房地产行业研究周报：11月销售投资跌幅扩大 聚焦政策空间

11月销售投资跌幅扩大聚焦政策空间 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：11月销售投资跌幅扩大聚焦政策空间 11月商品房销售单月同比跌幅持续扩大，商品房销售额及销售面积分别为 11.86万亿、12.13亿平方米，累计同比分别为-26.6%、-23.3%，较上月下降 0.6pct、下降1pct。销售额及销售面积单月同比分别为-32.2%、-33.3%，较上月跌幅扩大8.5pct、10pct。疫情影响与销售市场相对弱势背景下，购房者在年内对于年内置业仍存观望情绪，因而商品房销售持续承压；但从边际展望，供给端政策持续放松，疫情影响不确定性将逐步减弱，销售复苏的基础日渐坚实。 融资端开发资金来源单月同比跌幅扩大，房地产开发资金来源11月累计同比 增速-25.7%，较上月减少1pct，单月同比增速-35.4%，较上月跌幅扩大 9.4pct。从资金来源构成来看，11月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-30.5%、-38.8%、-30.4%、-41.8%，较上月分别减少12.2pct、减少18.1pct、增加0.6pct、减少10.4pct。 新开工、施工、竣工面积单月同比增速均走弱，11月新开工面积累计同比增 速-38.9%，施工面积同比增速-6.5%，竣工面积同比增速-19%，分别较上月 减少1.1pct、减少0.8pct、减少0.3pct。月度口径来看，新开工面积同比增速-50.8%、施工面积同比增速-52.6%、竣工面积同比增速-20.2%，分别较上月减少15.7pct，减少20pct，减少10.8pct。 投资端持续下行，房地产开发投资完成额11月累计同比增速-9.8%，较上月 下降1pct，单月同比增速-19.9%，较上月减少3.9pct。一方面土地市场成交 减弱滞后效应开始在土地购置费端显现，另一方面11月施工端承压，最终导致投资端同比增速进一步下行。 11月行业相关数据单月同比口径均较10月下行，部分指标出现较大幅度减弱，整体来看当前仍是竣工>销售>投资/开工的强弱关系。部分指标环比有弱改善，但考虑到地产季节效应较显著，边际修复仍不改基本面同比弱势的现状判断。 尽管数据同比口径进一步下探，但从市场定价反馈来看，这一数据并未造成显著地产指数下探，我们认为主要原因有三： 市场对基本面弱势已有较充足的预期，由于统计局数据口径包括部分保障性住房，这一数据口径表现一向优于第三方统计的房企销售数据或城市高频数据，当前统计局数据走弱未超出其他数据反馈的悲观情景预期； 11月数据走弱一定程度来源于疫情短期冲击，这一影响在未来将持续减弱； 市场交易主线聚焦政策博弈，另有小部分展望了2023年的基本面复苏，11 月与12月的政策环境有根本性差异，2022与2023年在稳增长、疫情管控的 举措也有差别，这一背景下，11月基本面表现并不能充分反映行业的未来。综上，尽管统计局数据表现不佳，但并未对地产指数走势造成过大冲击。在行业的新变化下，未来首选仍聚焦政策变化、其次为融资端及房企端变化、再次聚焦2023年二季度基本面变动。 数据追踪（12月5日-12月11日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-3pct、-28pct，一线城市 +17pct，-23pct，二线城市-11pct，-26pct，三线城市-1pct，-36pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+12pct，累计同比-8pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-8pct，成交建筑面积累计同比- 9pct，成交金额累计同比-29pct，土地成交溢价率为2.44%。 城市行情环比：北京（+57pct），上海（-6pct），广州（+79pct），深圳 （+5pct），南京（-5pct），杭州（-8pct），武汉（+62pct）。 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民 企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2022年12月18日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 116 行业平均市盈率 12.90 市场平均市盈率 11.01 行业表现走势图 28% 14% 0% -14% -28% -42% 2021-112022-022022-052022-082022-11 房地产沪深300 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：地产行情回顾趋势向上仍明确》2022-12-12 2、《房地产行业研究周报：房企销售小幅改善股权融资逐步落地》2022-12-05 3、《房地产行业研究周报：融资支持落地有声房企资金状况迎改善》2022-11-28 内容目录 1.每周一谈：11月销售投资跌幅扩大聚焦政策空间3 1.111月销售投资跌幅扩大聚焦政策空间3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据8 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据9 5.风险提示10 图表目录 图1：商品房销售数据累计同比3 图2：商品房销售数据单月值及同比3 图3：房地产开发资金来源累计同比3 图4：房地产开发资金来源单月值及同比3 图5：主要开发资金来源渠道累计同比3 图6：主要开发资金来源渠道单月值同比3 图7：新开工、施工、竣工面积累计同比4 图8：新开工、施工、竣工单月值同比4 图9：房地产开发投资完成额累计同比4 图10：房地产开发投资完成额单月值及单月同比4 图11：申万一级行业涨跌幅（%）6 图12：本周涨跌幅前十位（%）6 图13：本周涨跌幅后十位（%）6 图14：房地产行业近三年PE（TTM）6 图15：房地产行业近三年PB（LF）7 图16：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图17：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图18：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图19：13城二手房周度成交面积及同比环比增速8 图20：13城二手房周度成交面积累计同比增速8 图21：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图22：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图23：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图24：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图25：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图26：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）9 1.每周一谈：11月销售投资跌幅扩大聚焦政策空间 1.111月销售投资跌幅扩大聚焦政策空间 11月商品房销售单月同比跌幅持续扩大，商品房销售额及销售面积分别为11.86万亿、12.13亿平方米，累计同比分别为-26.6%、-23.3%，较上月下降0.6pct、下降1pct。销售额及销售面积单月同比分别为-32.2%、-33.3%，较上月跌幅扩大8.5pct、10pct。疫情影响与销售市场相对弱势背景下，购房者在年内对于年内置业仍存观望情绪，因而商品房销售持续承压；但从边际展望，供给端政策持续放松，疫情影响不确定性将逐步减弱，销售复苏的基础日渐坚实。 图1：商品房销售数据累计同比图2：商品房销售数据单月值及同比 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 商品房销售额累计同比 商品房销售面积累计同比 商品房单月销售额（亿） 30000 商品房单月销售面积（万平方米）商品单月房销售额同比 商品房销售面积单月同比 25000 20000 15000 10000 5000 2019-11 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 0 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：wind国家统计局申港证券研究所资料来源：wind国家统计局申港证券研究所 融资端开发资金来源单月同比跌幅扩大，房地产开发资金来源11月累计同比增速 -25.7%，较上月减少1pct，单月同比增速-35.4%，较上月跌幅扩大9.4pct。从资 金来源构成来看，11月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-30.5%、-38.8%、-30.4%、-41.8%，较上月分别减少12.2pct、减少18.1pct、增加0.6pct、减少10.4pct。 图3：房地产开发资金来源累计同比图4：房地产开发资金来源单月值及同比 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 60% 房地产开发资金来源单月值（亿） 房地产开发资金来源单月同比 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2019-11 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 -40% 资料来源：wind国家统计局申港证券研究所资料来源：wind国家统计局申港证券研究所 11月主要融资渠道中，各分项均有所下行，融资支持政策作用尚未显著体现。进入四季度后供给端融资支持政策力度有显著增强，但尚未观察到11月相关数据出现明显改善；“三支箭”政策中，包括银行授信、新发债券、股权融资等路径，由政策发布到实质落地尚需一定时间，另一方面随着商品房市场信心逐步企稳，也将有利于各类供给端资金情绪回温。 图5：主要开发资金来源渠道累计同比图6：主要开发资金来源渠道单月值同比 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 国内贷款累计同比 定金及预收款累计同比 自筹资金累计同比 个人按揭贷款累计同比 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 国内贷款单月同比 定金及预收款单月同比 自筹资金单月同比 个人按揭贷款单月同比 资料来源：wind国家统计局申港证券研究所资料来源：wind国家统计局申港证券研究所 新开工、施工、竣工面积单月同比增速均走弱，11月新开工面积累计同比增速-38.9%，施工面积同比增速-6.5%，竣工面积同比增速-19%，分别较上月减少 1.1pct、减少0.8pct、减少0.3pct。月度口径来看，新开工面积同比增速-50.8%、施工面积同比增速-52.6%、竣工面积同比增速-20.2%，分别较上月减少15.7pct，减少20pct，减少10.8pct。 图7：新开工、施工、竣工面积累计同比图8：新开工、施工、竣工单月值同比 80% 房屋施工面积累计同比 房屋新开工面积累计同比 60% 房屋竣工面积累计同比 40% 20% 0% -20% -40% -60% 80%房屋施工面积单月同比 60%房屋竣工面积单月同比 房屋新开工面积单月同比 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资