房地产市场周报（06.10-06.16）：央行牵头推进库存去化，政策利好有望加速落地

证券研究报告 策略点评 央行牵头推进库存去化，政策利好有望加速落地 房地产市场周报（06.10-06.16） 2024年06月17日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 10% 0% -10% -20% 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03 2024-06 % 1M 3M 12M 上证指数 -3.41 -1.27 -7.86 沪深300 -2.86 -0.95 -10.78 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：国常会释放重要信号，期待政策进一步发力2024-06-12 2房地产市场周报：政策积极效应逐步显现，核心城市有望继续改善2024-06-06 3房地产市场周报：房地产新政加快落地，市场 呈点状复苏态势2024-05-29 本周观点：端午节假期后，市场活跃度略有提升，但并未出现明显放 量。受益于限购限贷等政策的放松，近期一二线城市商品房成交量延续修复态势，但各能级城市间的分化仍然较大。从政策面来看，根据新华社报道，央行已宣布设立额度3000亿元的保障性住房再贷款，未来根据执行情况和需要可调整完善；央行还表示，将借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。央行部署表明，政府将加快推进存量商品房去化，且后续用于收储的资金投放力度可能还将根据市场实际情况进一步加大。另一方面，房地产融资协调机制也在加快落实，如万科近日再获41亿元银行贷款以满足其经营需要，这反映金融支持政策仍在发力。总体来看，“5.17”新政以来中央和各地方落实相关政策的步伐均明显提速，政策环境预计将长期维持宽松，为市场预期回暖提供支撑。但近期的高频数据反映，目前市场仍呈点状复苏的态势，全国范围内的整体修复可能还需要等待市场信心的进一步改善。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）自然资源部办公厅6月 13日印发《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》，通知从深化资源资产调查评估、加强规划统筹、强化政策支持、优化审批流程等四个方面提出相关举措。（2）6月12日，中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。（3）6 月14日，央行公布2024年5月金融统计数据报告，报告显示：1-5 月住户中长期贷款增加8598亿元。 本周商品房与土地市场重点高频数据：端午节假期后市场小幅放量，本周商品房成交量环比略有上升。6月10日至6月16日，30大中城 市商品房周度成交面积环比增加1.20%，同比减少34.05%，其中一二线城市环比分别上升5.40%、4.75%，但三线城市仍环比减少10.60%；从累计值来看，1月1日至6月16日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少40.66%，绝对量仍处于低位。 投资建议：（1）目前房地产支持政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是 今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.1自然资源部：进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作5 2.2央行召开保障性住房再贷款工作推进会5 2.3前五个月住户中长期贷款增加8598亿元5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况：6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。从城乡构成看，城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人；乡村常住人口47700万人，减少1404万人；城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，通过横向相比可见，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年5月，全国商 品房销售面积累计同比下降20.3%,销售额累计同比下降27.9%；商品房销售面积当月值已连续32个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下行周期（2014年2月至2015年 3月）。此外，2024年1-5月，全国房地产开发投资同比下降10.1%，降幅进一步扩大。总体来看，房地产市场的下行趋势暂未出现明显的反转，5月国房景气指数降至92.01，再创历史新低。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20%区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9万亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，央行推进收储去库存，各地保障房再贷款有望加速落地。端午节假期后，市场活跃度略有提升，但并未出现明显放量。受益于限购限贷等政策的放松，近期一二 线城市商品房成交量延续修复态势，但各能级城市间的分化仍然较大。从政策面来看，根据新华社报道，央行已宣布设立额度3000亿元的保障性住房再贷款，未来根据执行情况和需要可调整完善；央行还表示，将借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。央行的最新部署表明，政府将加快推进存量商品房去化，且后续用于收储的资金投放力度可能还将根据市场实际情况进一步加大。另一方面，房地产融资协调机制也在加快落实，如万科近日发布的公告显示，公司再获41亿元银行贷款以满足其经营需要，这反映金融支持政策仍在发力。总体来看，“5.17”新政以来中央和各地方落实相关政策的步伐均明显提速，政策环境预计将长期维持宽松，为市场预期回暖提供支撑。但近期的高频数据反映，目前市场仍呈点状复苏的态势，全国范围内的整体修复可能还需要等待市场信心的进一步改善。 2本周政策动态及重要消息 2.1自然资源部：进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作 自然资源部办公厅6月13日印发《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》。通知从深化资源资产调查评估、加强规划统筹、强化政策支持、优化审批流程等四个方面提出相关举措。自然资源部强调：《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》明确了全国城镇老旧小区改造的行动方向。各地自然资源部门要立足职责，加强规划土地政策支持，配合做好老旧小区改造工作。 来源：自然资源部 2.2央行召开保障性住房再贷款工作推进会 为深入贯彻落实中共中央政治局会议精神，按照国务院常务会议和全国切实做好保交房工作视频会议部署，6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。会议指出，房地产业发展关系人民群众切实利益，关系经济运行和金融稳定大局。设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，是金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产发展新模式的重要举措，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力保交房及“白名单”机制。 来源：中国人民银行 2.3前五个月住户中长期贷款增加8598亿元 6