大陆房地产行业月度资料点评：1-2月房地产销售跌幅扩大

大陸房地産行業月度資料點評： 1-2月房地産銷售跌幅擴大 群益金鼎證券 研究員沈嘉婕 0 2024/3/19 圖：單月房地産銷售金額(單位：億元)圖：單月房地産銷售面積(單位：億平米) 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 單月銷售金額（億元） 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% Feb-20Apr-20Jun-20Aug-20Oct-20Dec-20Mar-21May-21Jul-21Sep-21Nov-21Feb-22Apr-22Jun-22Aug-22Oct-22Dec-22Mar-23May-23Jul-23Sep-23Nov-23Feb-24 -60% 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 單月銷售面積（億平米） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% Feb-20Apr-20Jun-20Aug-20Oct-20Dec-20Mar-21May-21Jul-21Sep-21Nov-21Feb-22Apr-22Jun-22Aug-22Oct-22Dec-22Mar-23May-23Jul-23Sep-23Nov-23Feb-24 -60% 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 1-2月全國房地産銷售金額為10566億元，YOY-29.3%；銷售面積爲1.14億平方米，YOY-20.5%。今年前兩月房地産銷售市場仍舊低迷，同比數據跌幅較大。 1-2月，房地産累計銷售均價9293.69元/平方米，YOY-8.96%，新房均價自2022年12月以來首次降至萬元以下。 圖：70大中城市中一手房、二手房價格指數：當月同比 70个大中城市:新建商品住宅价格指数:当月同比 70个大中城市:二手住宅价格指数:当月同比 14 12 10 8 6 4 2 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 0 -2 -4 -6 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 2月70大中城市一手房和二手房價格指數YOY分別下降1.9%和5.15%，降幅繼續擴大。70個大 中城市中，所有城市二手住宅價格同比下跌；13個城市新房價格同比上漲。 圖：商品房去化周期處于歷史高位 80000 70000 60000 50000 9 8商品房销售面积： 712个月移动平均 （万平方米） 6 40000 30000 5商品房待售面积 4（万平方米） 3 20000 10000 0 2去化周期：待售面积/销售面积， 1 （月）（右轴） 2013-02 2013-06 2013-10 2014-03 2014-07 2014-11 2015-04 2015-08 2015-12 2016-05 2016-09 2017-02 2017-06 2017-10 2018-03 2018-07 2018-11 2019-04 2019-08 2019-12 2020-05 2020-09 2021-02 2021-06 2021-10 2022-03 2022-07 2022-11 2023-04 2023-08 2023-12 0 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 截止2024年2月，商品房待售面積爲7.6億平方米，去化周期達7.74個月，均突破歷史高點。由于庫存量繼續上升，房企資金周轉問題非常嚴峻，面臨較大的債務風險。 圖：房地産單月投資額（單位：億元）表：房地産開發企業到位資金情况（單位：億元） 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 房地產單月投資額 1-2月 YOY 到位資金 16193 -24.1% 定金及預收款 4630 -34.8% 個人按揭貸款 2214 -36.6% 自籌資金 5374 -15.2% 國內貸款 3144 -10.3% 利用外資 5 7.4% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% Feb-20Apr-20Jun-20Aug-20Oct-20Dec-20Mar-21May-21Jul-21Sep-21Nov-21Feb-22Apr-22Jun-22Aug-22Oct-22Dec-22Mar-23May-23Jul-23Sep-23Nov-23Feb-24 -30% 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 1-2月房地産投資金額11842萬億元，YOY-9%，同比繼續下滑。 1-2月房企到位資金16193萬億元，YOY-24.1%。由于銷售低迷，來自定金及預收款和個人按揭貸款的資金同比降幅較大。 圖：單月新開工面積（單位：億平米）圖：單月竣工面積（單位：億平米） 3 2.5 2 1.5 1 0.5 Feb-20Apr-20Jun-20Aug-20Oct-20Dec-20Mar-21May-21Jul-21Sep-21Nov-21Feb-22Apr-22Jun-22Aug-22Oct-22Dec-22Mar-23May-23Jul-23Sep-23Nov-23Feb-24 0 單月新開工面積（億平米）單月新開工YOY 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 單月竣工面積(億平方米)單月竣工面積YOY 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% Feb-20Apr-20Jun-20Aug-20Oct-20Dec-20Mar-21May-21Jul-21Sep-21Nov-21Feb-22Apr-22Jun-22Aug-22Oct-22Dec-22Mar-23May-23Jul-23Sep-23Nov-23Feb-24 -60% 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 1-2月新開工面積爲0.94億平方米，YOY-29.7%。由于銷售低迷，房企資金鏈緊張，今 年新開工預期繼續下滑。 1-2月竣工面積爲1.04億平方米，YOY-20.2%。由于2021年下半年起新開工面積大幅下滑，叠加2023年在保交樓政策下出現竣工小高峰，今年竣工量或將面臨下滑。 房地産銷售壓力較大，二手房反彈多表現爲以價換量 3月以來，房地産銷售環比有所改善，同比降幅仍舊較大。根據樣本城市數據，3月第二周（10-16日），30個大中城市新房成交面積環比前一周上升31.2%；3月以來累計成交面積同比下降58.4%。二手房方面，15個重點城市二手房成交面積環比上漲17.7%，3月以來累計成交面積同比下降33.5%。3月份二手房銷售環比改善，接近去年Q4水平，但是較去年同期仍有顯著差距。近期二手房成交量增加與挂牌增加、價格下降有直接關係。 商品房庫存壓力較大，房企資金壓力依然嚴峻 3月1日，有消息稱萬科正在與保險機構協商債務展期，導致其多隻境內債大幅下跌。後續有消息稱監管層要求銀行加大對萬科的融資支持，使市場對萬科的擔憂暫時緩解。此次事件反映了在銷售持續低迷、房價下跌、庫存高企的情况下，房企面臨的資金壓力正在加劇，可能會出現超預期的風險，亟需更多的支持政策來延緩房地産下行趨勢。 信心仍需時間修復，築底進程存在不確定性，建議觀望 目前房地産市場未見顯著改善。長期看，在行業下行的背景下，房企出現分化，優質國 、央企背景房企兼具融資和銷售優勢，市占率有望明顯提升。建議關注招商蛇口（001979.SZ)、保利發展（600048.SH)。