【宏观专题】有房必有账：解密房屋养老金

一、住宅专项维修资金是什么？

• 原因：商品房质保期仅2-5年，而平均房龄已超10年，10年以上房屋的维修率可达80%，后续维修费用若仅凭物业公共收益，支付压力将越来越大。
• 维修内容：屋面外墙等共用部位和电梯等共用设备。
• 资金规模：测算累计结余超1万亿。2023年全国维修资金当期结余约800亿，累计结余约1.5万亿。

二、怎么收的：买新房时首次归集，余额不足30%需续交

• 首次归集：建安成本5%~8%，高层、电梯房收更多。
• 续筹：首次归集余额不足30%需续交，各地会设置奖惩条例鼓励续筹。
• 补建：“老破小”尚有制度空白，部分地方明确需要补建。

三、怎么管理运营的：建账到户，可买国债可定存

• 管理：建账到户，政府委托商业银行专户管理。
• 运营：可买国债可定存，各地实践中，往往将维修资金转定存。

四、怎么支取：“双2/3”事前表决，应急可事后公示

• 一般程序：“双2/3”原则，事前表决，实践中多为线下表决，存在组织业主参与表决难度大、耗时长等问题。
• 应急程序：事前不用表决，事后公示即可，如济南最多两个工作日可完成应急维修程序。

五、各地实践的情况：动用少，审批严，不均衡

• 动用少：以济南为例，维修资金使用量处在前列，但全国性问题突出。
• 审批严：以济宁为例，超过50%的项目都要等半年甚至一年的时候才能批复。
• 不均衡：以北京为例，全市当期有结余，但朝阳区已连续出现赤字，反映内部收支不均衡。

六、维修资金和房屋养老金的区别

• 包含关系：维修资金是房屋养老金的一部分，房屋养老金由个人账户与公共账户共同构成。
• 资金来源：个人账户业主担，公共账户财政出，如通过财政补贴、土地出让金等方式筹集。
• 用在哪里：个人账户分担维修压力，公共账户长期兜底保障，如用于房屋体检和保险等支出。