2024年8月房地产行业运行情况报告：二手房价格下行压力加大 楼市延续筑底态势

——2024年8月房地产行业运行情况报告 分析师唐晓琳 二手房价格下行压力加大楼市延续筑底态势 核心观点： 价格及销售表现：8月二手住宅价格加速下跌，各能级城市环比跌幅出现不同程度走扩，一线城市中北京、上海两地二手住宅价格环比跌幅显著扩大；新建住宅价格环比跌幅亦有所扩大，但一线城市跌幅略有收窄。销售方面，单月和累计销售面积降幅出现不同程度收窄，但绝对水平仍处低位，销售端依然处于筑底阶段。 投资端表现：受销售端影响，8月投资端无明显改善。8月房地产开发资金来源降幅有所收窄，但绝对水平仍然偏低，其中定金及预收款同比降幅较上月扩大2.84个百分点，显示销售端依然面临较大压力，但受房贷利率下调等因素影响个人按揭贷款同比降幅显著收窄；施工方面，新开工和施工数据环比有所好转，竣工面积降幅有所扩大；土地市场方面，8月土地成交面积环比有所增长，三线城市土地市场量价齐升。 9月20日，中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布。其中提到“完善租购并举的住房制度。加快建立符合首都特点的房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。”我们认为，北京楼市政策的进一步放松，对于全国房地产市场具有积极的信号意义。然而，高频数据显示，9月1-19日30大中城市日均商品房成交套数为1505套，同比下降40.2%，“金九”成色显然不足。接下来，为推动楼市企稳回暖，各地在进一步放松购房相关政策的同时，仍有赖于政策进一步引导包括存量房贷利率在内的个人购房贷款利率进一步合理下调。 报告正文： 一、价格及销售表现：8月二手住宅价格加速下跌，各能级城市环比跌幅出现不同程度走扩，一线城市中北京、上海两地二手住宅价格环比跌幅显著扩大；新建住宅价格环比跌幅亦有所扩大，但一线城 售端依然处于筑底阶段。1.二手房价格 8月二手住宅价格出现加速下跌趋势，一二三线城市环比跌幅均有所扩大。8月70城二手住宅价 格环比下跌0.95%，跌幅较上月扩大0.15个百分点，70城中仅余1城二手住宅价格环比上涨，其余69 城均为环比下跌。具体看，一线城市环比跌幅较上月扩大0.4个百分点至0.9%，已连续下跌11个月，北上广深环比跌幅分别为1.0%、0.6%、0.7%和1.3%，其中北京、上海两地二手住宅价格下跌趋势显著，分别由7月的环比持平和环比上涨0.1%转为环比显著下跌；二三线城市环比跌幅分别为1.0%和0.9%，跌幅较上月分别扩大0.2和0.1个百分点，均已连续下跌16个月。同比方面，70城二手住宅价格同比 下跌8.59%，跌幅较7月持续扩大0.4个百分点，已连续31个月同比下跌。 图表1-2：70大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚整理 2.新建住房价格 新建商品住宅价格与二手住宅价格走势大体相同，但一线城市新房价格环比跌幅有所收窄。环比来看，8月70城新建商品住宅价格环比下跌0.73%，跌幅较上月扩大0.08个百分点，70城中价格环比下跌城市较上月增加1城至67城。具体看，一线城市8月新房价格环比下跌0.3%，跌幅较上月收窄 0.2个百分点，与二手住宅价格走势存在一定差异。其中北京、广州和深圳环比分别下跌0.5%、0.5%和0.8%，前值分别为0.5%、0.8%和0.9%；上海环比上涨0.6%，前值为环比上涨0.2%；二三线城市分别连续下跌14和15个月，跌幅较上月分别扩大0.1个百分点至0.7%和0.8%。同比方面，70城新建商 品住宅价格较去年同期下跌5.69%，跌幅较上月持续扩大0.4个百分点，已连续29个月同比下跌。 图表3-4：70大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚整理 3、销售表现 8月销售面积和销售额分别为6453.1万平方米和6392.6亿元，同比降幅较7月分别小幅收窄2.8 和1.3个百分点至12.6%和17.2%，带动1-8月累计降幅分别收窄0.6和0.7个百分点，但累计降幅仍处于较高水平，分别为18.0%和23.6%。从30大中城市销售数据来看，8月日均成交套数为2199套，同比下降19.3%、环比下降12.0%。整体来看，8月全国销售数据环比出现好转，但绝对水平仍处低位，销售端有待进一步修复。 图表5-6：全国商品房销售面积（左图）和30大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套） 数据来源：Wind，东方金诚整理 二、投资端表现：受销售端影响，8月投资端无明显改善。8月房地产开发资金来源降幅有所收窄，但绝对水平仍然偏低，其中定金及预收款同比降幅较上月扩大2.84个百分点，显示销售端依然面临较大压力，但受房贷利率下调等因素影响个人按揭贷款同比降幅显著收窄；施工方面，新开工和施工数据 环比有所好转，竣工面积降幅有所扩大；土地市场方面，8月土地成交面积环比有所增长，三线城市土地市场量价齐升。 8月房地产开发投资完成额降幅有所收窄，累计降幅与上月持平。8月房地产开发投资完成额为 8406.6亿元，降幅较上月收窄0.62个百分点至10.20%；1-8月房地产开发投资完成额为69284.0亿元，累计降幅为10.2%。 图表7：全国房地产开发投资完成额及同比变化 数据来源：Wind，东方金诚 1.房地产开发资金来源 8月房地产开发资金来源降幅有所收窄，但绝对水平仍处低位。1-8月房地产开发资金来源累计值 为69932.5亿元，同比下降20.20%，较1-7月累计降幅收窄1.1个百分点。其中，8月房地产开发资金来源为8031.73亿元，同比降幅收窄1.25个百分点至10.57%。具体看，国内贷款同比增长7.42%，主要系基数较低所致，绝对水平依然偏低；定金及预收款同比下降15.69%，降幅较上月扩大2.84个百分点，显示销售端仍面临较大压力；受房贷利率下调影响个人按揭贷款同比降幅显著收窄，同比降幅为21.84%，前值为34.01%。 图表8-9：房地产开发资金来源（左图）和房地产开发资金来源细项同比变化情况（右图） 数据来源：Wind，东方金诚 2.施工情况 新开工和施工数据环比有所好转，竣工面积降幅有所扩大。具体看，8月全国房地产新开工面积为5732.1万平方米，同比下降16.7%，降幅较上月收窄3个百分点；施工面积为6134.3万平方米，同比增长1.2%，主要系低基数造成的影响；竣工面积为3377.5万平方米，同比下降36.6%，降幅较上月扩大14.8个百分点。1-7月新开工、施工和竣工面积累计降幅分别为22.5%、12.0%和23.6%，其中新开工和施工面积降幅较前值分别收窄0.7和0.1个百分点，竣工面积降幅较前值扩大1.8个百分点。 图表10：全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%） 数据来源：iFind，东方金诚 3.土地市场 8月土地成交面积环比有所增长，三线城市成为8月土地市场成交主力。8月100大中城市住宅类 用地成交土地规划建筑面积为2257.1万平方米，同比下降8.5%，降幅较上月收窄17.6个百分点。其 中，一二三线城市占比分别为3.3%、30.2%和66.5%，前值为5.4%、39.9%和54.7%；对应成交土地总价为1114.6亿元，同比下降37.1%，降幅与上月基本持平。其中，一二三线城市占比为14.7%、36.9%和48.3%，前值为26.4%、46.1%和27.5%；对应成交土地楼面均价为4938元/平方米，一二三线城市分别为21759元/平方米、6039元/平方米和3590元/平方米，其中一线城市和二线城市环比下跌22.2%和8.9%，三线城市环比上涨24.6%。 一线城市核心区成交火爆，三线城市土地市场量价齐升。具体看，一线城市共计成交9宗住宅类 用地，其中北京2宗、上海5宗、广州2宗。公开资料显示，北京成交的2宗地块分别位于房山区和 门头沟区，两宗地块均以底价成交；上海成交的5宗地块分别位于徐汇区、奉贤区、青浦区、虹口区和浦东新区，其中徐汇区地块和虹口区地块分别以30.0%和6.5%的溢价率成交，徐汇区地块成交楼板价高达13.1万元/平方米，其余3宗地块均以底价成交；广州成交的2宗地块分别位于增城区和白云区，同样以底价成交。从一线城市成交情况来看，核心区域地块在交通、配套等方面具有天然优势，稀缺性进一步引发房企之间的激烈竞争，相比之下，郊区地块成交则平淡很多；二线城市成交土地面积与7月基本持平，但同比仍有19.4%的降幅，受三线城市成交土地面积显著上升影响，二线城市成交面积占比由上月的40.0%降至30.2%。8月二线城市成交土地楼面价环比下降8.9%，带动成交土地总价环比、同比分别下降8.8%和37.7%；三线城市成交面积环比、同比分别增长60.4%和6.3%，占百城成交面积比重提升至66.5%。同时，受土地楼面均价环比大幅提升24.6%影响，成交总价较7月增长约一倍。 图表11-12：100大中城市住宅类用地土地成交情况（左图）；成交楼面均价环比（右图，%） 数 据来源：Wind，东方金诚 图表13-14：各能级城市成交土地规划建筑面积占比（左图，%）和土地成交总价占比（右图，%） 数据来源：Wind，东方金诚 9月20日，中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布。其中提到“完善租购并举的住房制度。加快建立符合首都特点的房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。”我们认为，北京楼市政策的进一步放松，对于全国房地产市场具有积极的信号意义。然而，高频数据显示，9月1-19日30大中城市日均商品房成交套数为1505套，同比下降40.2%，“金九”成色显然不足。接下来，为推动楼市企稳回暖，各地在进一步放松购房相关政策的同时，仍有赖于政策进一步引导包括存量房贷利率在内的个人购房贷款利率进一步合理下调。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。 本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。 本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。 7