行业周报：新房成交同环比增长，坚持“房住不炒”总基调

核心观点：新房成交同环比增长，坚持“房住不炒”总基调 我们跟踪的64城新房成交面积同环比增长。17城二手房成交面积同比高增，环比基本持平。第51周土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长。政策端全国住房城乡建设工作会议提出2024年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。投资端核心城市核心区域土拍热度依旧，优质房企补货意愿强。 我们认为京沪购房政策放宽对市场回暖起到积极作用，目前房地产政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：坚持稳中求进、先立后破，全力维护市场稳健运行 中央层面：全国住房城乡建设工作会议提出重点抓好4大板块18个方面工作； 针对如何建设保障性住房、由谁来建设的问题，住房城乡建设部相关司局负责人表示，按照要求，城市党委、政府对于保障性住房规划建设负有主体责任。 地方层面：北京将引入市住房资金中心作为第三方监管机构，承担具体监管业务； 海南省优化调整住房套数认定标准、降低存量首套住房贷款利率、不动产“带押过户”、二手房交易转让年限等政策；无锡全面推行房票购房政策；加快构建以深圳为主中心、东莞和惠州为副中心、深汕特别合作区为增长极的“一主两副一极”功能区；海南省外户籍人员提供5年以上社保或个税证明可在限购区域内购买一套住房，提供2年以上社保或个税证明可在限购区域外购买一套住房。 市场端：新房成交环比增长，厦门六批次土拍成功收官 销售端：根据房管局数据，2023年第51周，全国64城商品住宅成交面积374万平米，同比增加7%，环比增加27%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达17130万平米，累计同比下降15%。全国17城二手房成交面积为151万平米，同比增速63%，前值22%；年初至今累计成交面积8341万平米，同比增速30%，前值29%。 投资端：2023年第51周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2789万平方米，成交土地规划建筑面积9204万平方米，同比下降1%，成交溢价率为3.3%。 一线城市成交土地规划建筑面积398万平方米，同比下降43%；二线城市成交土地规划建筑面积2209万平方米，同比增加12%；三线城市成交土地规划建筑面积6597万平方米，同比下降1%。厦门第六批次土地出让，除一地块因故提前中止，其余7宗皆由厦门当地房企托底拿下。其中建发与联发集团共斩获4宗地块。 融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第51周，信用债发行56亿元，同比增加73%，环比减少37%，平均加权利率3.69%，环比持平；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、坚持稳中求进、先立后破，全力维护市场稳健运行 中央层面：（1）住建部：针对如何建设保障性住房、由谁来建设的问题，住房城乡建设部相关司局负责人表示，按照要求，城市党委、政府对于保障性住房规划建设负有主体责任。（2）全国住房城乡建设工作会议：2024年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好4大板块18个方面工作。住房和房地产板块，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。（3）发改委：严格控制商品住房用地，加强商品房预售资金监管，探索对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。将在合作区工作的人才、澳门居民、在澳门工作的内地劳务人员纳入住房保障范围。在合作区毗邻地区建设跨区域人才住房和保障性住房，有序拓展合作区生活居住空间。（4）央行：全力维护房地产市场稳健运行。做好金融支持保交楼工作。出台金融支持房地产平稳健康发展16条措施，引导金融机构支持房地产企业合理融资需求，建立新发放首套房贷利率政策动态调整机制，推动个人住房贷款利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。 地方层面：（1）清远：优化商业贷款住房套数认定，居民在市区及其他县新购住房的，个人住房商业贷款仅将所在区域的住房纳入套数核查范围。居民将自有住房用于长租，承诺租期不少于5年或提供租赁合同租赁不少于3年，并提供相关佐证材料的，可不纳入家庭住房套数计算；原则上一个家庭只核减一套。（2）海南省：《关于优化调整房地产调控政策有关工作的通知》，主要内容涉及当前海南楼市调控政策的优化调整事宜。主要包括个人住房贷款中住房套数认定标准、降低存量首套住房贷款利率、不动产“带押过户”、二手房交易转让年限、人才购房政策，以及增加多孩（二孩及以上）家庭购买商品住房套数等。（3）无锡：一、实行税收减免。 使用房票购买商品住房的，符合条件的可根据契税政策有关规定享受减免。二、落实教育保障。房票发放后，被征收人子女可在至少2年内保留原被征收搬迁住宅片区所在学区（服务区）的入学资格，具体办法由教育主管部门规定。三、推进政策转化。各区人民政府、经开区管委会应当加快推进房屋征收补偿安置方式转化，积极推行货币化补偿，全面推动房屋征收补偿安置房票结算，尽快把惠民利民的具体措施落到实处。（4）上海：自2019年1月1日起，上海市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整为百分之三十。经评估，上海市继续实施调整后的房产税房产原值减除比例，自2024年1月1日起执行。（5）深圳：加快构建以深圳为主中心、东莞和惠州为副中心、深汕特别合作区为增长极的“一主两副一极”功能区，推动形成由深莞穗发展轴、深莞惠河发展轴、深惠汕发展轴、与珠江口西岸都市圈协同发展轴为支撑的“四轴”区域空间发展体系。（6）海口：海南省外户籍人员提供5年以上社保或个税证明可在限购区域内购买一套住房，提供2年以上社保或个税证明可在限购区域外购买一套住房；在海南注册的总部企业，其未落户员工，符合引进人才条件的，可购买一套住房。（7）石家庄：针对多孩家庭的住房公积金贷款额度，二孩家庭的最高贷款额度在现行政策基础上提高10万元；三孩家庭的最高贷款额度在现行政策基础上提高20万元。（8）雅安：各县（区）要积极鼓励房地产开发企业对教职工、医务人员、现役或退役军人、消防救援人员、公安民辅警（职工）、“三属”、新就业大学生等群体在十六条措施基础上再给予2%的购房优惠。（9）北京：将引入市住房资金中心作为第三方监管机构，承担具体监管业务，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化了对监管银行的协调管理，确保对预售资金监管新的要求落实到位。（10）深圳：网络直播发布房地产广告，房源信息应当真实，不得含有升值或者投资回报的承诺，不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。（11）恩施：全面放开异地贷款支持区域。支持省外住房公积金缴存职工在恩施州内购房申请住房公积金异地贷款，最低首付比例30%，最高贷款额度40万元。（12）唐山：调整个人住房商业贷款套数认定标准。在全市范围内购买住房申请商业贷款时，住房套数以购房者尚未还清贷款的住房为认定标准，不包括未贷款或已结清贷款的住房。购房者名下没有正在偿还的住房贷款，执行首套房贷款政策；名下有1套住房正在还贷，执行二套房贷款政策；名下有2套住房正在还贷，暂停发放第三套购房贷款。 表1：坚持稳中求进、先立后破，全力维护市场稳健运行 ` 2、销售端：新房成交同环比增长，二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交同环比增长 根据房管局数据，2023年第51周，全国64城商品住宅成交面积374万平米，同比增加7%，环比增加27%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达17130万平米，累计同比下降15%。 图1：64大中城市新房成交面积同比增长 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2023年第51周64大中城市成交面积同环比增长 图4：2023年第51周64大中城市中一线城市成交面积同环比增长 图5：2023年第51周64大中城市中二线城市成交面积同环比增长 图6：2023年第51周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第51周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-15%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为40%、18%、-28%，年初至今累计增速-1%、-10%、-30%。 图7：2023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增长 2023年第51周，全国17城二手房成交面积为156万平米，同比增速67%，前值22%；年初至今累计成交面积8346万平米，同比增速30%，前值29%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：三四线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：成交溢价率环比增长，厦门六批次土拍成功收官 2023年第51周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2789万平方米，成交土地规划建筑面积9204万平方米，同比下降1%，成交溢价率为3.3%。一线城市成交土地规划建筑面积398万平方米，同比下降43%；二线城市成交土地规划建筑面积2209万平方米，同比增加12%；三线城市成交土地规划建筑面积6597万平方米，同比下降1%。青岛：三批次崂山迪生山庄北两地块和城阳白云山地块成功出让，占地面积约1.64万m，建筑面积约2.86万m，起拍总价4.13亿元，最终均由金鼎智达摘得，成交总价4.42亿元，最高溢价率8.25%；天津:土地市场迎来11宗地块出让，涉及市区及滨海新区两大主板块。总成交土地面积超56.17万m，总成交金额超46.67亿元。其中仅有一宗地块低溢价成交；北京：两宗涉宅地开拍，分别位于昌平、房山区，总出让面积约9.97万m，总成交规划建面约25万m，总起价54.7亿元。均采用“限地价+摇号（交高标）”方式出让，最终两宗宅地均以底价成交，分别由中海联合体、北京城建摘得；武汉：出让6宗地全部以底价成交，揽金约90.15亿，总成交建筑面积82.88万m，其中武汉城建41.66亿落子汉口滨江，武汉高科国有控股34.24落子光谷核心，联投4.76亿元摘得武昌滨江地块；厦门：第六批次土地出让，总出让面积约22.73万m，总建筑面积64.44万m，总起价124.9亿元。 除同安西湖地块因故提前中止，其余7宗地块均顺利成交，皆由厦门当地房企托底拿下。其中建发与联发集团共斩获4宗地块；广州：取消土拍“限价”后进行首场土拍，共出让三宗地，三宗地分别位于黄埔区、白云区、花都区。其中一宗地块由保利以总价39.9亿元摘得。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第51周，信用债发行56亿元，同比增加73%，环比减少37%，平均加权利率3.69%，环比持平；无新增海外债发行。 图13：信用债单周发行规模同比增长 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年12月18-22日，下同）房地产指数下跌4.14%，沪深300指数下跌0.13%，相对收益为-4.01%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第23位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：金科股份、亚通股份、荣丰控股、广汇物流、亚太实业，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为泛海控股、济南高新、京投发展、新黄浦、*ST云城。 图15：房地产指数下跌4.14%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中金科股份、亚通股份、荣丰控股涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中泛海控股、济南高新、京投发展跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房成交面积同环比增长。17城二手房成交面积同比高增，环比基本持平。第51周土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长。政策端全国住房城乡建设工