房地产开发行业深度分析报告：探索第四代住宅-下一个住宅潮流：居住生活与绿色生态

第四代住宅：满足居民对高质量生活的追求

我国住宅经历了三轮升级迭代。第一代住宅（筒子楼）满足基本居住需求，第二代住宅提升住房功能及质量，第三代住宅完善综合配套。第四代住宅的概念起源于意大利设计师基于深层生态学理念设计的“米兰垂直森林项目”，其初衷是希望能将建筑变成人与动植物共同的家园。

多重因素催化第四代住宅推广。我国首个第四代住宅项目为成都“七一城市森林花园”，最初仅作为卖点，后因契合生态理念、库存去化压力、供需结构转变等因素，逐步得到政策支持，并于2021年正式发布《城市森林花园住宅设计标准》。此后多地出台细化政策，主要支持方向在于对容积率及产权面积的放松。

第四代住宅精准定位改善型产品，有望成为下一个住宅设计潮流。其单方成本相较于非四代住宅更高，更适合应用在销售单价更高的项目中，普遍位于城市核心区域，并配有景观资源，户型设计上多为140㎡以上的大户型，并升级采用LDKBG一体化设计，更贴合改善型客户群体需求。第四代住宅更契合居民对居住的精神需求，同时也是对碳中和、节能减排的积极响应，有望成为下一个住宅设计潮流。

投资建议：第四代住宅定位改善型产品，更加契合当前市场需求结构。同时其符合碳中和、节能减排的发展方向，契合居民居住精神需求，存在产品竞争优势。目前越来越多的房企开始推出第四代住宅产品，但短期内考虑到库存去化压力，第四代住宅产品可能不会大面积落地，但未来有望成为住宅设计的新潮流。建议关注在第四代住宅产品方面有先发优势的企业，例如：建发股份、保利发展、招商蛇口、华润置地等。

风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。