房地产行业报告：“收储”推进及“限价”解除有望加速行业去库存

近几周重点城市新房库存绝对值有所减少，但由于新房成交量仍然较低，库存去化周期尚未明显掉头向下，随着各地收储政策的积极推进，以及各地“限价”措施的解除，预计后续市场将对开发商“降价促销”进一步去敏感化，行业整体库存去化有望加速。二手房方面成交量依然较大，但挂牌价仍在下行，目前挂牌量仍然处于较高的位置，我们认为未来行业将进入以存量房为主的市场。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为159.47万方，本年累计新房成交面积为6154.91万方，累计同比-36.7%。30大中城市近四周平均成交面积为174.88万方，同比-18.2%，环比-1.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为71.32万方，同比-8.3%，环比+1.7%，二线城市近四周平均成交面积为74.42万方，同比-29.4%，环比-6.6%，三线城市近四周平均成交面积为29.14万方，同比-5.1%，环比+4.2%。上周重点10城商品住宅可售面积为6991.44万方，同比-0.41%，环比-0.09%，重点10城去化周期为16.34个月，其中一线城市去化周期为15.4个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为185.75万方，本年累计二手房成交面积为4818.82万方，累计同比-4.2%。重点10城近四周平均成交面积为158.84万方，同比+26%，环比+5.3%。截至2024/8/4全国城市二手房出售挂牌量指数为48.23，环比-3.2%，挂牌价指数为164.26，环比-0.38%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地建面为3.2万方，成交住宅类土地建面为187.63万方，新增供应商服类土地建面为4.65万方，成交商服类土地建面为209.77万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为4.16，平均商服类土地成交建面/供应建面为2.1。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为3927.59元/平方米，溢价率为1.87%，环比-4.36pct，成交商服类土地楼面均价为1724.95元/平方米，溢价率为1.16%，环比-4.95pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨3.26%，沪深300指数下跌1.56%，房地产指数跑赢沪深300指数4.82pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨3.4%，恒生综合指数上涨0.84%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.56pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为159.47万方，本年累计新房成交面积为6154.91万方，累计同比-36.7%。30大中城市近四周平均成交面积为174.88万方，同比-18.2%，环比-1.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为71.32万方，同比-8.3%，环比+1.7%，二线城市近四周平均成交面积为74.42万方，同比-29.4%，环比-6.6%，三线城市近四周平均成交面积为29.14万方，同比-5.1%，环比+4.2%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点10城商品住宅可售面积为6991.44万方，同比-0.41%，环比-0.09%，重点10城去化周期为16.34个月，其中一线城市去化周期为15.4个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点10城二手房成交面积为185.75万方，本年累计二手房成交面积为4818.82万方，累计同比-4.2%。重点10城近四周平均成交面积为158.84万方，同比+26%，环比+5.3%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2024/8/4全国城市二手房出售挂牌量指数为48.23，环比-3.2%，挂牌价指数为164.26，环比-0.38%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地建面为3.2万方，成交住宅类土地建面为187.63万方，新增供应商服类土地建面为4.65万方，成交商服类土地建面为209.77万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为4.16，平均商服类土地成交建面/供应建面为2.1。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为3927.59元/平方米，溢价率为1.87%，环比-4.36pct，成交商服类土地楼面均价为1724.95元/平方米，溢价率为1.16%，环比-4.95p Ct 。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨3.26%，沪深300指数下跌1.56%，房地产指数跑赢沪深300指数4.82pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨3.4%，恒生综合指数上涨0.84%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.56pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第1，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第1、第4。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：城建发展（+18.32%）、金地集团（+15.13%）、滨江集团（+10.71%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：太古地产（+15.61%）、绿城中国（+8.57%）、新世界发展（+4.64%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：特发服务（+14.43%）、中海物业（+10.62%）、宝龙商业（+6.1%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。