公募REITs双周报：REITs市场活跃度下降，华夏大悦城商业REIT成立

2024-09-09 债债券周报 券周 报REITs市场活跃度下降，华夏大悦城商业REIT成立 公募REITs双周报（2024.08.26-2024.09.08） 相关研究报告： 《首张城中村改造房票在广州发 放，郑州二手房“以旧换新”正式 太启动》--2024-04-23 平《保障房建设怎么搞?——以一线 洋城市为例》--2024-04-19 证《新一轮PSL重启，三大工程在升 券温》--2024-03-09 股 份证券分析师：徐超 有电话：18311057693 限 公E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 司分析师登记编号：S1190521050001 证研究助理：戴梓涵 券电话：18217681683 研E-MAIL：daizh@tpyzq.com 究一般证券业务登记编码：S1190122070013 报告 报告摘要 一、二级市场：近两周公募REITs市场活跃度下降 近两周公募REITs市场延续下跌，市场情绪降温，REITs市场交易 量有所降低，产权类公募REITs中消费基础设施REITs跌幅靠前，各类型公募REITs成交额和换手率多数降低，近两周公募REITs多数下跌。 二、一级市场：21只公募REITs基金待上市 截至2024年9月8日，共发行45只公募REITs，发行规模合计 1344亿元，其中2024年合计已发行15只REITs，发行规模合计 359亿元。8月28日，华夏首创奥莱REIT正式在上交所上市。共有21只公募REITs基金待上市，其中园区类REITs数量占比高。 三、公募REITs政策及市场动态 中国央行等八部门：引导长江经济带金融机构和企业根据国内国 际标准发行绿债，嘉实物美消费REIT首次分红，每10份派0.7090元，华夏大悦城商业REIT成立，首募规模33.24亿元，华泰宝湾物流REIT询价完成，9月9日开始募集，中金印力消费REIT年度首次分红，每10份派现0.36元。 四、投资建议 近两周，公募REITs市场情绪延续降温，REITs指数回调，中证 REITs指数和中证REITs全收益指数较上上周分别下跌1.11%和0.90%，本周REITs市场成交量和成交金额降幅均超过10%以上。分资产类型来看，产权类公募REITs中消费基础设施类REITs跌幅靠前。市场动态层面，近期华夏首创奥莱REIT正式 上市，嘉实物美消费REIT和中金印力消费REIT公布年度首次分红方案。此外，21只REITs基金等待上市。目前，在资产荒背景下，公募REITs凭借其高分红，中低风险优势，仍受到市场较高关注，具备一定性价比和配置机会。 风险提示 公募REITs市场价格波动风险；调控政策超预期；募集发行进度 不及预期 目录 一、二级市场：近两周公募REITs市场延续下跌4 二、一级市场：21只公募REITs基金待上市9 三、公募REITs政策及市场动态12 四、投资建议13 五、风险提示14 图表目录 图表1：中证REITS及中证REITS全收益指数走势4 图表2：REITS市场成交量（亿份）5 图表3：REITS市场成交金额（亿元）5 图表4：REITS市场区间换手率（%）5 图表5：分类型指数走势6 图表6：分类型指数走势6 图表7：公募REITS分项目类型平均周涨跌幅6 图表8：各类别公募REITS成交额及换手率7 图表9：产权类REITS细分市场表现8 图表10：特许经营类REITS细分市场表现9 图表11：公募REITS累计发行规模及数量10 图表12：本周产权类REITS项目审批进展11 图表13：本周特许经营类REITS项目审批进展12 一、二级市场：近两周公募REITs市场活跃度下降 近两周公募REITs市场延续下跌 近两周公募REITs市场延续下跌态势。截至2024年9月6日，中证REITs指数较上上周下跌1.11%至794.93，中证REITs全收益指数为951.22，较上上周下跌0.90%。 图表1：中证REITs及中证REITs全收益指数走势 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 市场情绪持续降温，REITs市场交易量有所降低 成交额方面，上周和本周REITs市场总成交规模分别达4.92和4.31亿份，合计较前两周同比下降12.35%，成交额分别为19.55和17.18亿元，合计较前两周同比下降10.74%，成交额持续降低，市场情绪有所降温。区间换手率方面，上周和本周REITs市场区间换手率分别为3.48%和3.03%，而上上周为3.60%。 图表2：REITs市场成交量（亿份）图表3：REITs市场成交金额（亿元） 资料来源：Wind，太平洋研究院整理资料来源：Wind，太平洋研究院整理 图表4：REITs市场区间换手率（%） 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 产权类公募REITs中消费基础设施REITs跌幅靠前 按照公募REITs持有的底层资产类型来看,产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数近两周分别平均下跌1.64和0.46个百分点，产权类公募REITs中，消费基础设施类公募REITs下跌幅度最高，跌幅为6.89%，仓储物流、园区基础设施类和保障性租赁住房公募REITs分别下跌2.51/1.49/1.01个百分点；特许经营类公募 REITs指数中，生态环保REITs跌幅为1.76%，而交通基础设施和能源基础公募REITS平均周跌幅分别为0.49%和0.17%。 图表5：分类型指数走势图表6：分类型指数走势 资料来源：Wind，太平洋研究院整理资料来源：Wind，太平洋研究院整理 图表7：公募REITs分项目类型平均周涨跌幅 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 各类型公募REITs成交额和换手率多数降低 本周公募REITs成交额和换手率大多数有所降低，其中生态环保类和仓储物流 类成交额分别为2.33亿元和1.23亿元，较上周环比增长38.4%和7.3%，保障性租赁住房、消费类、能源类、园区类和交通类REITs成交额环比分别下降29.2%/19.2%/15.1%/13.5%/12.0%。 换手率方面，仅有生态环保类REITs对应本周日均换手率超过1%，为1.09%，较上周提升0.27个百分点，而保障性租赁住房类、消费类、园区类、能源类、交通类和仓储物流类REITs对应本周日均换手率分别为0.79%/0.60%/0.63%/0.50%,较上周分别降低0.32/0.16/0.11/0.08/0.04/0.01个百分点。 图表8：各类别公募REITs成交额及换手率 类别 本周成交额（亿元） 上周成交额（亿元） 本周日均换手率（%） 上周日均换手率（%） 园区基础设施 3.94 4.55 0.63 0.74 消费基础设施 1.11 1.37 0.60 0.76 仓储物流 1.84 1.71 0.50 0.50 保障性租赁住房 2.07 2.92 0.79 1.11 生态环保 1.09 0.79 1.09 0.82 能源基础设施 2.40 2.83 0.62 0.70 交通基础设施 4.73 5.38 0.61 0.65 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 近两周公募REITs多数下跌 单一标的方面，近两周公募REITs市场多数下跌，总共42只公募REITs，其中除了新上市的华夏首创奥特莱斯REIT外，有11只上涨，30只下跌，涨幅靠前的包括中信建投明阳智能新能源REIT、华夏杭州和达高科产园REIT、国金中国铁建高速REIT、中金印力消费基础设施REIT和富国首创水务REIT，周涨幅分别为1.68%/1.62%/1.55%/0.62%/0.5%。 具体来看换手率，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT和国泰君安临港创新产业园REIT换手率较高，分别为1.80%/1.68%/1.66%。周成交额较高的为东吴苏州工业园区产业园REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT和华夏中国交建高速REIT，周成交额分别为1.84/1.77/1.58亿元。 图表9：产权类REITs细分市场表现 项目类型 名称 近两周涨跌幅 近一月涨跌幅 近三月涨跌幅 上市至今涨跌幅 两周成交额（亿 元） 换手率 （%） 中债估值收益率 （%） 园区基础设施 博时招商蛇口产业园REIT -2.4% -0.8% 4.3% -4.1% 0.91 0.44 6.85 华夏合肥高新产园REIT -1.6% -1.8% 1.7% -1.0% 0.68 0.66 6.23 华夏杭州和达高科产园REIT 1.6% 1.9% 2.5% -3.7% 0.47 0.77 5.93 华安张江产业园REIT -1.5% -2.2% 2.9% -6.4% 0.76 0.43 5.79 中金湖北科投光谷产业园REIT 0.3% -1.1% 3.1% -3.6% 0.74 0.77 5.83 国泰君安临港创新产业园REIT -2.0% -3.1% 1.6% 15.2% 1.20 1.66 6.39 东吴苏州工业园区产业园REIT -2.8% -4.1% 4.5% -2.4% 1.84 0.76 5.90 国泰君安东久新经济REIT 0.2% 1.4% 2.9% 15.9% 1.30 0.98 6.91 建信中关村产业园REIT -0.8% -6.1% -7.7% -24.5% 0.60 0.46 5.37 消费基础设施 华夏华润商业REIT -1.4% 1.7% 6.8% 7.6% 0.69 0.48 5.31 中金印力消费基础设施REIT 0.6% 1.6% 0.4% -0.9% 0.46 0.88 6.52 嘉实物美消费REIT -0.5% 1.8% 10.2% 18.6% 0.37 1.10 4.28 华夏金茂商业REIT -0.5% -2.2% -1.6% 0.9% 0.28 1.09 6.58 华安百联消费REIT -0.1% -2.8% -2.8% 0.5% 0.13 0.21 4.78 华夏首创奥特莱斯REIT - 1.8% 1.8% 7.7% 0.55 1.42 6.30 仓储物流 红土创新盐田港仓储物流REIT -1.1% -3.8% -7.8% 3.8% 0.65 0.45 6.33 华夏深国际仓储物流REIT -1.1% -3.4% -5.9% -5.9% 0.19 0.66 7.00 中金普洛斯仓储物流REIT -2.9% -2.7% -2.6% 0.0% 1.37 0.27 6.23 嘉实京东仓储基础设施REIT -0.1% -1.1% -5.3% -18.1% 1.34 1.56 7.00 保障性租赁住房 红土创新深圳人才安居REIT -2.0% -2.0% 12.8% 28.1% 1.30 1.80 3.51 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT 0.5% 0.7% 12.0% 16.0% 0.26 0.31 5.06 中金厦门安居保障性租赁住房REIT -0.6% -0.3% 16.3% 36.9% 1.77 1.68 4.54 华夏北京保障房REIT -0.9% 0.7% 14.7% 37.5% 1.08 1.02 4.09 华夏基金华润有巢REIT -3.4% -1.1% 5.5% 19.8% 0.57 0.66 4.35 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 图表10：特许经营类REITs细分市场表现 项目类型 名称 近两周涨跌幅 近一月涨跌幅 近三月涨跌幅 上市至今涨跌幅 两周成交额（亿 元） 换手率 （%） 中债估值收益率 （%） 生态环保 中航首钢生物质REIT -1.6% 0.1% 5.6% 36.5% 0.86 0.79 4.09 富国首创水务REIT 0.5% 4.2% 10.7% 30.0% 1.02 1.07 2.43 能源基础设施 鹏华深圳能源REIT -0.4% -0.9% -0.4% 37.9% 1.29 0.70 3.88 中信建投明阳智能新能源