贷款利率1.75%，期限一年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行，预计将带动银行贷款5000亿元。根据中指研究院统计，郑州、济南、苏州、重庆等城市均有“国企收储未售新房”（改作租赁住房）的相关实践。 从资金使用情况来看，截止2024Q2，保障房再贷款资金累计使用额仅121亿元，整体表现不及预期。 图1：央行设立3000亿元保障房再贷款资金 资料来源：新华社、开源证券研究所 表3：央行三项涉房结构性工具投放情况 涉房的结构性货币政策工具 保交楼贷款支持计划 房企纾困专项再贷款租赁住房贷款支持计划保障性住房再贷款 支持领域 向已售逾期难交付住宅项目发放保交楼贷款 试点城市收购存量住房支持地方国有企业以合理 对受困房地产企业项目 （重庆、济南、郑州、长春、价格收购已建成未出售商 并购化险 成都、福州、青岛、天津）品房用作保障性住房 发放对象 工农中建交、邮储，可扩展至18家全国性金融 机构 5家全国性资产管理公工农中建交、邮储、开发银 21家全国性金融机构 司行 利率（1年期） 0% 1.75%1.75%1.75% 创设时间 2022年12月 2023年1月2023年2月2024年6月 额度（亿元） 2000 80010003000 资金支持比例 100% 50%100%60% 时间 发布日期 累计使用额（亿元） 累计使用额（亿元）累计使用额（亿元）累计使用额（亿元） 2023Q1 2023/4/24 5 00 - 2023Q2 2023/7/19 5 00 2023Q3 2023/10/25 56 00 2023Q4 2024/1/26 56 00 2024Q1 2024/4/23 86 20920 2024Q2 2024/7/24 141 不再实施，并入保障性住房209121再贷款 资料来源：央行、开源证券研究所 据财汇数据统计，按各大城市公布的2024年计划，35个大中城市累计筹建配售型保障性住房15.82万套，预计年总投资额超过1000亿元。从数量看，福州计划筹 建套数最多，为1.24万套；北京、上海、广州、深圳和西安五城市均计划筹建1万 套，杭州、济南、青岛计划筹建6000套，成都、昆明、重庆计划筹建5000套，其 他大部分城市计划筹建量都在2000套以上。 图2：核心城市2024年陆续披露配售型保障房供应套数（套） 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 福州北京上海广州深圳西安杭州济南青岛成都昆明重庆合肥南宁宁波太原郑州贵阳无锡武汉东莞佛山赣州厦门南京常州长春沈阳大连南昌 乌鲁木齐哈尔滨天津长沙 三亚 0 配售型保障房供应套数 数据来源：财汇数据、开源证券研究所 我们以部分城市2024年配售型保障房与2023年商品房成交套数的比值作为保 障房对商品房的影响程度估算。大部分可比城市配售型保障房对商品房占比在10%左右，对商品房影响程度不大，但福州超73%，大连、深圳超30%，若年内保障房源入市将对商品房市场有较大冲击。 图3：福州、大连和深圳2024年配售型保障房套数对商品房冲击