预计8月供应环降7%以主城改善为主, 去化率或延续低位

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 中国房地产 2024年8月 研报 预计8月供应环降7%以主城改善为主,去化率或延续低位 预计8月供应环降7%以主城改善为主,去化率仍延续低位 文/杨科伟俞倩倩 8月房企推盘稳中微降，预计新增供应环比再降7%，绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研， 8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量 显著不及二季度月均，持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。 从结构看，以刚需、改善为主，高端为辅；主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为，8月成交大概率延续低位波动态势。 一、规模：27城供应再降7%持平2024年Q1月均，仅一线逆势环增约3成 8月房企推盘积极性稳中有降，绝对量虽不及二季度月均，与一季度月均基本持平。据CRIC调 研，7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均674万平方米基本持平。 图：27个重点城市商品住宅供应月度变动情况（单位：万平方米） 备注：2024年8月预估数据来源为CRIC城市机构调研，下同 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 分能级来看，仅一线环比保持正增，累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量，预计8月供应量将达到49万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市，累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增，同比回落态势，以广州为例，8月仍为传统淡季，但月末临近金九节点，预计房企将会在下旬起加快取证步伐，供应量增加至52万左右的水平，纯新盘中，龙江顺控珑悦湾入市速度更快，主打大平层，有望拉动高端客户需求释放。 二三线供应稳中有降，环比降幅均为17%，分化持续加剧。绝对量来看，天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，大体分为以下三类：（1）阶段性放量的长沙、福州、徐州、 漳州等，因上月基数较低，本月环比出现超5成增长。（2）前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调，同环比齐跌。（3）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，天津、南京等跌幅 较小，武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大，泉州本月保持0供应。 表：27个重点城市2024年8月预计商品住宅供应变动情况（单位：万平方米） 能级 城市 2024年8月预估 环比 同比 2024年前8月 累计同比 一线 北京 49 91% 37% 279 -1% 上海 60 16% -24% 499 -17% 广州 52 37% -26% 359 -27% 深圳 30 10% -58% 254 -33% 合计 191 34% -25% 1390 -21% 二线 天津 61 -1% -15% 419 -22% 长沙 54 50% -2% 279 -24% 西安 42 -42% -40% 546 23% 杭州 41 -2% -59% 455 -32% 成都 36 -62% -60% 808 -19% 重庆 33 78% 83% 193 -37% 宁波 31 343% 72% 141 -29% 武汉 25 -50% -58% 371 -40% 苏州 22 15% -47% 186 -45% 郑州 21 -36% -41% 188 -21% 南京 17 -8% -32% 163 -50% 合肥 17 -15% -62% 146 -56% 青岛 15 -33% -64% 244 -50% 长春 9 -55% -45% 119 -35% 昆明 8 -12% -45% 105 -29% 福州 8 56% -14% 46 -45% 厦门 6 -8% 5% 60 -51% 南宁 5 -33% -77% 114 -45% 合计 451 -17% -39% 4582 -31% 三四线 徐州 10 57% -29% 48 -58% 漳州 7 62% -22% 34 -29% 常州 7 -21% -26% 69 -31% 无锡 6 -65% -53% 111 -22% 泉州 0 / -100% 36 -3% 合计 30 -17% -38% 297 -33% 总计 672 -7% -35% 6269 -29% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、结构：供应刚改为主，高端为辅，沪杭蓉等主城改善供应占比显著上升 而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%，呈现出以改善、刚需为主，高端为辅的供应结构。 分城市来看，（1）长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上，事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）福州、合肥、无锡高端产品占比显 著上升，达到60%、42%和40%。 表：重点城市2024年8月预计商品住宅供应结构占比情况（按产品档次划分） 城市 刚需 改善 高端 长春 88% 12% 0% 深圳 75% 25% 0% 重庆 61% 34% 5% 北京 60% 40% 0% 徐州 58% 7% 36% 宁波 57% 43% 0% 郑州 56% 35% 10% 南京 54% 27% 18% 昆明 54% 16% 30% 武汉 50% 34% 16% 西安 50% 41% 9% 广州 47% 38% 15% 长沙 42% 21% 37% 厦门 0% 100% 0% 漳州 14% 86% 0% 青岛 20% 80% 0% 杭州 14% 79% 7% 上海 25% 75% 0% 南宁 17% 73% 10% 常州 34% 66% 0% 成都 22% 65% 14% 苏州 22% 55% 23% 天津 45% 53% 2% 福州 32% 8% 60% 合肥 35% 23% 42% 无锡 22% 38% 40% 合计 41% 45% 14% 数据来源：CRIC机构调研从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%，本 月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。 分城市来看，（1）厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。（2）北京、长沙、宁波、常州、天津则以近郊项目为主，占比均在 5成及以上。（3）南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）广州主城、近郊、远郊供应基 本三分天下，占比均在3成以上。（5）少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。 表：重点城市2024年8月预计商品住宅供应结构占比情况（按区域分布划分） 城市 主城区 近郊 远郊 厦门 100% 0% 0% 漳州 100% 0% 0% 昆明 100% 0% 0% 福州 100% 0% 0% 合肥 88% 12% 0% 南宁 85% 15% 0% 重庆 83% 0% 17% 郑州 82% 18% 0% 武汉 80% 20% 0% 上海 75% 25% 0% 西安 72% 23% 5% 杭州 70% 16% 14% 徐州 69% 8% 23% 成都 67% 33% 0% 无锡 40% 38% 22% 北京 0% 100% 0% 长沙 17% 61% 22% 宁波 43% 57% 0% 常州 24% 52% 24% 天津 16% 52% 32% 苏州 33% 44% 23% 南京 41% 42% 17% 青岛 40% 40% 20% 广州 33% 35% 32% 长春 14% 31% 55% 深圳 20% 32% 48% 合计 57% 29% 14% 数据来源：CRIC机构调研 三、预判：主城改善为主但平均去化率低位下行，成交仍将低位但京沪蓉杭有望企稳 盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：8月供应同环比齐跌，推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续低位波动态势。 我们结合不同城市8月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估， 可以看出，2024年8月预期去化率为26%，环比下降3个百分点，同比下降9个百分点，与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市： 第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减，7月来访、认购均有了不同程度回落，不过得益于供应小幅放量且结构改善，整体去化率环比持增，同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。 第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化，市场有望低位复苏，环比持增，好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增，涨幅显著，主要源于供应提质缩量，以无锡为例，8月仅3盘供应，且以主城区改善高端为主，客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量，同环比齐增，预期整体成交热度也有望低位回升。 第三类为刚需主导型城市，诸如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上，对于 这类市场而言，除非房企能加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。 表：27个重点城市2024年8月预计供应去化率变动情况 能级 城市 2024年8月预估 环比 同比 2024年Q2均值 较2024年Q2均值 一线 北京 30% 6pcts -49pcts 32% -2pcts 上海 30% 8pcts -25pcts 34% -4pcts 广州 14% 4pcts 5pcts 10% 4pcts 深圳 29% 9pcts 8pcts 9% 20pcts 合计 26% 0pcts -17pcts 27% -8pcts 二线 成都 68% -11pcts -4pcts 70% -3pcts 长沙 55% -3pcts -16pcts 62% -7pcts 杭州 50% 16pcts -13pcts 57% -7pcts 宁波 35% 31pcts -5pcts 15% 20pcts 天津 32% -32pcts 13pcts 62% -30pcts 西安 28% -16pcts -32pcts 33% -5pcts 长春 27% / -3pcts 45% -18pcts 郑州 26% 20pcts 10pcts 25% 1pcts 武汉 23% -4pcts 2pcts 20% 3pcts 合肥 21% 0pcts -45pcts 23% -2pcts 昆明 15% -27pcts -34pcts 23% -8pcts 重庆 14% -8pcts -15pcts 18% -4pcts 福州 14% / / 19% -5pcts 厦门 14% -7pcts 9pcts 19% -5pcts 南京 13% 8pcts -4pcts 9% 4pcts 南宁 10% / / / / 青岛 9% -3pcts -11pcts 19% -10pcts 苏州 9% 3pcts -41pcts 8% 1pcts 合计 26% -1pcts -10pcts 29% 0pcts 三四线 无锡 60% 49pcts 53pcts 60% 0pcts 漳州 2