房地产行业周报：政府收储或将加速，新型城镇化建设有望释放潜在需求

证券研究报告|行业周报 房地产 2024年08月05日 房地产 政府收储或将加速，新型城镇化建设有望释放潜在需求 房地产行业周报（2024.7.29-8.2） 优于大市（维持） 证券分析师 金文曦 资格编号：S0120522100001 邮箱：jinwx＠tebon.com.cn蔡萌萌 资格编号：S0120524050003 研究助理 邮箱：caimm＠tebon.com.cn 投资要点： 市场回顾 2024.7.29-8.2，上证综指上涨0.5%，沪深300指数下跌0.73%，房地产板块上涨 1.32%，房地产板块跑赢上证综指0.82个百分点，跑赢沪深300指数2.05个百分点。年初至今，上证综指下跌2.34%，沪深300指数下跌1.36%，房地产板块下跌20.63%，房地产板块跑输上证综指18.29个百分点，跑输沪深300指数19.26个百分点。 9% 0% -9% -17% 市场表现 房地产沪深300 上周，重点关注的A股地产股中空港股份、亚通股份涨幅居前，保利发展、招商蛇口跌幅较大；重点关注的H股地产股中弘阳地产、佳兆业集团涨幅居前；重点关注的港股物业及代建公司中金科服务、银城生活服务涨幅居前。 数据追踪 -26%2023-082023-122024-04 -34% -43% -51% 资料来源：聚源数据，德邦研究所 相关研究 1.《7月政治局会议地产相关表述解读-再提“消化存量和优化增量”，政府收储有望提速》，2024.7.31 2.《房地产行业周报 （2024.7.22-7.26）-30大中城市成 交环比改善，郑州推出首批配售型保障房》，2024.7.29 3.《三中全会地产相关政策解读-深化制度改革，加快构建房地产发展新模式》，2024.7.23 4.《房地产行业周报 （2024.7.15-7.19）-北京启动商品房“以旧换新”，5年期以上LPR调降》，2024.7.22 5.《滨江集团（002244.SZ）首次覆盖报告-区域聚焦强品质，业绩稳健显韧性》，2024.7.17 上周百大城市土地成交累计同比降幅扩大。上周100大中城市成交住宅土地规划 建筑面积325.77万平方米，累计同比-36.66%。其中，一线城市成交住宅土地规 划建筑面积累计同比-53.30%，二线城市成交住宅土地规划建筑面积176.52万平方米，累计同比-28.62%。 30大中城市商品房销售面积累计同比降幅收窄。上周30大中城市商品房成交 191.05万平方米，累计同比-34.92%。其中，一线城市商品房成交58.32万平方米，累计同比-28.08%，二线城市商品房成交97.28万平方米，累计同比-38.11%。 行业动态 政治局会议：7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，其中提及，要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一 步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 国务院：国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》的通知，提及经过5年的努力，常住人口城镇化率提升至接近70%，更好支撑经济社会高质量发展。鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保 障政策范围。加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给。 投资建议 政治局会议再提“消化存量和优化增量相结合”，政府收储有望提速，实施新一轮农业转移人口市民化，有望释放部分潜在需求，关注后期政府收储等系列政策落地。建议关注：布局核心城市群且土储质量优质，经营边际安全的品牌房企，比如绿城中国、保利发展、华润置地、中海地产、建发地产等；区域收储推进，库存去化有望加速，城投控股、越秀地产、城建发展等；三是服务型业务龙头，比如贝壳-W、绿城服务 风险提示：房地产政策调控效果不及预期；商品房销售复苏不及预期；房地产竣工项目数量不及预期 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图1：上周申万地产指数上涨1.32%4 图2：年初至今申万地产指数下跌20.63%4 图3：上周A股地产股中空港股份、亚通股份居前4 图4：上周A股地产股中保利发展、招商蛇口跌幅较大4 图5：年初至今，A股地产股中特发服务、大名城、我爱我家涨幅居前5 图6：年初至今，A股地产股中*ST中迪、ST中南、皇庭国际跌幅较大5 图7：上周重点H股地产股中弘阳地产、佳兆业集团涨幅居前5 图8：年初至今重点H股地产股中正商实业、美的置业涨幅较高5 图9：上周重点关注的物业股中金科服务、银城生活服务涨幅居前5 图10：年初至今重点关注的物业股中，领悦服务集团、佳兆业美好涨幅居前6 图11：上周样本100大中城市住宅成交土地规划建筑面积累计同比-36.66%6 图12：上周一线城市住宅成交土地规划建筑面积累计同比-53.30%6 图13：上周样本二线城市住宅成交土地规划建筑面积累计同比-28.62%6 图14：上周样本三线城市住宅成交土地规划建筑面积累计同比-40.11%6 图15：上周100大中城市成交住宅土地溢价率环比前一周有所上升7 图16：上周30大中城市商品房成交套数累计同比-32.96%7 图17：上周一线城市商品房成交套数累计同比-30.29%7 图18：上周样本二线城市商品房成交套数累计同比-37.08%7 图19：上周样本三线城市商品房成交套数累计同比-27.63%7 图20：上周30大中城市商品房成交面积累计同比-34.92%8 图21：上周一线城市商品房成交面积累计同比-28.08%8 图22：上周样本二线城市商品房成交面积累计同比-38.11%8 图23：上周样本三线城市商品房成交面积累计同比-34.52%8 图24：上周30大中城市商品房成交面积当周值处于七年来同期偏低水平8 图25：上周重点10城二手房成交163.67万平方米，环比-9.59%9 图26：上周北京商品房成交11.99万方，二手房成交30.20万方9 图27：上周上海商品房成交25.58万方，二手房成交35.96万方9 图28：上周深圳新房成交8.03万方，二手房成交10.16万方9 图29：上周广州商品房成交13.54万方，环比+4.63%9 图30：上周杭州新房成交24万方；二手房成交12.01万方10 图31：上周武汉商品住房成交16.02万方，环比-9.64%10 图32：上周青岛新房成交21.43万方；二手房成交13.55万方10 图33：上周苏州新房成交7.05万方，环比-3.07%；二手房成交12.51万方，环比-1.17% ........................................................................................................................................10 图34：上周成都新房成交21.19万方，环比+8.92%；二手房成交38.53万方，环比-17.75% ........................................................................................................................................10 图1：上周申万地产指数上涨1.32% 5日涨跌幅 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 综合 社会服务建筑装饰医药生物农林牧渔商贸零售国防军工轻工制造非银金融美容护理 传媒交通运输计算机机械设备 环保钢铁房地产 有色金属基础化工纺织服饰 银行电子 家用电器 通信石油石化 汽车建筑材料食品饮料 煤炭公用事业 电力设备 -3% 资料来源：iFind，德邦研究所 图2：年初至今申万地产指数下跌20.63% 年初至今涨跌幅 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 银行公用事业家用电器交通运输石油石化 通信煤炭 有色金属非银金融 汽车国防军工建筑装饰 电子钢铁 农林牧渔 环保机械设备基础化工建筑材料电力设备美容护理食品饮料房地产医药生物商贸零售纺织服饰社会服务 传媒轻工制造计算机 综合 -35% 资料来源：iFind，德邦研究所 图3：上周A股地产股中空港股份、亚通股份居前图4：上周A股地产股中保利发展、招商蛇口跌幅较大 5日涨跌幅 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% 5日涨跌幅 资料来源：iFind，德邦研究所资料来源：iFind，德邦研究所 图5：年初至今，A股地产股中特发服务、大名城、我爱我家涨幅居前 图6：年初至今，A股地产股中*ST中迪、ST中南、皇庭国际跌幅较大 年初至今涨跌幅 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 特发服务大名城我爱我家海南高速荣安地产亚通股份中国国贸滨江集团万通发展西藏城投世荣兆业浦东金桥张江高科陆家嘴南京高科空港股份中新集团津滨发展上海临港 三湘印象 *ST中迪ST中南皇庭国际福星股份阳光股份大龙地产ST迪马海泰发展天地源广宇集团绿地控股金融街华夏幸福财信发展中天服务津投城开栖霞建设 *ST金科万业企业黑牡丹 -10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% 年初至今涨跌幅 资料来源：iFind，德邦研究所资料来源：iFind，德邦研究所 图7：上周重点H股地产股中弘阳地产、佳兆业集团涨幅居前图8：年初至今重点H股地产股中正商实业、美的置业涨幅较高 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 5日涨跌幅 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 年初至今涨跌幅 资料来源：iFind，德邦研究所资料来源：iFind，德邦研究所 图9：上周重点关注的物业股中金科服务、银城生活服务涨幅居前 5日涨跌幅 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 金科服务银城生活服务德信服务集团南都物业特发服务彩生活华发物业服务兴业物联 资料来源：iFind，德邦研究所 图10：年初至今重点关注的物业股中，领悦服务集团、佳兆业美好涨幅居前 年初至今涨跌幅 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% 资料来源：iFind，德邦研究所 图11：上周样本100大中城市住宅成交土地规划建筑面积累计同比-36.66% 图12：上周一线城市住宅成交土地规划建筑面积累计同比 -53.30% 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 100大中城市成交住宅土地规划建筑面积当周值（万平方米）累计同比（右轴） 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2023-09-17 2023-10-01 2023-10-15 2023-10-29 2023-11-12 2023-11-26 2023-12-10 2023-12-24 2024-01-07 2024-01-21 2024-02-04 2024-02-18 2024-03-03 2024-03-17 2024-03-31 2024-04-14 2024-04-28 2024-05-12 2024-05-26 2024-06-09 2024-06-23 2024-07-07 2024-07-21 2024-08-04 -60% 250 200 150 100 50 0 累计同比（右轴） 一线城市成交住宅土地规划建筑面积当周值（万平方米） 350% 300% 250% 200% 150% 1