房地产行业周报：二手房成交面积同比增长，湘潭支持住房套内面积计价

核心观点：二手房成交面积同比增长，湘潭支持住房套内面积计价 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比下降。20城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同比增长，溢价率环比下降，广州对一宗地块进行收储。本周政策端住建部公布1-7月份老旧小区改造进度，全国已新开工改造城镇老旧小区3.8万个；湘潭支持房地产开发企业实行按住房套内面积计价宣传销售；重庆中心城区取消限购政策；广州推出推出“购房即交房、交证”政策，简化购房流程；海南进一步优化公积金贷款政策，最低首付款比例统一调整为15%；武宁实施实行“房票”安置政策，支持城市住房“以旧换新”；泸州对购买新建商品住房的市民进行补助。我们认为目前政策端对房地产市场宽松态度将长期持续，进一步政策边际放松值得期待，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：住建部公布老旧小区改造进度，湘潭支持住房套内面积计价 中央层面：住建部：1-7月份，全国已新开工改造城镇老旧小区3.8万个。江苏、吉林、青海、辽宁、江西、上海、内蒙古、山东等8个地区的开工率超过80%。 地方层面：湘潭：房地产开发企业可实行按住房套内面积(不含公摊面积)计价宣传销售。重庆：重庆市购买住房时，已出租的住房将不计入家庭住房套数，自9月1日起，重庆市中心城区取消新购住房限售政策。海南：公积金缴存人家庭在海南省行政区域内购买保障性住房申请住房公积金个人住房贷款时，最低首付款比例统一调整为15%。 市场端：土地成交面积同比增长，广州收储一宗地块 销售端：2024年第36周，全国68城商品住宅成交面积174万平米，同比下降29%，环比下降32%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达9117万平米，累计同比下降35%。全国20城二手房成交面积为158万平米，同比增速+2%，前值+1%；年初至今累计成交面积6454万平米，同比增速-5%，前值-5%。 投资端：2024年第36周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4533万平方米，成交土地规划建筑面积3149万平方米，同比增加79%，成交溢价率为3.6%。 广州：暨南大学北侧地块二土地的土地使用权将交由广州市土地开发中心及番禺区土地开发中心收储，代价为人民币50.03亿元，补偿方式为土地开发中心提供等值的应付票据，该地块是越秀地产于2021年9月竞得，截至目前尚未开发。 融资端：国内信用债发行规模同比增长 2024年第36周，信用债发行72亿元，同比增加20%，环比减少11%，平均加权利率2.77%，环比持平。信用债累计发行规模2965.2亿元，同比减少14%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、住建部公布老旧小区改造进度，湘潭支持住房套内面积计 价 中央层面：（1）住建部：2024年计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。今年1-7月份，全国已新开工改造城镇老旧小区3.8万个。江苏、吉林、青海、辽宁、江西、上海、内蒙古、山东等8个地区的开工率超过80%。 地方层面：（1）重庆：重庆市调整房地产交易政策，自2024年9月1日起，居民家庭在重庆市申请商业性个人住房贷款购买商品住房时，将仅核查家庭成员在拟购住房所在区县的住房情况。若家庭成员在该区县无住房，将被认定为首套房。此外，居民若将重庆市内的自有存量住房盘活用作租赁住房，并且取得租赁合同备案证明，那么在重庆市购买住房时，已出租的住房将不计入家庭住房套数。自9月1日起，重庆市中心城区取消新购住房限售政策。（2）宁乡：自2024年9月1日起至12月31日（为期4个月）在本市行政区域内购买新建商品住房、商业和办公用房（不含二手房、工业地产、教育医疗房产、杂物间、地下车位）并且在规定时段截止前完成商品房合同网签及契税、物业维修资金缴纳并登记备案的，按3个时段3个梯次分别给予相当其实际缴纳契税金额（标准）发放住房消费补贴。（3）广州：广州市推出“购房即交房、交证”政策，自2024年8月26日起实施，简化购房流程，提高交易效率。购房者交齐房款并满足条件后，可同时办理交房和不动产登记手续，缩短等待时间，提升交易便利性。（4）海南：海南省住房公积金管理局于9月2日发布通知，对住房公积金个人住房贷款购买保障性住房的最低首付款比例进行了调整。调整后，缴存人家庭在海南省行政区域内购买保障性住房申请住房公积金个人住房贷款时，最低首付款比例统一调整为15%。与此同时，首套商品房、拆迁安置房、棚户区改造房的公积金贷款最低首付款比例保持20%不变。（5）瑞金：动态调整存量房交易计税价格和优化住房公积金政策。当新建商品房价格连续三个月环比下降超10%，将下调计税价格。同时，允许用公积金支付购房首付并在提取后申请贷款，加强对“工抵房”价格管控，确保其与小区平均价匹配。市法院将依法稳妥开展“法拍房”工作，按评估价定起拍价。（6）武宁：实行“房票”安置政策，支持城市住房“以旧换新”，落实交易税费优惠政策，进一步优化住房公积金政策，优化个人住房贷款中住房套数认定标准，稳妥处置“工抵房”“法拍房”，加快商品住房去库存，支持商品房现房销售等24条。（7）湘潭：购买新建商品住房，各房地产开发企业在审核备案后，可在原规定的基础上按市场行情适度浮动促销。一次性团购10套及以上新建商品住房的，团购价格不纳入城市商品房价格监测范围。房地产开发企业可实行按住房套内面积(不含公摊面积)计价宣传销售。（8）云浮：单个缴存职工在本市辖区内购买首套、第二套自有产权住房或首次、第二次使用个人住房公积金贷款的，最高贷款额度调整为30万元。两个以上缴存职工在本市辖区内共同购买同一套自有产权住房的，住房公积金贷款额度按缴存职工及配偶双方、或产权共有人应得的贷款限额合计，首套、第二套自有产权住房或首次、第二次使用个人住房公积金贷款的最高贷款额度调整为40万元。（9）广州：广州住房公积金管理中心宣布，已成功受理首笔数字人民币购房提取业务。该中心自2022年开展数字人民币试点以来，已实现多业务场景的数字人民币应用，累计办理数字人民币业务超2.7万笔，交易金额近6000万元。目前，缴存人通过数字人民币进行二次提取，从提交申请到资金到账仅需10分钟。（10）泸州：购买新建商品住房的市民将获得补助，补助标准为建筑面积每平方米600元，单套房源补助总额不超过8万元。对于符合国家政策生育二孩、三孩且户籍在泸州市的家庭，补助标准为建筑面积每平方米800元，单套房源补助总额不超过10万元。此外，购买一手车位（车库）的市民将获得1万元/个的补助。 表1：住建部公布老旧小区改造进度，湘潭支持住房套内面积计价 2、销售端：新房成交同比下降，二手房成交同比增长 2.1、68大中城市新房成交同比下降，环比下降 根据房管局数据，2024年第36周，全国68城商品住宅成交面积174万平米，同比下降29%，环比下降32%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达9117万平米，累计同比下降35%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2024年第36周68大中城市成交面积同比下降，环比下降 图4：2024年第36周68大中城市中一线城市成交面积同比下降，环比下降 图5：2024年第36周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比下降 图6：2024年第36周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第36周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-35%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-7%、-40%、-16%，年初至今累计增速-25%、-39%、-31%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交同比增长，环比下降 2024年第36周，全国20城二手房成交面积为158万平米，同比增速+2%，前值+1%；年初至今累计成交面积6454万平米，同比增速-5%，前值-5%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比增长，广州收储一宗地块 2024年第36周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4533万平方米，成交土地规划建筑面积3149万平方米，同比增加79%，成交溢价率为3.6%。一线城市成交土地规划建筑面积186万平方米，同比下降26%；二线城市成交土地规划建筑面积772万平方米，同比增加60%；三线城市成交土地规划建筑面积2191万平方米，同比增加113%。青岛：青岛市北区迎来一宗住宅用地出让，该地块土地总面积17910.7m2 ，规划建筑总面积 43344m2 ，容积率≤2.42，建筑密度≤23%，绿地率≥35，最终该地块由青岛国信四方置业有限责任公司底价竞得，成交总价37057.216万元，成交楼面价9140元 /m2 。温州：温州公开出让2宗涉宅用地，这2宗分别位于仰双片区和瓯海中心区，总出让面积约116444 m，最终两宗地块均底价成交，收金12.67亿元。广州：暨南大学北侧地块二土地的土地使用权将交由广州市土地开发中心及番禺区土地开发中心收储，代价为人民币50.03亿元，补偿方式为土地开发中心提供等值的应付票据，应付票据可用于在番禺区收购土地。该地块是越秀于2021年9月竞得，截至目前尚未开发。苏州：苏州迎来一宗低密纯宅地出让，地块位于相城区黄桥街道华元路南、虎丘湿地公园东，宗地面积 47192.00m2 ，规划建面47663.92m2 ，容积率仅为1.01，建筑限高 15m ，起始总价6.43亿元，起始楼面价13500元 /m2 。该地块挂牌过程中仅获一轮报价，最终由苏州市东挺河智能科技发展有限公司&江苏象屿房地产开发有限公司以底价6.43亿元竞得，成交楼面价13500元 /m2 。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行规模同比增长 2024年第36周，信用债发行72亿元，同比增加20%，环比减少11%，平均加权利率2.77%，环比持平。信用债累计发行规模2965.2亿元，同比减少14%。 图13：信用债单周发行规模同比增长 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2024年9月2-6日，下同）房地产指数下跌2.38%，沪深300指数下跌2.71%，相对收益为0.33%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第16位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中润资源、合肥城建、新湖中宝、深振业A、亚太实业，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为数源科技、荣安地产、福星股份、万业企业、上海临港。 图15：房地产指数下跌2.38%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中中润资源、合肥城建、新湖中宝涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中数源科技、荣安地产、福星股份跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比下降。20城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同比增长，溢价率环比下降，广州对一宗地块进行收储。本周政策端住建部公布1-7月份老旧小区改造进度，全国已新开工改造城镇老旧小区3.8万个；湘潭支持房地产开发企业实行按住房套内面积计价宣传销售；重庆中心城区取消限购政策；广州推出推出“购房即交房、交证”政策，简化购房流程； 海南进一步优化公积金贷款政策，最低首付款比例统一调整为15%；武宁实施实行“房票”安置政策，支持城市住房“以旧换新”；泸州对购买新建商品住房的市民进行补助。我们认为目前政策端对房地产市场宽松态度将长期持续，进一步政策边际放松值得期待，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地