【宏观专题】有房必有账：解密房屋养老金

宏观研究 证券研究报告 宏观专题2024年09月05日 【宏观专题】 有房必有账：解密房屋养老金 华创证券研究所 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 证券分析师：高拓 电话：010-66500860 邮箱：gaotuo1@hcyjs.com执业编号：S0360521080001 相关研究报告 《【华创宏观】美联储非常规会议的那些事儿》 2024-09-02 《【华创宏观】时间都去哪了？——经济微观察系列三》 2024-08-28 《【华创宏观】跨境资本净流出显著放缓—— 2024年Q1跨境资本季度跟踪》 2024-08-22 《【华创宏观】一线城市消费为何走弱？——经济微观察系列二》 2024-08-21 《【华创宏观】24个领域的左与右：哈里斯VS特朗普——2024美国大选系列三》 2024-08-20 近期，房屋养老金引发市场热议。8月23日，住建部副部长董建国介绍：“房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”住宅专项维修资金是什么？本文进行梳理： 一、住宅专项维修资金是什么？ （一）为什么：商品房质保期仅2-5年，而平均房龄已超10年、8成要修 我国商品房法定最低保修期限为2-5年，而2023年城镇化商品房平均房龄已达11年，10年以上房屋的维修率可达80%；后续维修费用若仅凭物业公共收益（电梯广告、地下停车场收入等），支付压力将越来越大。 （二）修什么：屋面外墙等共用部位和电梯等共用设备 住宅专项维修资金（简称“维修资金”）是指专项用于住宅共用部位（如屋面、外墙）、共用设施设备（如电梯、消防设备）保修期满后的维修和更新、改造的资金。以杭州为例，2022年专项维修资金约24.2%用于房屋渗漏维修、29.6%用于电梯维修、23.7%用于消防设施设备维修。 （三）有多少：我们测算累计结余超1万亿 当前全国层面维修资金规模不可得；我们测算，2023年全国维修资金当期结余约800亿（归集约1036亿、使用约249亿），累计结余约1.5万亿。 二、怎么收的：买新房时首次归集，余额不足30%需续交 （一）首次归集：建安成本5%~8%，高层、电梯房收更多 （二）续筹：首次归集余额不足30%需续交 各地针对续筹困难，往往会设置一些奖惩条例（如上海提供老旧小区财政补贴、老旧电梯财政补贴、允许同物业费一并缴纳、细水长流完成续筹等）。 （三）补建：“老破小”尚有制度空白 部分老旧小区并未建立维修资金账户，后续仅靠政府旧改或压力较大，部分地方明确需要补建（天津旧改完成后需补建，北京房改售房单位应补建续筹）。 三、怎么管理运营的：建账到户，可买国债可定存 （一）管理：建账到户，政府监督（政府委托商业银行专户管理） （二）运营：可买国债可定存（各地实践中，往往将维修资金转定存） 四、怎么支取：“双2/3”事前表决，应急可事后公示 （一）一般程序：“双2/3”原则，事前表决 专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，过半同意（多为线下表决，组织业主参与表决难度大、耗时长）。 （二）应急/简化程序：事前不用表决，事后公示即可 紧急情况下，可不走“双2/3”程序，应急使用维修资金（事后公示即可），如： 济南，最多两个工作日可完成应急维修程序；北京，2020年应急使用占比达到 60%；杭州，近3年简易程序已占使用量40%~50%。 �、各地实践的情况：动用少，审批严，不均衡（详见正文） （一）动用少：以济南为例 “济南维修资金使用量处在前列，（动用少）是全国性的问题”。 （二）审批严：以济宁为例 “超过50%的项目都要等半年甚至一年的时候才能批复”。 （三）不均衡：以北京为例 全市当期有结余；但朝阳区已连续出现赤字，反映内部收支不均衡。 六、维修资金和房屋养老金的区别 （一）包含关系：维修资金是房屋养老金的一部分 房屋养老金由个人账户与公共账户共同构成，维修资金是房屋养老金的一部分，对应房屋养老金的个人账户。 （二）钱从哪来：个人账户业主担，公共账户财政出 维修资金（个人账户）的资金来源：现行规定下，由业主承担（包括首次归集、续筹以及部分老旧小区的补建费用）。 公共账户的资金来源：如住建部相关司局负责人所述，原则是“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”。 从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集。如天津滨海新区，拟计划通过在土地出让底价的基础上按每平方米25元标准增加土地收益筹集。 （三）用在哪里：个人账户分担维修压力，公共账户长期兜底保障 维修资金（个人账户）的资金用向：现行规定下，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；后续看，随着我国商品房平均房龄不断增长，物业通过公共收益已难以独担房屋安全管理责任，维修资金需要解决动用少、审批周期长、内部收支不均衡等问题，分担物业日趋增长的维修压力。 公共账户的资金用向：如住建部相关司局负责人所述，主要用于房屋体检和保险等支出；后续看，物业与维修资金均难长期、无限责任兜底，需要通过公共账户及早建立房屋体检和保险制度，尽可能平滑、分散房屋生命后周期的大额支出风险。 风险提示：各地维修资金管理有差异，房屋养老金改革超预期。 投资主题 报告亮点 全面梳理房屋养老金：详述相关法规，厘清相关概念，探索各地实践（包括已经有了的个人账户以及正在建立的公共账户）。 投资逻辑 1、包含关系：维修资金是房屋养老金的一部分； 2、钱从哪来：个人账户业主担，公共账户财政出； 3、用在哪里：个人账户分担维修压力，公共账户长期兜底保障。 目录 一、住宅专项维修资金是什么？6 （一）为什么：商品房质保期仅2-5年，而平均房龄已超10年、8成要修6 （二）修什么：屋面外墙等共用部位和电梯消防等共用设备6 （三）有多少：测算累计结余超1万亿6 二、怎么收的：买新房时首次归集，余额不足30%需续交7 （一）首次归集：建安成本5%~8%，高层、电梯房收更多7 （二）续筹：首次归集余额不足30%需续交8 （三）补建：“老破小”尚有制度空白8 三、怎么管理运营的：建账到户，可买国债可定存8 （一）管理：建账到户，政府监督8 （二）运营：可买国债可定存8 四、怎么支取：“双2/3”事前表决，应急可事后公示9 （一）一般程序：“双2/3”原则，事前表决9 （二）应急程序：事前不用表决，事后公示即可9 �、各地实践的情况：动用少，审批严，不均衡9 （一）动用少：以济南为例9 （二）审批严：以济宁为例10 （三）不均衡：以北京为例10 六、维修资金和房屋养老金的区别10 （一）包含关系：维修资金是房屋养老金的一部分10 （二）钱从哪来：个人账户业主担，公共账户财政出10 （三）用在哪里：个人账户分担维修压力，公共账户长期兜底保障11 图表目录 图表1维修资金修什么6 图表2维修资金有多少7 图表3北京全市维修资金当期有结余，但朝阳区已连续出现赤字10 图表4房龄越大，房屋养老金责任越大11 一、住宅专项维修资金是什么？ （一）为什么：商品房质保期仅2-5年，而平均房龄已超10年、8成要修 根据《建设工程质量管理条例》，正常使用条件下，屋面防水、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程等最低保修期限为2-5年，而据中国保险学会，2023年城镇化商品房平均房龄11年，10年以上房屋的维修率可达到80%；后续维修费用若仅凭物业公共收益（电梯广告、地下停车场收入等），支付压力将越来越大。 （二）修什么：屋面外墙等共用部位和电梯消防等共用设备 根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金（下称“维修资金”），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其中，共用部位（如屋面、外墙）和共用设施设备（如电梯、消防设施），是指全体业主共同使用、共同拥有，但实物不能分割的部位和设施设备（包括建筑物的基础、承重结构、外墙、 屋顶等基本结构部分；通道、楼梯、电梯、大堂等公共通行部分；消防、公共照明等附属设施、设备；小区内的道路、绿地等部分）。 以杭州为例，2022年专项维修资金约24.2%用于房屋渗漏维修、29.6%用于电梯维修、23.7%用于消防设施设备维修。 图表1维修资金修什么 资料来源：住建部，北京住房公积金管理中心，华创证券 （三）有多少：测算累计结余超1万亿 当前全国层面维修资金规模不可得，参考《住宅专项维修资金管理办法》及济南、北京等地披露情况，测算可得，2023年全国维修资金当期结余约800亿（归集约1036亿、 使用约249亿），累计结余约1.5万亿。 流量测算：分别看收入端（当期归集金额）和支出端（当期使用金额）： 收入端，2023年维修资金归集资金约1036亿：按全国住宅建安成本均价的5%（5%为 首次归集的最低比例，详见第二章）*历年全国新房销售面积测算，可得维修资金当期归集资金从2008年约355亿升至2021年的高点约1702亿，再降至2023年约1036亿。 支出端，2023年维修资金使用资金约249亿。据上海市房地产科学研究院（隶属于上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局）院长严荣在《我国房屋养老金制度：背景与框架》一文中的表述，“累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右”。我们的测算参考济南（使用量全省第一、全国居前）2015年前和2016年以来累计使用资金比例 （大致为1：3），假设全国2008~2015年累计使用资金占累计归集资金较少（2.5%），后续逐年按比例外推，至2023年底累计使用约10%。 存量测算：加总历年流量数据，测算全国维修资金累计结余（即余额）约1.5万亿。作为验证，上海市房地产科学研究院院长严荣在《我国房屋养老金制度：背景与框架》一文中提及，“目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元”。 图表2维修资金有多少 资料来源：住建部，齐鲁晚报，华创证券测算，注：收入端（归集），不考虑增值收益、补缴，按建安成本5%征收测算；支出端（使用），按2023年底累计使用占累计归集资金的10%测算 二、怎么收的：买新房时首次归集，余额不足30%需续交 （一）首次归集：建安成本5%~8%，高层、电梯房收更多 据《住宅专项维修资金管理办法》第十一条，住房购买人业主应当在住房产权登记前，将住房专项维修资金交至代收单位；第七条，首期住宅专项维修资金（业内惯例称之为“大金”）数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 各地“大金”交存标准不同，一般而言高层、电梯房收更多，如： 北京，高层住宅收费是多层住宅的两倍、独立式住宅的四倍：独立式住宅、非住宅为50 元/平方米；多层住宅（指地上结构最高层数为六层及以下的建筑）、非住宅为100元/平 方米；高层住宅（指地上结构最高层数为七层及以上的建筑）、非住宅为200元/平方米； 济南，电梯房收费是非电梯房的两倍。没电梯的多层每平方米60元，有电梯的房屋每平 米120元。 （二）续筹：首次归集余额不足30%需续交 据《住宅专项维修资金管理办法》第十七条，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。 各地针对续筹困难（业主交钱意愿偏弱），往往会设置一些奖惩条例，如： 宁波，不续就无法享受财政补贴。中修及中修以上维修项目给予一定比例的补贴（市六区财政补贴百分之�十），但维修项目所涉业主未按规定足额交存、续存专项维修资金的除外； 上海，除提供财政补贴外，还允许“以时间换空间”。在中国物业管理协会列举的几个续筹维修资金典型案例中（阳光欧洲城二期、亦园大厦、双阳综合大楼），分别通过老旧小区维修补贴、老旧电梯更新补贴、允许同物业费一并收取，通过细水长流“无痛”筹集等 方式，完成续筹。 （三）补建：“老破小”尚有制度空白 对于在维修资金制度建立前