预计5月供应“提质缩量”带动成交回温，去化率低位持稳

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 中国房地产 2024年5月 研报 预计5月供应“提质缩量”带动成交回温，去化率低位持稳 克而瑞研究中心 预计5月供应“提质缩量”带动成交回温，去化率低位持稳 文/杨科伟俞倩倩 5月迎来强销期后调整期，房企推盘积极性较4月小幅回落，但仍略好于2024年一季度月均： 5月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积766万平方米，环比下降24%，同比下降27%。不同 能级城市呈现显著分化行情：一线同环比齐增，迎来放量期，二三线同环比齐降，降幅均约3成。从供给结构来看，改善、刚需各占49%和42%，改善为主、刚需为辅；沪杭蓉郑汉等多数城市以 主城为供应主力。预判5月，我们认为，因供应“提质缩量”，成交或将延续弱复苏，5月预期去化率为28%，与4月和2024年一季度市场热度基本持平。京杭等核心一二线城市或因限购松绑等利好新政加持迎来点状复苏。 一、规模：5月28城供应同环比齐降仍好于2024年Q1月均，一线逆势回升 5月房企推盘积极性略有回落，供给量连续2个月回落，不过绝对量仍略高于一季度月均。据 CRIC调研，5月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积766万平方米，因4月恰逢传统营销旺季， 基数较高，5月环比下降24%，同比下降27%。5月为强销期后调整期，房企推盘积极性有所回落，但是整体推盘量仍略高于2024年一季度月均。 图：28个重点城市商品住宅供应月度变动情况（单位：万平方米） 备注：2024年5月预估数据来源为CRIC城市机构调研，下同 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 分能级来看，一线同环比齐增，迎来放量期。其中北京、深圳环比持增，尤其是北京，预计5 克而瑞研究中心 月供应量将达到69万平方米，绝对量为年内次高，预期将有近6000套房源即将入市。上海、广州 迎阶段性回落，经历了前2个月放量期，本月受供应节奏和市场行情影响，房企推货速度明显放缓。 二三线同环比齐降，降幅均在3成左右。绝对量来看，头部城市成都、西安、杭州，单月供应 量保持在50万平方米以上高位，这些城市当前市场热度居前。“以销定产”模式之下，房企更倾向于在热点城市加快推盘节奏。从变化情况来看，大体分为以下三类： （1）阶段性放量的重庆、南京、郑州、苏州、厦门等，环比持增，郑州5月同比回正，大增 77%。（2）天津、昆明、常州、泉州因去年5月低基数影响，同比涨幅显著，甚至部分城市出现倍增，不过绝对量仍处于低位。（3）多数城市同环比齐降，其中跌幅显著的既有短期内市场热度略有回落的成都、西安、杭州，也有行情相对低迷的武汉、青岛、济南、长春、福州、无锡、徐州、漳 州等弱二线和三四线，房企供货积极性普遍不高。 表：28个重点城市2024年5月预计商品住宅供应变动情况（单位：万平方米） 能级 城市 2024年5月预估 环比 同比 2024年前5月 累计同比 一线 北京 69 199% 373% 195 22% 上海 63 -12% -25% 304 -8% 广州 53 -17% 27% 230 -22% 深圳 25 15% -37% 141 -27% 合计 210 17% 17% 870 -11% 二线 成都 55 -56% -40% 458 -26% 西安 52 -46% -21% 330 38% 杭州 50 -30% -45% 258 -41% 长沙 41 -7% -10% 144 -34% 重庆 41 49% 0% 131 -39% 天津 39 -40% 153% 236 -29% 南京 36 53% -20% 105 -50% 郑州 30 20% 77% 108 -15% 苏州 29 9% -41% 113 -49% 武汉 27 -62% -58% 221 -45% 青岛 22 -38% -76% 145 -49% 宁波 21 -26% -48% 83 -44% 济南 16 -36% -69% 106 -56% 合肥 16 -51% -50% 92 -63% 南宁 13 -4% 25% 74 -51% 厦门 11 65% -31% 36 -56% 长春 7 -72% -77% 72 -37% 福州 7 -26% -24% 31 -56% 昆明 7 -62% 475% 61 -37% 合计 521 -33% -36% 2802 -37% 三四线 常州 16 -6% 115% 57 -20% 无锡 6 -50% -76% 47 -52% 徐州 6 -24% -51% 28 -65% 泉州 5 -21% 151% 24 97% 克而瑞研究中心 漳州 3 -36% -72% 21 -41% 合计 35 -25% -38% 177 -41% 总计 766 -24% -27% 3849 -33% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、结构：供应改善为主、刚需为辅，沪杭蓉郑汉等以主城区为供应主力 而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为42%、49%和9%，呈现出以改善为主、刚需为辅的供应结构。3-4月供应产品档次结构大体类似，“以销定产”模式造就房企更愿意推出适销对路改善盘迎合高净值人群需求。 分城市来看，（1）深圳、昆明、南宁、西安、宁波、重庆等城市刚需产品供应占比都在60%以上，事实上昆明、南宁、重庆等二线城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）而厦门、漳州、杭州、无锡、济南、泉州“以销定产”，依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）武汉、广州占比“不分伯仲”，基本都在四成左右。（5）福州高 端产品占比显著上升，达到53%。 表：重点城市2024年5月预计商品住宅供应结构占比情况（按产品档次划分） 城市 刚需 改善 高端 深圳 100% 0% 0% 昆明 100% 0% 0% 南宁 78% 9% 13% 西安 66% 31% 3% 宁波 63% 38% 0% 重庆 61% 35% 4% 天津 59% 39% 2% 上海 58% 38% 4% 北京 57% 43% 0% 郑州 56% 32% 12% 青岛 56% 44% 0% 南京 52% 43% 5% 厦门 0% 100% 0% 漳州 0% 100% 0% 杭州 18% 82% 0% 无锡 0% 80% 20% 济南 21% 79% 0% 泉州 25% 75% 0% 徐州 23% 66% 11% 长春 40% 60% 0% 成都 23% 59% 17% 常州 35% 53% 12% 长沙 42% 49% 9% 苏州 21% 47% 32% 武汉 44% 46% 10% 合肥 25% 43% 32% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/7 克而瑞研究中心 广州 39% 41% 20% 福州 18% 29% 53% 合计 42% 49% 9% 数据来源：CRIC机构调研从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为56%、32%和12%，本 月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。 分城市来看，（1）漳州、泉州、昆明、福州、徐州、合肥、西安、厦门重庆等主城占比均在7 成以上。（2）北京、青岛、济南、宁波、南京、长沙则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）无锡、苏州、长春、深圳等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）少数城市诸如常州、天津等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。 表：重点城市2024年5月预计商品住宅供应结构占比情况（按区域分布划分） 城市 主城区 近郊 远郊 漳州 100% 0% 0% 泉州 100% 0% 0% 昆明 100% 0% 0% 福州 94% 6% 0% 徐州 92% 8% 0% 合肥 91% 9% 0% 西安 79% 17% 4% 厦门 77% 23% 0% 重庆 77% 0% 23% 武汉 69% 31% 0% 郑州 66% 34% 0% 成都 65% 35% 0% 上海 63% 25% 13% 南宁 57% 43% 0% 杭州 52% 27% 21% 广州 45% 33% 22% 无锡 42% 37% 21% 苏州 40% 39% 21% 长春 40% 40% 20% 深圳 40% 50% 10% 北京 29% 71% 0% 青岛 22% 67% 11% 济南 31% 63% 6% 宁波 25% 63% 13% 南京 18% 52% 30% 长沙 33% 52% 15% 常州 17% 12% 71% 天津 12% 42% 46% 合计 56% 32% 12% 数据来源：CRIC机构调研 克而瑞研究中心 三、预判：5月供应“提质缩量”或将拉动成交弱复苏，去化率有望持平4月 盘点了5月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：5月供应同环比齐跌，但仍处好于2024年一季度月均，可以看出房企推盘积极性一般，主要是受到低迷行情影响。不过因推盘“提质缩量”，整体成交或将小幅放量，绝对量预期将与本月持平或微增10%以内。 我们结合不同城市5月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估， 可以看出，2024年5月预期去化率为28%，同比下降12个百分点，与上月和2024年一季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市： 第一类为上海、北京、西安、杭州等核心一二线城市，市场热度居前，受新政利好刺激，去化率或将环比持增。事实上，近期沪杭均有不同程度的限购松绑，4月末北京允许已拥有住房达到限购套数的家庭，五环外新购一套住房；5月9日杭州则全面放松限购，买房可申请落户。因北京政 策发布较早，据CRIC调研，430政策发布以后一周，五环以外的在售新房的项目来访量确实有所提 高，且五一期间热销楼盘普遍为五环外新房，热销楼盘假期期间日均到访量达50组左右，认购量在 20套以上，或将在5月成交量方面有所体现。 第二类为深圳、苏州、武汉、南京等或因供应放量或供给结构持续优化，市场热度有望低位复苏。以深圳为例，在3月小阳春项目扎堆入市之后，4月供应进入缓冲期，5月房企为冲刺全年业绩，抢抓节点，供应节奏加快，加之部分中心区改善盘（如宝中鸿荣源胤璇）以及外围质素较佳楼盘入市（如龙华深业上城深高北学区，户型得房率较高等），有望带动成交量上行，但上行幅度有限，预计环比涨幅5-10%。苏州如是，5月苏州预计有10个项目开盘共计1990套，全部系高端/改善产品，或将推动市场成交热度回升。 第三类为刚需主导型城市，诸如天津、青岛、郑州、重庆等，虽然整体推盘仍以刚需产品为主，但因二手房低价分流影响，去化率或将低位徘徊。对于这类城市而言，主要依托刚需购买力驱动，当前市场下行环境下，刚需客户购买力降级严重，二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，据CRIC监测数据，四城2024年以来二手房成交占比持增，前4月二手房成交占比均在50%以上，对于新房市场而言，除非房企能加强营销力度，以低总价、低首付招揽客户，否则整体成交实则难 有亮眼表现。 表：28个重点城市2024年5月预计供应去化率情况 能级 城市 2024年5月预估 环比 同比 2024年一季度均值 较2024年一季度均值 一线 北京 60% 26pcts -25pcts 56% 4pcts 上海 45% 10pcts -28pcts 39% 6pcts 广州 15% 3pcts -1pcts 12% 3pcts 深圳 47% 42pcts 27pcts 13% 34pcts 合计 42% 20pcts -7pcts 27% 15pcts 二线 杭州 53% 8pcts -2pcts 49% 4pcts 长沙 48% -3pcts -1pcts 55% -7pcts 成都 43% -11pcts -37pcts 72% -29pcts 克而瑞研究中心 西安 40% 5pcts -10pcts 3