房地产开发行业深度分析报告：探索第四代住宅-下一个住宅潮流：居住生活与绿色生态

投资评级:看好(维持) 最近12月市场表现 房地产开发 沪深300 上证指数 6% -3% -12% -21% -29% -38% 分析师欧阳之光 SAC证书编号：S0160524070001 oyzg@ctsec.com 相关报告 1.《房地产行业周报（2024年第32周）》 2024-08-12 2.《房地产行业周报（2024年第31周）》 2024-08-06 3.《房地产行业周报（2024年第30周）》 2024-07-29 证券研究报告 下一个住宅潮流：居住生活与绿色生态 核心观点 从居民住宅的功能性角度切入，我国住宅大致可视为经历了三轮升级迭代：自改革开放以来，我国居民居住质量大幅提升。从居民住宅的功能性角度切入，我国住宅大致可视为经历了三轮升级迭代，第一代住宅旨在满足人们的基本居住需求，第二代住宅提升了住房功能及质量，第三代住宅对住房综合配套进行了完善。 第四代住宅概念起源于深层生态学：第四代住宅起源最早可追溯至意大利设计师基于深层生态学理念设计的“米兰垂直森林项目”，其初衷是希望能将建筑变成人与动植物共同的家园。 多重因素共同催化，第四代住宅开始推广：我国首个第四代住宅项目为成都“七一城市森林花园”，项目最开始仅将“城市森林花园”作为卖点，虽去化较快，但并未引起广泛关注。此后由于其与我国今年推行生态、环保的理念吻合，叠加库存去化压力较大、房地产市场供需结构转变等多重因素，第四代住宅逐步得到政策支持，在2021年正式发布《城市森林花园住宅设计标准》，成为国内首个指导性设计标准，此后多地出台细化政策，主要支持方向在于对容积率及产权面积的放松，第四代住宅开始在全国多个地区加速落地。 精准定位改善型产品，有望成为下一个住宅设计潮流：由于结构成本、措施及效果配置差异，第四代住宅单方成本相较于非四代住宅更高，更适合应用在销售单价更高的项目；同时其普遍位于城市核心区域，并配有景观资源；户型设计上多为140㎡以上的大户型，并升级采用LDKBG一体化设计，更贴合改善型客户群体需求。第四代住宅更契合居民对居住的精神需求，同时也是对碳中和、节能减排的积极响应，有望成为下一个住宅设计潮流。 投资建议：第四代住宅定位改善型产品，更加契合当前市场需求结构。同时其符合碳中和、节能减排的发展方向，契合居民居住精神需求，存在产品竞争优势。目前越来越多的房企开始推出第四代住宅产品，但短期内考虑到库存去化压力，第四代住宅产品可能不会大面积落地，但未来有望成为住宅设计的新潮流。建议关注在第四代住宅产品方面有先发优势的企业，例如：建发股份、保利发展、招商蛇口、华润置地等。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 请阅读最后一页的重要声明！ 内容目录 1前三代住宅升级了什么？5 1.1第一代住宅：满足人们基本居住需求6 1.2第二代住宅：提升住房功能及质量8 1.3第三代住宅：完善综合配套9 2第四代住宅：满足居民对高质量生活的追求10 2.1第四代住宅的概念及起源10 2.2国内首个第四代住宅——七一城市森林花园12 2.3多重因素共同催化下，第四代住宅开始推广13 2.4第四代住宅产品设计17 2.5第四代住宅区域落地情况——以福州为例19 3思考：第四代住宅是否会成为未来趋势22 4风险提示27 图表目录 图1.筒子楼5 图2.试点小区5 图3.第三代电梯房5 图4.俄罗斯托木斯克地区现存的赫鲁晓夫楼6 图5.我国城镇人口持续增长7 图6.70年代筒子楼结构示意图7 图7.筒子楼简易厨房7 图8.80年代单元房格局示意图8 图9.80年代单元楼8 图10.单元房内部8 图11.南京月牙湖花园小区9 图12.90年代商品房户型示意图9 图13.现代住宅小区效果图10 图14.21世纪商品房户型示意图10 图15.成熟第四代住宅立体概念图11 图16.成熟第四代住宅平面概念图11 图17.意大利米兰垂直森林12 图18.成都七一城市森林花园13 图19.商品住宅销售面积累计同比仍在下跌14 图20.商品住宅待售面积持续增长14 图21.2021年《城市森林花园住宅设计标准》正式发布14 图22.《城市森林花园住宅设计标准》将“森林花园住宅”分为三类17 图23.第四代住宅露台采用奇偶错层设计18 图24.阳台悬挑结构示意图18 图25.阳台自动滴灌系统示意图18 图26.LDKBG空间演变19 图27.岳阳南湖天著LDKBG一体化空间19 图28.福州建发缦云项目效果图20 图29.福州建发缦云阳台效果图20 图30.福州建发缦云空中坊巷效果图21 图31.福州建发缦云南向云端庭院效果图21 图32.挡板遮挡设计示意图22 图33.阳台对视示意图22 图34.福州建发璞云露台新增雨棚设计22 图35.保利国贸天琴湖露台侧面磨砂材质玻璃设计22 图36.相同区位的第四代住宅项目月均流速高于普通项目24 图37.保利国贸天琴湖（第四代住宅）效果图25 图38.榕发誉湖（第四代住宅）效果图25 图39.榕发揽湖郡（非第四代住宅）效果图25 图40.中海晋安湖叁号院（非第四代住宅）效果图25 图41.国贸天琴樾露台实景26 图42.榕发誉湖露台实景26 表1.多个地方政府出台关于第四代住宅的政策细则15 表2.福州建发缦云周边项目成交情况21 表3.福州部分第四代住宅项目配套景观资源23 表4.第四代住宅主要成本增项23 表5.同项目第四代与非第四代产品价差约15%-20%24 表6.部分已推出第四代住宅产品的房企26 1前三代住宅升级了什么？ 自改革开放以来，我国居民居住质量大幅提升。从居民住宅的功能性角度切入，我国住宅大致可视为经历了三轮升级迭代。其中将功能简单、户型单一、面积小、空间布局不合理、无保温隔热性能的筒子楼视作第一代住宅，而质量高、功能全、环境美、面积小的试点小区可视为第二代住宅。 图1.筒子楼图2.试点小区 数据来源：搜狐网：《八十年代筒子楼老照片：楼道拥挤不堪》历史百家汇，财通证券研究所 数据来源：亳房网：《再青春！谯城一老旧小区开始改造》亳州视听网，财通证券研究所 第三代住宅主要的关注点在于综合配套，基本上从小区概念上升到了社区概念，同时装修及售后服务更加全面。 图3.第三代电梯房 数据来源：搜狐网：《时隔5个月，官方再发文！第四代住房即将落地衡阳？》大城衡阳，财通证券研究所 1.1第一代住宅：满足人们基本居住需求 我们将“筒子楼”看做我国第一代住宅，其别名叫做“赫鲁晓夫楼”，由苏联首创。 作为第二次世界大战的主战场，苏联各地在战争中遭到严重破坏，战争结束后许多家庭失去居住空间，不得不居住在环境简陋的土屋和棚屋中。 1953年赫鲁晓夫上台后，面临严重的住房困难，赫鲁晓夫提出要在最短时间内以最低成本解决城市居民的住房问题，其解决办法就是在全国各地兴建“赫鲁晓夫楼”建筑。这种建筑设计简单，均为五层建筑，几乎无装饰，采用钢筋混凝土结构，利用工厂生产的预制零件（窗户、墙壁、楼层板和内部隔板等）像搭建积木一样进行拼接。由于都是标准规格拼接，施工几乎无需图纸，建设效率高，大约两周即可完成一栋楼的建造工作。至1964年赫鲁晓夫下台时，近1/4的苏联人拥有了自己的新居。 图4.俄罗斯托木斯克地区现存的赫鲁晓夫楼 数据来源：搜狐网：《市政厅场所|沈阳赫鲁晓夫楼记述项目》澎湃新闻，财通证券研究所 二十世纪六七十年代，我国城镇人口快速增加，各大城市都面临住房短缺问题。为解决人民居住需求，我国参考苏联的经验，开始模仿建立类似的矮层建筑。 图5.我国城镇人口持续增长 中国:总人口:城镇（万人）YoY（右轴） 50,000 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1949 1951 1953 1955 1957 1959 1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 -10% 数据来源：wind，财通证券研究所 筒子楼造价便宜，主要由砖块和混凝土组合而成，基本没有保温、隔热措施。由于缺乏钢筋加固，筒子楼高度一般较低。 70年代筒子楼一般每一层有一条长楼道走廊，走廊两边为房间，在房间门口简易搭建厨房，通常一层楼共用一个洗漱间。由于楼道狭长逼仄，通常采光差。这种房子只能解决人们最基本的居住问题。 图6.70年代筒子楼结构示意图图7.筒子楼简易厨房 数据来源：华禹环境，财通证券研究所数据来源：海淀宣传，财通证券研究所 80年代随着改革开放的不断深入，部分城市职工住进了单位福利分房的单元房。单元房设施相对完备，一般设有私厨、私卫，房间内卧室大而公共区域小。相较于70年代的传统筒子楼，单元房在私密性方面有了较大的提升。 图8.80年代单元房格局示意图 数据来源：华禹环境，财通证券研究所 图9.80年代单元楼图10.单元房内部 数据来源：荆门房产网，财通证券研究所数据来源：荆门房产网，财通证券研究所 1.2第二代住宅：提升住房功能及质量 尽管单元房在私密性上已经有了提升，但其户型较为单一，功能区块划分并不合理，也没有小区和配套的概念。 到了90年代，建设部启动了小区试点，我国开始有了小区的概念；1993年以后开始启动中国小康住宅，提到“五要一活”：科技含量要高、厨房设备要齐、住房装修要一次到位、物业管理水平要高、住房产品要适销对路，销售方式要搞活。1999年11月，首批8个小康住宅示范小区南京月牙湖花园、广西北海银湾花园、昆明金康园、深圳东海花园、广东番禺丽江花园等通过了综合验收。以月牙湖花 园小区为例，其卫生间、厨房都采用了不串味的排烟气装置；粉刷墙壁的涂料经过特殊工艺，不会再出现细微龟裂。 图11.南京月牙湖花园小区 数据来源：南京房天下，财通证券研究所 从户型结构来看，这个阶段的住宅在单元房的基础上进一步强化了功能的分区，实现了寝居分离。 图12.90年代商品房户型示意图 数据来源：华禹环境，财通证券研究所 1.3第三代住宅：完善综合配套 第三代住宅指的是在第二代住宅基础上植入对人的健康、医疗、人文呵护等因素，实现全方位服务的住宅模式。其直观表现在综合配套设施的完善，除了更加人性 化的户型设计、绿色生态等，教育、医疗、文娱设施、超市等被引入到配套考量，从小区概念升级到了社区概念。 另外，第三代住宅在建筑形式上更加多样化，比如高层住宅、花园洋房等，居民选择更加丰富；建筑材料上一般采用钢混结构；同时在户型设计上以电视为中心空间，更加强化公共区域（动区）和居住区域（静区）的分离。 图13.现代住宅小区效果图图14.21世纪商品房户型示意图 数据来源：搜狐网：《住宅小区建筑设计效果图》广东建科建筑设计院，财通证券研究所 数据来源：华禹环境，财通证券研究所 综合来看，我们认为前三代住宅的迭代升级是一个对居民刚性住房需求的补足过程，从最基本的“有瓦遮身”到配套完善的第三代住宅，居民在住房上的“物质需求”已经得到了满足。 2第四代住宅：满足居民对高质量生活的追求 2.1第四代住宅的概念及起源 第四代住宅的概念最早出现在2016年：“如果有一种方法能将别墅、四合院、胡同街巷、电梯房、垂直绿化、空中园林、空中停车等全部优势都融合在一起，创新出一种新的建筑形式，使人既能住上像四合院和别墅一样的房子，家家户户都有前院后院”。简单来说，第四代住宅的构想是把低层庭院式住宅的功能引入到高层住宅中，如户内庭院、公共社交空间、停车场等，使得高层住宅的生活场景可以进一步丰富。 图15.成熟第四代住宅立体概念图图16.成熟第四代住宅平面概念图 数据来源：安平住建，财通证券研究所数据来源：安平住建，财通证券研究所 根据我们对第四代住宅起源的研究