行业周报：新房成交环比增长，住建部“大起底”打好保交房攻坚战

核心观点：新房成交环比增长，住建部“大起底”打好保交房攻坚战 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比增长。20城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同环比增长，成交溢价率环比增长，杭州、广州土拍市场相对火热。融资端国内信用债单周发行同比下降，环比下降，累计发行规模同比下降。本周政策端住建部为了打好商品住房项目保交房攻坚战，住建部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定在2024年年底前交付的396万套住房；住建部将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。国家金融监督管理总局发布最新统计称，商业银行已审批房地产“白名单”项目5392个审批通过融资金额近1.4万亿元。我们认为目前政策端对房地产市场宽松态度将长期持续，进一步政策边际放松值得期待，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：住建部“大起底”打好保交房攻坚战，长沙优化住房贷款政策 中央层面：住建部：全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在2024年年底前交付的396万套住房。国家金融监督管理总局：商业银行已审批房地产“白名单”项目5392个审批通过融资金额近1.4万亿元。 地方层面：长沙：允许无房家庭按首套房标准申请商业贷款，已结清贷款的家庭可享金融机构自定首付比例与利率。泉州：职工连续缴存满6个月即可申请贷款，且可提取公积金支付首付款。 市场端：土地成交溢价率环比增长，广州土拍顺利进行 销售端：2024年第34周，全国68城商品住宅成交面积227万平米，同比下降29%，环比增加22%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达8684万平米，累计同比下降35%。全国20城二手房成交面积为169万平米，同比增速1%，前值+8%；年初至今累计成交面积6131万平米，同比增速-5%，前值-6%。 投资端：2024年第34周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2768万平方米，成交土地规划建筑面积2088万平方米，同比增加23%，成交溢价率为2.6%。 广州：广州市海珠区地块顺利出让，由中交房地产&广州交投集团以底价47.45亿元摘得，楼面价31279元/ m，溢价率0%。另有4宗涉宅用地出让，其中2宗地块底价成交，1宗低溢价成交，1宗流拍，共揽金40.69亿元。 融资端：国内信用债发行规模同环比减少 2024年第34周，信用债发行46.5亿元，同比减少66%，环比减少74%，平均加权利率2.47%，环比减少11BP。信用债累计发行规模2787亿元，同比减少15%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、住建部“大起底”打好保交房攻坚战，1.4万亿支持房地产 “白名单”项目 中央层面：（1）国家金融监督管理总局:国家金融监督管理总局发布最新统计目前，商业银行已审批房地产“白名单”项目5392个审批通过融资金额近1.4万亿元。 （2）住建部：1.研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，试点的重点是政府将公共账户建立起来。2.将以“一项目一策”做好分类处置。指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式。这个模式在郑州首先试点探索，将向全国推广。对符合条件的项目，纳入“白名单”给予融资支持，保障项目建设交付。 3.为了打好商品住房项目保交房攻坚战，住建部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在2024年年底前交付的396万套住房。 地方层面：（1）泰州：生育二孩的泰州市户籍家庭，首次和第二次申请住房公积金贷款的最高额度均提高至单职工70万元、双职工140万元；生育三孩的泰州市户籍家庭，首次和第二次申请住房公积金贷款的最高额度均提高至单职工80万元、双职工160万元。（2）吉安：强调全面落实城市房地产融资协调机制，建立合规项目“白名单”制度，并针对未符合要求的项目制定解决方案。同时支持长期租赁住房建设，提供全周期金融产品和服务体系。（3）宁波：已成功发行棚改债券共计107亿元。2024年，海曙、江北、鄞州、镇海、北仑等地的第二批棚改专项债券也已顺利发行，总额达54亿元。目前，全市已有21个棚改项目获得总计74亿元的棚改专项债券资金。（4）荆门：加大财税、金融、土地等政策支持力度，激活需求端，重构供给端，支持居民住房“以旧换新”，打通交易堵点，推动一、二手房良性循环，促进房地产市场供需匹配、职住平衡、租购并举，加快房地产转型。（5）泉州：执行新的住房公积金政策，放宽贷款准入条件，支持职工购房需求。职工连续缴存满6个月即可申请贷款，且可提取公积金支付首付款，旨在减轻资金压力，促进房市稳定发展。（6）郑州：计划对住房公积金的缴存和使用政策进行调整。征求意见的内容包括：联合商业银行适时开通存量房组合贷款业务。对存量房（二手房）贷款和“商转公贷款”所购房屋实行价格评估。已经办理住房公积金贷款的灵活就业人员试行以贷定缴，住房公积金月缴存额可用于按月归还贷款本息。（7）武汉：灵活就业人员在购买首套或第二套住房时，或者将个人住房商业贷款转为公积金贷款时，将获得政策支持。（8）长沙：优化个人住房贷款政策。新政策允许无房家庭按首套房标准申请商业贷款，已结清贷款的家庭可享金融机构自定首付比例与利率。（9）唐山：实施购房补贴。支持刚性和改善性住房需求，对购买新建商品住房（地上房屋建筑面积144平方米及以下）的购房人给予每套成交价格1%的补贴。购房人为60岁及以上老人、生育二孩及以上的多子女家庭和符合“凤凰英才”政策的各类人才，给予每套成交价格1.5%的补贴。 表1：住建部“大起底”打好保交房攻坚战，1.4万亿支持房地产“白名单”项目 2、销售端：新房成交环比增长，二手房成交同比增长 2.1、68大中城市新房成交同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第34周，全国68城商品住宅成交面积227万平米，同比下降29%，环比增加22%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达8684万平米，累计同比下降35%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2024年第34周68大中城市成交面积同比下降，环比增长 图4：2024年第34周68大中城市中一线城市成交面积同比下降，环比增长 图5：2024年第34周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比增长 图6：2024年第34周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第34周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-35%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-5%、-34%、-33%，年初至今累计增速-26%、-39%、-31%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交同比增长，环比下降 2024年第34周，全国20城二手房成交面积为169万平米，同比增速1%，前值+8%；年初至今累计成交面积6131万平米，同比增速-5%，前值-6%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比增长，广州土拍顺利进行 2024年第34周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2768万平方米，成交土地规划建筑面积2088万平方米，同比增加23%，成交溢价率为2.6%。一线城市成交土地规划建筑面积94万平方米，同比增加5%；二线城市成交土地规划建筑面积525万平方米，同比下降2%；三线城市成交土地规划建筑面积1469万平方米，同比增加36%。杭州：杭州市钱塘区江海之城单元地块出让，该地块周边配套较为成熟，容积率仅为1.1，有利于打造低密高端住宅，报价阶段经过25轮竞价，最终由信创房产集团有限公司以总价5.99亿元摘得，楼面价14383元 /m2 ，溢价率25.05%。 广州：广州市海珠区地块顺利出让，由中交房地产&广州交投集团以底价47.45亿元摘得，楼面价31279元 /m2 ，溢价率0%。另有4宗涉宅用地出让，其中2宗地块底价成交，1宗低溢价成交，1宗流拍，共揽金40.69亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行规模同比下降 2024年第34周，信用债发行46.5亿元，同比减少66%，环比减少74%，平均加权利率2.47%，环比减少11BP。信用债累计发行规模2787亿元，同比减少15%。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2024年8月19-23日，下同）房地产指数下跌3.78%，沪深300指数下跌0.55%，相对收益为-3.23%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第25位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：招商蛇口、深振业A、合肥城建、西藏城投、中国国贸，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为天房发展、济南高新、特发服务、栖霞建设、空港股份。 图15：房地产指数下跌3.78%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中招商蛇口、深振业A、合肥城建涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中天房发展、济南高新、特发服务跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比增长。20城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同环比增长，成交溢价率环比增长，杭州、广州土拍市场相对火热。融资端国内信用债单周发行同比下降，环比下降，累计发行规模同比下降。本周政策端住建部为了打好商品住房项目保交房攻坚战，住建部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定在2024年年底前交付的396万套住房；住建部将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。国家金融监督管理总局发布最新统计称，商业银行已审批房地产“白名单”项目5392个审批通过融资金额近1.4万亿元。我们认为目前政策端对房地产市场宽松态度将长期持续，进一步政策边际放松值得期待，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。