存量房“收储”政策分析
政策背景与目标
今年以来，中央多次会议提出支持收购存量商品房用作保障性住房的政策，旨在通过市场化方式加速消化商品房库存，缓解开发商现金流压力，并加大保障性住房供给。据克而瑞统计，已有超过50城表态支持国有企业收储，预计后续政策将逐步扩大范围。
政府收储模式与资金来源
政府“收储”存量房主要包含两种模式：
- 模式一：国企收储未售新房，即地方国企直接收购开发企业已建成未出售的存量商品房，改为保障性住房等。
- 模式二：国企收购居民旧房，即地方国企收购市民存量旧房，用于保障房、安置房等用途。
收储资金来源包括自筹资金、保障性住房再贷款（央行设立3000亿元，利率1.75%，期限1年）、财政资金、专项债等。
地方政府收储进展
多地政府积极推动收储工作，部分城市发布房源征集公告，对房源位置、性质、建筑面积、配套设施、收储价格等提出要求。多数城市要求房源以整栋为基本单位，面积以小户型为主（单套建筑面积在120平方米及以下），收购主体为市属国有企业，收购价格参考同地段保障性住房重置价格作为上限。
收储推进速度较快的均为去年租赁住房贷款支持计划试点城市，如郑州、济南、重庆等。
地方政府收储案例
- 郑州：收储规模位居全国首位，城发安居累计收购10.6万间房源，总建筑面积428万平方米，支付交易金额338亿元。收购房源以公寓和住宅为主，户型包括45-65平方米公寓和90平方米住宅。收储资金来源于自筹（20%）、银行贷款（80%左右，年化利率约3%）和政府补贴（200元/平方米补贴，融资贴息2%）。部分项目如城发嘉园美寓，租金收益率在政府补贴到位情况下可达1%-2%。
- 济南：率先开展存量房批量收购，落地项目53个，房源3.05万套，面积210万平方米。实施主体为济南城发集团和济南城投集团，收购房源主要为核心区域、产业聚集区、轨道交通附近区域的公寓项目。济南城发收购价格以市场价格为主，部分低于成本价；济南城投收购价格基本为成本价。项目银行贷款利率在3%以内，年投资回报率可达4%-5%。
- 重庆：首个批量收购租赁住房项目已正式投用，重庆嘉寓公司收购3600余套房源，集中在人口聚集区，以70平方米以下小户型为主。首批项目已实现满租，租金约1500元/月。
收储面临的挑战
- 收益平衡较难：保障房性质导致收储价格受限，租金收益率难以平衡成本（包括再贷款利率、运营成本等）。
- 资金占用规模大：地方财政压力下，资金来源有待拓展，目前主要依赖试点城市贷款及政府支持。
- 符合条件的房源较少：多数城市要求房源权属清晰、区位便利、配套设施完善，且以小户型为主，导致市场上满足条件的房源较少。
- 房源供需可能存在错配：一二线城市保障房需求大但库存不高，低层级城市需求相对较低但库存较多。
投资建议
随着各地政策逐步推进，收储的城市范围、规模以及政府扶持力度有望进一步扩大。建议关注相关地方国企及开发商。
风险提示
- 房地产行业下行风险
- 个别房企信用事件违约风险
- 房地产政策落地进程不及预期
