房地产行业周报（2024年35周）：300万以下城区常住人口城市取消落户限制，新房成交处于低位

行业研究 证券研究报告 房地产2024年09月04日 房地产行业周报（2024年35周） 300万以下城区常住人口城市取消落户限制，新房成交处于低位 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 联系人：杨航 2023-09-04~2024-09-03 0% -14% 23/0923/1124/0124/0424/0624/09 -28% -42% 房地产 沪深300 相关研究报告 《房地产行业周报（2024年34周）：白名单审批通过融资金额近1.4万亿，住建部研究建立房屋养老金制度》 2024-08-28 《房地产行业跟踪报告：土地出让金下滑了多少？》 2024-08-28 《房地产行业周报（2024年33周）：1-7月商品房销售金额同比下降24%，上海土拍实施“双高双竞”》 2024-08-21 板块行情：第35周（8月26日-8月30日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.5%，在31个一级行业板块中排名第12。 政策要闻：中央层面：公安部：全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300万至500万城市落户条件，完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，更好地促进农业转移人口 进城落户。地方层面：1）深圳：大力推进保障性住房建设，深圳市宝安区已开工建设3.2万套保障性住房，数量为“十三🖂”期间的2倍。2）福州：已累 邮箱：yanghang@hcyjs.com 计收购9501套商品房用作保障性租赁住房，预计明年全部推出。3）昌吉回族自治州：公积金最高贷款额度由65万元提高至80万元，引进人才、多子女家 行业基本数据 庭住房公积金最高可贷100万元。4）南京：公积金贷款年限延长至退休后10年，夫妻共同申请的贷款年限就高计算；放宽公积金贷款首付比例、住房套数、 股票家数(只) 108 占比%0.01 贷款次数认定标准；取消公积金贷款购房二套房面积限制；多子女家庭最高可 总市值(亿元) 9,534.69 1.19 贷120万。5）厦门：启动为期一年的商品房“以旧换新”活动，参与活动的 流通市值(亿元) 9,040.90 1.44 “新房”必须是厦门市房地产业协会、厦门市房地产中介行业协会官网公布的开发企业新建商品房住房项目。 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -5.1% -19.9% -39.3% 相对表现 -1.9% -12.5% -25.6% 公司动态：1）越秀地产：2024年中期收入353.4亿元同比上升10.1%，毛利率13.7%，核心净利润约17.4亿元，同比下降18.8%。2）华润置地：2024年上半年营业总收入为825.31亿元，同比增长12.6%；归母净利润102.5亿元， 同比下降25.4%。3）中海：公司2024上半年实现营收869.4亿元，同比-2.5%。4）招商蛇口：2024年上半年实现营业收入512.73亿元，同比下降0.33%；归母净利润14.17亿元，同比下降34.17%；中国证券监督管理委员会发布《关于准予招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》，准予注册基础设施公募REITs，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为52 年。5）旭辉控股：公司实现营业收入202.1亿元，经营活动所得现金净额为 正；归母净利润亏损49.4亿元，较去年同期减亏40.3亿元，亏损幅度持续收窄。 销售端：新房成交同比下降15%，二手房成交同比上升7%。1）本周20城商品房成交面积237.3万方，商品房日平均成交面积33.9万方，环比上升20%，同比下降15%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积7391万方，累 计同比下降28%。3）第35周10城二手房成交面积128.4万方，日平均成交面积18.3万方，环比下降11%，同比上升7%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积4838万方，同比下降2%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为 艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳 -W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、房地产上涨2.5%，板块排名第12位4 二、政策要闻：城区常住人口300万以下城市取消落户限制，促进农业转移人口进 城落户5 三、销售端：新房成交同比下降15%，二手房成交同比上升7%9 （一）新房市场：35周20城成交面积同比下降15%9 （二）二手房市场：第35周10城成交面积同比上升7%10 四、融资端：本周发债企业均为国央企11 �、投资建议11 六、风险提示11 图表目录 图表1第35周申万地产板块上涨2.5%，板块排名第12位4 图表2特发服务周涨幅达10.9%4 图表3荣安地产周跌幅达8.1%4 图表4华润万象生活周涨幅达20.2%5 图表5绿城管理控股周跌幅达29.8%5 图表6全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，促进农业转移人口 进城落户5 图表7各地房地产政策回顾6 图表8公司动态8 图表9第35周20城商品房单日平均成交面积33.9万方9 图表10第35周20城新建商品房成交面积237.3万方10 图表11第35周10城合计二手房日平均成交面积18.3万方10 图表12第35周10城二手房成交面积128.4万方11 图表13第35周信达投资发行23.75亿元私募债11 一、房地产上涨2.5%，板块排名第12位 第35周申万地产板块上涨2.5%。第35周（8月26日-8月30日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.5%，在31个一级行业板块中排名第12。 图表1第35周申万地产板块上涨2.5%，板块排名第12位 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 房地产 传电综美基电商轻计汽机媒力合容础子贸工算车械 社石非医纺煤食农国有建钢环通交家公建银会油银药织炭品林防色筑铁保信通用用筑行 设护化 备理工 零制机售造 设服石金生服 备务化融物饰 35周涨跌幅 饮牧军金材料渔工属料 运电事装 输器业饰 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为特发服务，累计涨幅达10.9%。从A股表现来看，涨幅前�的个股分别为特发服务、苏宁环球、信达地产、天地源、新城控股，跌幅前�的个股分别为荣安地产、中新集团、荣盛发展、三湘印象、陆家嘴。 图表2特发服务周涨幅达10.9%图表3荣安地产周跌幅达8.1% 12% 8% 荣中荣三安新盛湘地集发印产团展象 0% 深合 陆振肥 A 家业城 嘴建 南世海 京荣南 高兆高 科业速 -2% 4%-4% 0% 特苏信天新发宁达地城服环地源控务球产股 阳财中海新光信国泰大股发武发正份展夷展 -6% -8% -10% A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 港股板块内涨幅第一的为华润万象生活，上涨20.2%。从港股表现来看，第35周涨幅排名前�的个股分别为华润万象生活、旭辉永升服务、绿城服务、恒大物业、绿城中国，跌幅前�的个股分别为绿城管理控股、远洋集团、合生创展集团、美的置业、融信中国。 图表4华润万象生活周涨幅达20.2%图表5绿城管理控股周跌幅达29.8% 绿合 城生 管远创美理洋展的控集集置股团团业 0% 佳花雅融金兆样融居信地业年创乐中商集控服集国置团股务团 -10% -20% -30% 港股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：城区常住人口300万以下城市取消落户限制，促进农业转移人口进城落户 中央层面：公安部：全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，全面放 宽城区常住人口300万至500万城市落户条件，完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，更好地促进农业转移人口进城落户。 图表6全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，促进农业转移人口进城落户 时间 发布单位/会议 内容 2024/8/27 公安部 国新办8月27日上午举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会。公安部治安管理局局长仇保利介绍，目前全国大多数城市全面放宽放开了落户限制，下一步，将指导各地在坚持合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）基本条件的基础上，分类施策、因地制宜，全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300万至500万城市落户条件，完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，更好地促进农业转移人口进城落户。 资料来源：公安部，华创证券整理 地方层面：1）深圳宝安区：已开工建设3.2万套保障性住房，数量为“十三🖂”期间的 2倍。2）福州：已累计收购9501套商品房用作保障性租赁住房，预计明年全部推出。3） 昌吉州：引进人才、多子女家庭住房公积金最高可贷100万元。4）南京：公积金贷款年 限延长至退休后10年，夫妻共同申请的贷款年限就高计算；放宽公积金贷款首付比例、住房套数、贷款次数认定标准；取消公积金贷款购房二套房面积限制；多子女家庭最高可贷120万。5）厦门：启动为期一年的商品房“以旧换新”活动。参与对象包括换房人、房地产开发企业、房地产中介机构、商业银行和交易资金监督机构。6）重庆：取消新购住房“两年限售”政策；住房套数认定不再区分中心城区和非中心城区；已出售住房不纳入住房套数计算范围扩大至全市，“以旧换新”补贴不低于总房款的0.5%;收购已建成商品房用作保障房，加大住房租凭市场发展力度。7）郴州：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调 整为不低于25%，并取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。对已建未售的非住宅商品房，在满足消防结构及国家规范的前提下，经法定程序批准可变更为商品住宅。8）宁乡：支持房地产开发企业、中介机构和购房人三方联动开展“以旧换新”活动，鼓励房地产企业开展存量房产置换新房的活动。“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策享受首套房屋首付比例和按揭利率优惠。 图表7各地房地产政策回顾 时间 地区 政策类型 政策内容 深圳市宝安区公布在“十四🖂”期间大力推进保障性住房建设，已开工建设3.2万套保障性住房，数量为“十三🖂”期间的2倍。此外， 2024/8/26 深圳市宝安区 推动保障性住房建设 宝安区采用市场化购买、规模化租赁和企业化合作等方式，快速筹集租赁住房，同时通过棚户区改造、国企合作开发等模式，已交付保障性住房约6660套。据央视新闻报道，作为全国8个试点城市之一，福州市去年年底出台实施细则，决定市场化批量收购存量住房，盘活为保障性租赁住房， 2024/8/26 福州 推动保障性住房建设 供应对象为新市民、青年等住房困难群体，租金应低于社会标准。截至目前，福州市已累计收购9501套商品房用作保障性租赁住房，预计明年全部推出。厦门市房地产业协会、厦门市房地产中介行业协会联合组织在厦门市启动了为期一年的商品房住房“以旧换新”活动。参与对象包括换房人、房地产开发企业、房地产中介机构、商业银行和交易资金监督机 2024/8/26 厦门 住房“以旧换新” 构。此次“以旧换新”活动规定，参与活动的“新房”必须是两家协会官网公布的开发企业新建商品房住房项目。而“旧房”则应为商品房住宅，具有独立不动产权证书，房源应成套可生成厦门市存量房房源编码、产权清晰，状