房地产行业报告22城试点建立房屋体检、房屋养老金和房屋保险制度

强于大市|维持 收盘点位1691.52 52周最高2876.68 52周最低1670.65 房地产沪深300 0% -4% -8% -12% -16% -20% -24% -28% -32% -36% -40% 2023-082023-112024-012024-032024-062024-08 资料来源：聚源，中邮证券研究所 分析师:曾凡喆 SAC登记编号:S1340523100002 Email:zengfanzhe@cnpsec.com 研究助理:高丁卉 SAC登记编号:S1340124030005 Email:gaodinghui@cnpsec.com 《多项指标降幅收窄行业仍在筑底》 -2024.08.21 房地产行业报告（2024.8.19-2024.8.25） 证券研究报告：房地产|行业周报 2024年8月27日 行业基本情况 行业投资评级 22城试点建立房屋体检、房屋养老金和房屋保险制度 投资要点 行业相对指数表现 新房成交累计同比降幅持续收窄，一线城市库存去化周期有企稳迹象，我们认为未来房企推盘也将更加精准谨慎，投资拿地也将从聚焦城市进一步细化至聚焦项目。目前22城试点房屋养老金等制度，住建部表示房屋养老金试点的重点是政府把公共账户建立起来，并非房地产持有税，若后续建立起房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度等相关配套制度，将有效保障居民居住质量、品质、环境和安全。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为191.47 万方，本年累计新房成交面积为6496.55万方，累计同比-36.1%。30 大中城市近四周平均成交面积为176.61万方，同比-13%，环比+2.2% 其中一线城市近四周平均成交面积为73.39万方，同比+8.5%，环比 +2.6%，二线城市近四周平均成交面积为73.84万方，同比-25.6%， 环比+0.6%，三线城市近四周平均成交面积为29.38万方，同比-18.3% 环比+5.2%。上周重点10城商品住宅可售面积为6969.86万方，同比 研究所 -1.47%，环比-0.31%，重点10城去化周期为16.43个月，其中一线 城市去化周期为15.26个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为 近期研究报告 144.33万方，本年累计二手房成交面积为5043.44万方，累计同比-4.5%。重点10城近四周平均成交面积为135.99万方，同比+9.4%，环比-2.1%。截至2024/8/18全国城市二手房出售挂牌量指数为48.02，环比+0.2%，挂牌价指数为163.51，环比-0.06%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地建 面为56.8万方，成交住宅类土地建面为279.08万方，新增供应商服 类土地建面为100.48万方，成交商服类土地建面为128.63万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为5.36，平均商服类土地成交建面/供应建面为2.4。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为3023.27元/平方米，溢价率为2.21%，环比-5.17pct，成交商服类土地楼面均价为1850.95元/平方米，溢价率为1.45%，环比+0.1pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.78%，沪深300指数下跌0.55%，房地产指数跑输沪深300指数3.23pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌3.09%，恒生综合指数上涨0.63%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数3.73pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪4 1.1新房成交及库存4 1.2二手房成交及挂牌5 1.3土地市场成交6 2行情回顾7 3风险提示9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比4 图表2：一线城市新房成交面积及同比4 图表3：二线城市新房成交面积及同比4 图表4：三线城市新房成交面积及同比4 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期5 图表6：重点城市二手房成交面积及同比5 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数6 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数6 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数6 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数6 图表11：100大中城市土地供销比7 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率7 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势7 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势7 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况8 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况8 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位9 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位9 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为191.47万方，本年累计新房成交面积为 6496.55万方，累计同比-36.1%。30大中城市近四周平均成交面积为176.61万 方，同比-13%，环比+2.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为73.39万方， 同比+8.5%，环比+2.6%，二线城市近四周平均成交面积为73.84万方，同比-25.6%， 环比+0.6%，三线城市近四周平均成交面积为29.38万方，同比-18.3%，环比+5.2%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比图表2：一线城市新房成交面积及同比 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 30城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比前年（%） 同比19年（%） 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 2023/9/10 2023/9/24 2023/10/8 2023/10/22 2023/11/5 2023/11/19 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 2024/4/7 2024/4/21 2024/5/5 2024/5/19 2024/6/2 2024/6/16 2024/6/30 2024/7/14 2024/7/28 2024/8/11 2024/8/25 -70% 160 140 120 100 80 60 40 20 0 一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%） 同比前年（%） 同比19年（%） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023/8/27 2023/9/10 2023/9/24 2023/10/8 2023/10/22 2023/11/5 2023/11/19 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 2024/4/7 2024/4/21 2024/5/5 2024/5/19 2024/6/2 2024/6/16 2024/6/30 2024/7/14 2024/7/28 2024/8/11 2024/8/25 -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 图表3：二线城市新房成交面积及同比图表4：三线城市新房成交面积及同比 二线城市成交面积（万方） 二线城市成交面积MA4（万方） 同比去年（%） 300同比前年（%） 20% 三线城市成交面积（万方） 4周平均三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%） 140同比前年（%） 100% 250 200 150 100 50 0 同比19年（%） 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2023/8/27 2023/9/10 2023/9/24 2023/10/8 2023/10/22 2023/11/5 2023/11/19 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 2024/4/7 2024/4/21 2024/5/5 2024/5/19 2024/6/2 2024/6/16 2024/6/30 2024/7/14 2024/7/28 2024/8/11 2024/8/25 -80% 120 100 80 60 40 20 0 同比19年（%） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023/8/27 2023/9/10 2023/9/24 2023/10/8 2023/10/22 2023/11/5 2023/11/19 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 2024/4/7 2024/4/21 2024/5/5 2024/5/19 2024/6/2 2024/6/16 2024/6/30 2024/7/14 2024/7/28 2024/8/11 2024/8/25 -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周重点10城商品住宅可售面积为6969.86万方，同比-1.47%，环比-0.31%， 重点10城去化周期为16.43个月，其中一线城市去化周期为15.26个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 7,500 7,400 7,300 7,200 7,100 7,000 6,900 6,800 6,700 18 17 16 15 14 13 12 11 10 重点城市商品住宅可售面积（万方）重点城市去化周期（月）一线城市去化周期（月） 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：重点10城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、温州、韶关。计算 方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周重点10城二手房成交面积为144.33万方，本年累计二手房成交面积为 5043.44万方，累计同比-4.5%。重点10城近四周平均成交面积为135.99万方，同比+9.4%，环比-2.1%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比前年（%） 300 同比19年（%） 250 200 150 100 50 0 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。重点10城包括：北京、深圳、杭州、南京、成都、苏州、厦门、东莞、青岛、南宁。 截至2024/8/18全国城市二手房出售挂牌量指数为48.02，环比+0.2%，挂牌价指数为163.51，环比-0.06%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市 全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市 160 140 120 100 80 60 40 20 0