房地产行业研究：上海土拍楼面价创新高，各地收储有望加速

4 本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（8.3-8.9）申万A股房地产板块涨跌幅为+3.3%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.1%，在各板块中位列第2。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.7%，沪深300指数涨跌幅为-1.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.7%和+5%。 本周土拍成交规模下降，溢价率回升。本周（8.3-8.9）全国300城宅地成交建面199㎡，单周环比-60%，单周同比-82%，平均溢价率8%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面11218万㎡，累计同比-48%；年初至今，建发房产、绿城中国、保利发展、滨江集团、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房同环比均下降，主因上周月末集中备案高基数。本周（8.3-8.9）35个城市商品房成交合计218万平米，周环比-27%，周同比-13%。其中：一线城市周环比-10%，周同比+32%；二线城市周环比-36%，周同比-34%；三四线城市周环比-21%，周同比+79%。 本周二手房成交环比略降，同比持续转正，二手房韧性相对更强。本周（8.3-8.9）15个城市二手房成交合计162万平米，周环比-1%，周同比+17%。其中：一线城市周环比-11%，周同比+42%；二线城市周环比+3%，周同比+12%；三四线城市周环比-5%，周同比-10%。 绿城竞得上海徐汇滨江地块，刷新国内土地成交楼面价最高纪录。8月7日上海2024年第四批次集中供地收官， 其中徐汇区斜土街道xh128D-07地块（徐汇滨江地块）由绿城竞得，总价48.05亿元，楼面价13.10万元/平，溢价率30%，打破了2016年融信中国以10.02万元/平方米楼面价竞得上海静安区中兴社区地块的国内楼面价最高纪录。当前楼市持续分化，上海的高品质项目及豪宅项目更受市场青睐，去化表现更佳，因此反映在土地市场上，核心区域适合打造高品质产品的地块在房企间的竞争更为激烈。 各地密集发布收储公告，收储或有望加速落地。5月17日央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国 有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。7月以来，多省市开始响应中央号召，陆续发布征集存量商品房用作保障房的公告，在收购价格、收购主体、征集范围、房源具体要求等方面提出明确的细节要求。我们预期后续中央层面或有望出台相应的政策文件，规范收储流程，提升资金支持力度，增强各地收储的可操作性。 当前地产行情主要围绕政策博弈展开，从对于未来的政策预期来看，进入淡季以来，市场热度逐渐下降，新政效果逐渐褪去，销售基本面弱势下，政策放松预期或进一步增强；从已有政策来看，多地已陆续开展收储，后续中央层 面针对收储出台的资金支持、可操作性细则仍值得期待。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 上海土拍楼面价刷新全国纪录4收储4行情回顾5 地产行情回顾5物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7新房成交8二手房成交10重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12地产公司动态16物管行业政策和新闻18非开发公司动态18行业估值18风险提示20 图表目录 图表1：8月7日上海2024年第4批次土拍结果4图表2：2019-2024上海土拍平均溢价率呈上升态势4图表3：2024各批次上海土拍平均溢价率呈上升态势4图表4：近期发布收储公告的省市5图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6图表7：本周地产个股涨跌幅前5名6图表8：本周地产个股涨跌幅末5名6图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6图表10：本周物业个股涨跌幅前5名7图表11：本周物业个股涨跌幅末5名7图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表14：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表15：35城新房成交面积及同比增速8 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表18：35城新房成交明细（万平方米）9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表23：10城商品房的库存和去化周期11 图表24：10城各城市能级的库存去化周期11 图表25：10个重点城市商品房库存及去化周期11 图表26：地产行业政策新闻汇总12 图表27：地产公司动态16 图表28：物管行业资讯18 图表29：非开发公司动态18 图表30：A股地产PE-TTM18 图表31：港股地产PE-TTM19 图表32：港股物业PE-TTM19 图表33：覆盖公司估值情况19 绿城竞得上海徐汇滨江地块，刷新国内土地成交楼面价最高纪录。8月7日上海2024年第四批次集中供地收官，其中徐汇区斜土街道xh128D-07地块（徐汇滨江地块）由绿城竞得，总价48.05亿元，楼面价13.10万元/平，溢价率30%，打破了2016年融信中国以10.02万元/平方米楼面价竞得上海静安区中兴社区地块的国内楼面价最高纪录。当前楼市持续分化，上海的高品质项目及豪宅项目更受市场青睐，去化表现更佳，因此反映在土地市场上，核心区域适合打造高品质产品的地块在房企间的竞争更为激烈。 图表1：8月7日上海2024年第4批次土拍结果 地块名称 用地面积(m2) 建筑面积(m2) 起始价(万元) 起始楼面价(元/m2) 上限价(万元) 成交价(万元) 成交楼面价(元/m2) 溢价率 竞得人 浦东新区北蔡楔形 绿地C06-01地块 16730.2 38479.5 196280 51009 / 196280 51009 0% 浦开 青浦区重固镇福店 路东侧36a-01地块 14007.5 28015 42863 15300 / 42863 15300 0% 保利 奉贤区奉贤新城11 单元A02C-03地块 58003.7 127608 255217 20000 / 255217 20000 0% 奉贤新城 虹口区江湾镇街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地块 10160 24772 112712 45500 / 120012 48447 6.48% 绿城 徐汇区斜土街道 xh128D-07地块 16666 36665.3 369600 100804 480480 480480 131045 30% 绿城 来源：中指研究院，国金证券研究所 图表2：2019-2024上海土拍平均溢价率呈上升态势图表3：2024各批次上海土拍平均溢价率呈上升态势 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 201920202021202220232024 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 第1批第2批第3批第4批 平均溢价率平均溢价率 来源：中指研究院，国金证券研究所来源：中指研究院，国金证券研究所 各地密集发布收储公告，收储或有望加速落地。5月17日央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。7月以来，多省市开始响应中央号召，陆续发布征集存量商品房用作保障房的公告，在收购价格、收购主体、征集范围、房源具体要求等方面提出明确的细节要求。我们预期后续中央层面或有望出台相应的政策文件，规范收储流程，提升资金支持力度，增强各地收储的可操作性。 图表4：近期发布收储公告的省市来源：各政府官网，财联社，中指研究院，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.3%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.1%，在各板块中位列第2。本周地产涨跌幅前5名为珠光控股、城建发展、九龙仓置业、太古地产、金地集团，涨跌幅分别为+27.4%、 +18.3%、+17.5%、+15.6%、+15.1%；末5名为易居企业控股、亚通股份、山子高科、华音国际控股、珠江股份，涨跌幅分别为-20.8%、-19.9%、-11.3%、-10.8%、-10%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 制房媒零软家公消技多食医耐银商半资汽保运材能食电 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 药地体售件庭用费术元品疗用行业导本车险输料源品信 -6% 房食建轻休纺商采医综传农化银建电公钢交非机家有汽通电国计 、产业与与事者硬金、保消和体货与与服 Ⅱ Ⅱ Ⅱ 生服个业服件融饮健费专与物汽主务 地品筑工闲织业掘药合媒林工行筑气用铁通银械用色车信子防算 物务人 务与料设品业半车要 产饮材制服服贸生 料料造务装易物 牧装设事 渔饰备业 运金设电金军机 输融备器属工 科用设 …品备 与备与服导零用 ………务……… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 30%0% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 珠城九太金光建龙古地控发仓地集股展置产团业 -5% -10% -15% -20% -25% 易居企业控股 亚山华珠 通子音江 股高国股 份科际份 控股 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.7%，沪深300指数涨跌幅为-1.6%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.7%和+5%。本周物业涨跌幅前5名为众安智慧生活、特 发服务、弘阳服务、中海物业、时代邻里，涨跌幅分别为+17.5%、+14.4%、+13.7%、+10.6%、+8.3%；末5名为宋都服务、浦江中国、珠江股份、彩生活、合景悠活，涨跌幅分别为-32.4%、-17.1%、-10%、-7.2%、-6.8%。 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/8/5 2024/8/6 2024/8/7 2024/8/8 2024/8/9 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名图表11：本周物业个股涨跌幅末5名 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 众特弘中时安发阳海代智服服物邻 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 慧 务 务 业 里 宋 浦 珠 彩 合 生 都 江 江 生 景 活 服 中 股 活 悠 务 国 份 活 -35% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 宅地成交 根据中指研究院数据，2024年第32周，全国300城宅地成交建面199万㎡，单周环比-60%，单周同比-82%，平均溢价率8%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面11218万㎡，累计同比-48%；年初至今，建发房产、绿城中国、保利发展、滨江集团、华润置地的权益拿地金额位居行业前五，分别为279、266、211、195、159亿元。 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 600