房地产行业周报（2024年第30周）：央行：下调常备借贷便利利率10个基点

本周板块回顾：本周（2024/7/19~2024/7/25）申万房地产指数下跌2.69%，沪深300指数较上周下跌3.67%，板块跑赢沪深300指数0.97pct，在31个板块中排第19位。 行业数据回顾：本周（2024/7/19~2024/7/25）30大中城市商品房成交面积162万平米，环比-2.4%，同比-33.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积50万平米，环比-3.5%，同比-22.7%；二线城市商品房成交面积79万平米，环比+0.3%，同比-38.0%；三线城市商品房成交面积33万平米，环比-6.6%，同比-36.8%。我们重点监测的14城二手房成交面积170万平米，环比+1.3%，同比+19.3%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积41万平米，环比-2.7%，同比+54.1%；9个二线城市二手房成交面122万平米，环比+1.7%，同比+11.2%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，环比+21.4%，同比+14.3%。 本周行业新闻跟踪：住建部推动住房城乡建设领域各项改革；央行下调常备借贷便利利率10个基点；江苏江阴大力推广“旧房收购”“卖旧买新”契税补贴单套最高10万元；江西吉安推动住房“以旧换新”全面落实城市房地产融资协调机制；长沙购买二手房和现房时，公积金提取时限为产权过户满1年后的24个月内；甘肃庆阳降低二套房公积金贷款首付至20%，并提高贷款额度；广东金融监管局：已为三批次房地产“白名单”373个项目授信1206.11亿元。 重点公司跟踪：我们重点跟踪的房企中，首开股份发行5亿元、15亿元一般中期票据。 投资建议：本周政策方面各城市仍在持续放松；央行下调常备借贷便利利率10个基点。我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 1第30周板块行情回顾 1.1第30周行业指数表现 本周（2024/7/19~2024/7/25）申万房地产指数下跌2.69%，沪深300指数较上周下跌3.67%，板块跑赢沪深300指数0.97pct，在31个板块中排第19位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第30周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：万通发展、市北高新、冠城大通、*ST金科、深振业A；跌幅排名前5位的个股分别为：福星股份、招商蛇口、西藏城投、万业企业、张江高科。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/7/19~2024/7/25）30大中城市商品房成交面积162万平米，环比-2.4%，同比-33.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积50万平米，环比-3.5%，同比-22.7%；二线城市商品房成交面积79万平米，环比+0.3%，同比-38.0%；三线城市商品房成交面积33万平米，环比-6.6%，同比-36.8%。 今年截止目前（2024/7/25）30大中城市商品房成交面积5330万平米，同比-35.3%； 其中一线城市商品房成交面积1410万平米，同比-29.2%；二线城市商品房成交面积2771万平米，同比-38.2%；三线城市商品房成交面积1149万平米，同比-35.1%。 7月截止目前（2024/7/25）30大中城市商品房成交面积619万平米，同比-15.5%； 其中一线城市商品房成交面积187万平米，同比-10.5%；二线城市商品房成交面积373万平米，同比为-20.9%；三线城市商品房成交面积137万平米，同比-9.2%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2024/7/19~2024/7/25）我们重点监测的14城二手房成交面积170万平米，环比+1.3%，同比+19.3%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积41万平米，环比-2.7%，同比+54.1%；9个二线城市二手房成交面122万平米，环比+1.7%，同比+11.2%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，环比+21.4%，同比+14.3%。 今年截止目前（2024/7/25）我们重点监测的14城二手房成交面积4657万平米，同比-7.9%；其中，2个一线城市二手房成交面积1031万平米，同比+3.3%；9个二线城市二手房成交面积3433万平米，同比-9.8%；3个三四线城市二手房成交面积192万平米，同比-22.7%。 7月截止目前（2024/7/25）我们重点监测的14城二手房成交面积630万平米，同比+26.6%；其中，2个一线城市二手房成交面积152万平米，同比+70.4%；9个二线城市二手房成交面积455万平米，同比+18.1%；3个三四线城市二手房成交面积23万平米，同比+0.3%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/7/19~2024/7/25）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为+1.4%、+24.8%、+4.4%、-50.4%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比分别为-30.6%、-10.5%、-32.7%、-35.9%。二手房市场本周北京成交面积环比-2.1%，同比+43.9%；深圳成交面积环比-4.7%，同比+97.9%。 表2.本周一线城市销售表现 从月度数据看，2024年6月上海、北京、广州、深圳二手房分别成交851亿元、407亿元、254亿元、249亿元，同比分别+87.3%、+16.5%、-7.1%、+36.0%，环比分别+43.2%、+20.4%、+19.3%、+6.7%。 图10.一线城市二手房月度成交金额（亿元） 图11.一线城市二手房月度成交同比 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/7/19~2024/7/25）我们重点监测的14个二线城市中，济南环比涨幅最大，为+157.7%。同比表现方面，除杭州、福州、无锡、苏州、武汉、佛山同比分别+38.6%、+20.2%、+16.8%、+10.9%、+7.5%、+7.5%，其余城市均下跌，其中济南同比跌幅均超过50%，为-54.8%。二手房市场方面，除了青岛、成都、杭州、佛山环比分别+9.8%、+9.3%、+2.7%、+0.2%外，其余城市均下跌。同比方面，杭州、南宁同比涨幅超过50%，分别为+101.2%、+71.0%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/7/19~2024/7/25）我们重点监测的13个三四线城市中，莆田、肇庆环比涨幅超过50%，分别为+106.1%、+88.4%；金华环比跌幅最大，为-37.2%。同比表现方面，泉州、江门、扬州同比涨幅超过50%，分别为+286.6%、+85.8%、+66.1%； 金华、绍兴同比跌幅超过50%，分别为-62.2%、-90.4%。二手房市场上，金华、江门、扬州本周成交环比分别+20.4%、+18.0%、+9.5%，同比分别+68.9%、-19.9%、+11.1%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/7/19~2024/7/25）一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房库存面积环比分别+0.4%、+0.9%、+0.4%、-0.6%，北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为24.32个月、8.08个月、19.46个月和17.54个月。我们跟踪的4个二线城市，南京本周暂未披露库存情况，福州、杭州、苏州新房库存面积环比分别-0.9%、-7.6%、-0.3%；从去化周期来看，福州、杭州、苏州的去化周期分别为20.06个月、2.79个月和21.39个月。我们跟踪的3个三四线城市，莆田、泉州、温州新房库存面积环比分别-0.4%、+1.3%、-0.4%；去化周期分别为91.39个月，307.81个月和27.09个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4周度土地市场概览 近期一线城市土地市场周度成交情况如下表： 表6.一线城市住宅用地周度成交概览 近期二线城市土地市场周度成交情况如下表： 表7.二线城市住宅用地周度成交概览 近期三线及以下城市土地市场周度成交情况如下表： 表8.三线及以下城市住宅用地周度成交概览 5本周行业重点新闻追踪 住建部：推动住房城乡建设领域各项改革；央行下调常备借贷便利利率10个基点7月22日据中国建设报报道，住建部部长倪虹主持召开党组会议，传达学习党的二十届三中全会精神，研究部署贯彻落实工作。会议强调，要准确把握住房城乡建设事业发展的阶段性特征，聚焦制约住房城乡建设事业高质量发展的突出矛盾和问题，坚持把解决重大体制机制问题放在突出位置，以夯实基础、深化改革为主线，以完善机制、体制、法治为重点，以让人民群众住上绿色、低碳、智能、安全的好房子为基点，系统谋划、深入推进住房城乡建设领域各项改革，加快构建房地产发展新模式，深入实施城市更新行动，推动建筑业工业化、数字化、绿色化转型，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，全面提高城乡规划、建设、治理融合水平，打造宜居、韧性、智慧城市，促进城乡共同繁荣发展，以务实行动不断满足人民对美好生活的向往。财政部公布2024年上半年的财政收支情况显示，上半年，全国一般公共预算收入115913亿元，同比下降2.8%。扣除去年同期中小微企业缓税入库抬高基数、去年年中出台的减税政策翘尾减收等特殊因素影响后，可比增长1.5%左右。7月22日，中国人民银行宣布对常备借贷便利利率进行调整，自2024年7月22日起，隔夜、7天、1个月常备借贷便利利率分别调整为2.55%、2.70%、3.05%，均较此前下调10个基点。 江苏江阴：大力推广“旧房收购”“卖旧买新”契税补贴单套最高10万元 7月24日，江苏省江阴市房地产调控领导小组办公室发布了《关于进一步促进江阴市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》。该通知包含以下几项措施：1.优化土地出让政策。2.推广商品住房“以旧换新”活动。3.加大公积金支持购房力度。4.全面推行房票安置。此外，还包括其他四项措施，共同构成8条政策，目的在于提振住房消费信心。在契税补贴方面，江阴市规定，在2023年1月1日至2024年12月31日期间出售本市范围内自有住房，并在2024年5月1日至2024年12月31日期间购买新建商品住房的家庭，将获得“卖旧买新”契税补贴。补贴总额最高不超过10万元。江阴市还调整了公积金贷款政策，对于符合条件的职工家庭借款人，最高贷款额度从50万元提升至80万元；若借款人及其配偶均符合贷款条件，最高贷款额度从80万元提升至100万元。同时，江阴市还落实了商业贷款利率支持政策。 江西吉安：推动住房“以旧换新”全面落实城市房地产融资协调机制 7月19日，江西省吉安市出台关于推动房地产平稳健康发展若干措施。本次新政有12条措施，涉及吉安中心城区范围内。旨在坚持“房住不炒”定位，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，贯彻落实党中央国务院和省委省政府关于房地产市场调控系列决策部署。具体来看，12条措施主要内容包括：延续非住宅商品房契税补贴；实行住房消费、