房地产行业周报：房地产行业周报（2024年36周）新房成交持续低位，重庆中心城区取消新购住宅限售

板块行情：第36周（9月2日-9月7日）申万一级行业指数中，房地产指数下降2.4%，在31个一级行业板块中排名第15。 政策要闻：中央层面：中国人民银行将继续坚持支持性的货币政策，加快落实好已出台的政策举措，更加有力支持经济高质量发展，着眼于总量、利率和结构。在总量上，综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，引导银行增强贷款增长的稳定性和可持续性，保持社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平的预期目标相匹配。在利率上，发挥好近期政策利率和贷款市场报价利率下行的带动作用，以此推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。在结构上，加大已有工具的实施力度，推动新设立工具落地生效，主要是提高资金使用效率，加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的优质金融服务。地方层面： 1）重庆：自9月1日起，重庆市中心城区取消新购住房限售政策。居民家庭在申请商业性个人住房贷款购买商品住房时，只需核查家庭成员在拟购住房所在区县的住房情况。2）福建：新建保租房项目应以70平方米以下的小户型为主，同时允许不超过20%的户型面积不超过90平方米。重点发展具备一定规模、实行整体运营并集中管理的保租房，主要分为宿舍型和住宅型。3）海口：凡落户我省的人员，自落户之日起享受本地居民同等购房待遇。鼓励“以旧换新”，满足改善性购房需求。凡是挂牌出售其本人或家庭成员(配偶及未成年子女)在我省的住宅，均可在我市换购一套商品住宅。 公司动态：1）越秀地产：广州土地开发中心、广州新秀及广州城建订立土地收储协议，广州新秀及广州城建同意将暨南大学北侧地块二土地的土地使用权交由土地开发中心收储，代价为人民币50.03亿元，补偿方式为土地开发中心向广州新秀及广州城建提供等值的应付票据。2）保利发展：保利发展旗下保利（北京）房地产开发有限公司、北京建工地产有限责任公司和北京保利兴房地产开发有限公司联合投资44.51亿元成立北京建保丰筑置业。经营范围包括房地产开发经营和物业管理。 销售端：新房成交同比下降20%，二手房成交同比上升4%。1）本周20城商品房成交面积152.3万方，商品房日平均成交面积21.8万方，环比下降36%，同比下降20%；从累计数据来看，年初至今20城成交面积7543万方，累计同比下降28%。2）第36周10城二手房成交面积121.9万方，日平均成交面积17.4万方，环比下降5%，同比上升4%；从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积4960万方，同比下降2%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产下降2.4%，板块排名第16位 第36周申万地产板块下降2.4%。第36周（9月2日-9月6日）申万一级行业指数中，房地产指数下降2.4%，在31个一级行业板块中排名第16。 图表1第36周申万地产板块下降2.4%，板块排名第16位 本周A股板块内涨幅第一为合肥城建，累计涨幅达12.5%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为合肥城建、衢州发展、深圳业A、世联行、金地集团，跌幅前五的个股分别为荣安地产、福星股份、万业企业、上海临港、保利发展。 图表2合肥城建周涨幅达12.5% 图表3荣安地产周跌幅达9.8% 港股板块内涨幅第一的为绿城管理控股，上涨19.9%。从港股表现来看，第36周涨幅排名前五的个股分别为绿城管理控股、绿城中国、旭辉永升服务、世茂集团、绿城服务，跌幅前五的个股分别为融信中国、远洋集团、宝龙地产、佳兆业集团、华润万象生活。 图表4绿城管理控股周涨幅达19.9% 图表5融信中国周跌幅达18.5% 二、政策要闻：继续坚持支持性货币政策加快落实好已出台政策举措 中央层面：中国人民银行：将继续坚持支持性的货币政策，加快落实好已出台的政策举措，更加有力支持经济高质量发展，着眼于总量、利率和结构。在总量上，综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，引导银行增强贷款增长的稳定性和可持续性，保持社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平的预期目标相匹配。在利率上，发挥好近期政策利率和贷款市场报价利率下行的带动作用，以此推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。在结构上，加大已有工具的实施力度，推动新设立工具落地生效，主要是提高资金使用效率，加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的优质金融服务。 图表6继续坚持支持性货币政策加快落实好已出台政策举措 地方层面：1）重庆：自9月1日起，重庆市中心城区取消新购住房限售政策。居民家庭在申请商业性个人住房贷款购买商品住房时，只需核查家庭成员在拟购住房所在区县的住房情况。2）福建：新建保租房项目应以70平方米以下的小户型为主，同时允许不超过20%的户型面积不超过90平方米。重点发展具备一定规模、实行整体运营并集中管理的保租房，主要分为宿舍型和住宅型。3）云浮：单个缴存职工在我市辖区内购买（建造、翻建、大修）首套、第二套自有产权住房或首次、第二次使用个人住房公积金贷款的，最高贷款额度调整为30万元。4）海口：凡落户我省的人员，自落户之日起享受本地居民同等购房待遇。鼓励“以旧换新”，满足改善性购房需求。凡是挂牌出售其本人或家庭成员(配偶及未成年子女)在我省的住宅，均在我市换购一套商品住宅。5）重庆：调整购房补贴政策，每套新购住房的补贴不低于总房款的0.5%，并鼓励各区增加补贴力度。并支持灵活就业人员提取住房公积金用于支付租赁住房租金。6）武宁：该县城市规划区内，自本文件印发之日至2024年12月31日期间签订商品住房现售合同且完成契税缴纳的个人，可享受100%购房契税补贴优惠。购房契税实行先征后补，补贴资金由受益财政保障，各乡镇参照执行。7）湘潭：房地产开发企业可实行按住房套内面积(不含公摊面积)计价宣传销售。购买新建商品住房，各房地产开发企业在审核备案后，可在原规定的基础上按市场行情适度浮动促销。一次性团购10套及以上新建商品住房的，团购价格不纳入城市商品房价格监测范围。8）雄安新区：允许在新区缴存住房公积金的职工使用本人及配偶名下的公积金支付购房首付款。该政策将“先付后取”优化为“即取即付”，使职工能在摇号选房后直接用公积金支付首付。9）泸州：对于符合国家政策生育二孩、三孩且户籍在泸州市的家庭，补助标准为建筑面积每平方米800元，单套房源补助总额不超过10万元。实施住房公积金代际互助，支持缴存人购房时申请使用父母或子女住房公积金。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）越秀地产：广州土地开发中心、广州新秀及广州城建订立土地收储协议，广州新秀及广州城建同意将暨南大学北侧地块二土地的土地使用权交由土地开发中心收储，代价为人民币50.03亿元，补偿方式为土地开发中心向广州新秀及广州城建提供等值的应付票据。2）保利发展：保利发展旗下保利（北京）房地产开发有限公司、北京建工地产有限责任公司和北京保利兴房地产开发有限公司联合投资44.51亿元成立北京建保丰筑置业。经营范围包括房地产开发经营和物业管理。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比下降20%，二手房成交同比上升4% （一）新房市场：36周20城成交面积同比下降20% 从我们监测的20城数据来看，第36周20城商品房日均成交面积环比下降36%，同比下降20%。1）本周20城商品房成交面积152.3万方，商品房日平均成交面积21.8万方，环比下降36%，同比下降20%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积7543万方，累计同比下降28%。 图表9第36周20城商品房单日平均成交面积21.8万方 第36周一线城市商品房成交面积为54.1万方，同比下降1%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第36周成交面积分别为54.1万方、54.3万方、43.8万方，周环比增速分别为-39%，-36%，-31%，周同比增速分别为-1%、-44%、11%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-16%、10%、-3%、3%，环比增速分别为-43%、-44%、-31%、-17%；二线城市中成都、武汉环比增速为-16%、-32%；三四线城市中韶关、温州同比增速为177%、164%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为2431万方，同比下降23%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为3108万方，同比下降33%；11个三四线城市商品房成交面积为2005万方，同比下降27%。 图表10第36周20城新建商品房成交面积152.3万方 （二）二手房市场：第36周10城成交面积同比上升4% 从我们监测的10城数据来看，第36周二手房成交面积同比上升4%。1）第36周10城二手房成交面积121.9万方，日平均成交面积17.4万方，环比下降5%，同比上升4%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积4960万方，同比下降2%。 图表11第36周10城合计二手房日平均成交面积17.4万方 第36周监测的一线城市二手房成交面积同比上升8%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第36周二手房成交面积分别为36.8万方、69.2万方、15.9万方，环比增速分别为-22%，-1%，40%，同比增速分别为8%、7%、-15%。2）一线城市中北京二手房成交面积26.2万方，同比上升-4%；深圳二手房成交面积10.7万方，同比上升52%。3）二线城市中厦门和青岛成交面积同比增速均为51%、16%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1392万方，同比上升6%；5个二线城市二手房成交面积2904万方，同比下降1%；3个三四线城市二手房成交面积664万方，同比下降15%。 图表12第36周10城二手房成交面积121.9万方 四、融资端：本周发债企业大部分为国央企 本周发债企业大部分为国央企。1）第36周招商蛇口发行规模最大，发行40亿元公司债；2）光大嘉宝的6亿元中期票据利率最高，为4.90%，城建发展的4亿元公司债利率最低，为2.23%。 图表13第36周招商蛇口发行40亿公司债 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。