庄士机构国际2023/2024 业绩报告

目錄 2主席報告書36公司資料40榮譽主席、董事及高層管理人員之簡歷資料47企業管治報告書70環境、社會及管治報告書96董事會報告書110獨立核數師報告118綜合收益表119綜合全面收益表120綜合資產負債表122綜合現金流量表123綜合權益變動表124綜合財務報告附註216主要物業資料220上市公司債券資料223財務資料概要224股東週年大會通告 截至2024年3月31日止年度 於回顧年度，本集團已成功出售以下物業，該等出售事項貫徹了本集團減持於非核心資產投資的策略。其銷售收益亦加強了本集團的財務狀況。 •於2023年2月1日，本集團與一名獨立第三方訂立臨時買賣協議，以現金代價70,300,000港元出售香港九龍珀•軒之18個住宅單位。該出售已於2023年5月3日完成，並已於本財政年度確認收入。 •於2023年2月18日，本集團另與一名獨立第三方訂立臨時買賣協議，以現金代價33,800,000港元出售香港九龍蕪湖居之一間商舖。該出售已於2023年6月8日完成，並已於本財政年度入賬。 •誠如2024年5月9日所公佈，本集團與一名獨立第三方訂立協議，以代價33,000,000美元（相等於約258,000,000港元）出售位於蒙古國之國際金融中心辦公大樓。該出售已於2024年6月19日完成。已收取現金所得款項淨額約251,000,000港元，並加強了本集團的財務狀況。出售事項估計淨收益約23,500,000港元將於截至2025年3月31日止財政年度入賬。 就鴨脷洲項目弦岸方面，將興建一幢27層高的商住大廈，包括105個住宅單位連同住客會所設施，以及設於基座之商舖。建築工程已完成。該項目已於2024年6月13日取得竣工入伙紙。預售已於2024年4月展開，合共28個住宅單位已推出市場銷售。目前已預售4個單位，總銷售額約為15,400,000港元。 就旺角合營企業項目ONE SOHO方面，已分別於2023年3月及2023年7月取得竣工入伙紙及完工證。該項目的322個住宅單位於2021年4月已取得預售樓宇同意書，當中已預售183個單位，總代價約為1,300,000,000港元，並已於本財政年度上半年交付予買家。截至本報告日期止，該合資公司已進一步售出138個單位，總代價約為900,000,000港元，而其中30個單位已於本財政年度下半年交付予買家。此外，本項目有12個停車位，其中有9個停車位已於回顧年度售出，總代價約為13,800,000港元，該等9個停車位已於本財政年度後交付予買家。該合資公司將繼續銷售該項目剩餘之1個單位及3個停車位。 寶珊道合營企業項目方面，本集團正將此物業發展為一幢建在基座上的八層高垂直住宅。該幢八層高的住宅將包括一個樓層高度為6米的豪華居住及就餐區、一層娛樂樓層及六層住宅套房樓層，樓層高度各至少為3.5米。該住宅的預計總樓面面積約為44,422平方呎，另設有一個面積約為5,400平方呎的花園以及約3,477平方呎的屋頂範圍。於基座及塔樓、戶外花園及泳池的上蓋建築餘下工程中之混凝土結構工序經已完成。外牆及機電和管道系統的安裝工程正在進行中。預計整體上蓋建築工程將於2024年7月竣工，且預期將於2024年第三季度取得竣工入伙紙。該項目的市場推廣工作正在進行中。 就結志街重建項目方面，本集團已成功合併該佔地面積共約3,600平方呎的項目。該項目的建築圖則已獲批准，可興建一幢總樓面面積約為34,675平方呎的26層高商住大廈，包括住客會所設施及商舖。地基工程正在進行中，預計將於2024年下半年竣工。 本 集 團 現 金 儲 備 總 額（ 包 括 債 券 及 證 券 投 資 ）為2,300,000,000港 元， 其 中 現 金 及 銀 行 結 存 合 共 約2,200,000,000港元。 本公司權益持有人應佔資產淨值為8,239,300,000港元。 本集團截至2024年3月31日止年度之收入增加至396,600,000港元（2023年：251,700,000港元），主要由於物業銷售增加。本集團之收入包括物業銷售收入141,600,000港元（2023年：1,400,000港元）、投資物業租金收入及其他收入137,600,000港元（2023年：141,200,000港元）、墓園業務收入18,300,000港元（2023年：23,200,000港元）、貨品及商品銷售收入13,300,000港元（2023年：13,600,000港元）、融資業務收入1,100,000港元（2023年：8,400,000港元）和證券投資及買賣業務收入84,700,000港元（2023年：63,900,000港元）。 於回顧年度，因應物業市場的現況而使本集團錄得待發展物業及待售物業之減值撥備，故錄得毛利虧損63,500,000港元（2023年：15,200,000港元）。 其他收入及虧損淨額為218,200,000港元（2023年：165,800,000港元），主要由於回顧年度錄得債券投資之虧損淨額。其他收入及虧損淨額的明細載於本報告第164頁附註7A內。本集團投資物業之公平值變動之虧損為326,800,000港元（2023年：532,700,000港元），主要由於本集團的投資物業公平值在當前物業市場下有所減少。 在成本方面，銷售及推廣支出增加至29,700,000港元（2023年：16,600,000港元），主要由於年內銷售活動增加。行政費用及其他經營支出減少至264,500,000港元（2023年：278,500,000港元），主要由於本集團業務活動減少以及一般營運成本節省所致。融資費用增加至160,500,000港元（2023年：132,500,000港元），乃主要由於年內利率增加所致。攤 佔 聯 營 公 司 虧 損 為2,200,000港 元（2023年：2,100,000港 元 ）。 攤 佔 合 營 企 業 虧 損 為8,300,000港 元（2023年：100,000港元），主要由於年內攤佔一間合營企業業績（其將已竣工單位交付予買家並確認有關物業銷售）。稅項抵免為14,500,000港元（2023年：60,100,000港元），主要由於年內投資物業之公平值虧損產生遞延稅項之回撥。 總 括 上 述 事 項 而 言， 截 至2024年3月31日 止 年 度， 本 公 司 權 益 持 有 人 應 佔 虧 損 為932,000,000港 元（2023年：966,300,000港元）。每股虧損為港幣55.73仙（2023年：港幣57.77仙）。 由於本集團需預留足夠財政資源以提供營運資金予本集團各項目及業務，尤其是正值當前欠缺明朗的營商環境，董事會議決不建議派付截至2024年3月31日止年度之末期股息（2023年：無）。本年度並未派付中期股息（2023年：無）。 A. 莊士大廈 香港干諾道中30–32號100% 此物業為一幢商業/寫字樓大廈，位於中區核心地段，毗鄰港鐵 中 環 站 及 機 場 快 線 香 港 站 出 口。該 物 業 土 地 面 積 約3,692平方呎，總樓面面積（「總樓面面積」）合共約55,367平方呎。年內，來自該物業之租金及其他收入約為36,200,000港元。鑒於此地區有較多的新建物業落成，預期相應的租賃供應將會有所增加，因此預計該物業的租賃工作將面臨更大挑戰。本集團將更加靈活地選擇租戶及租期，以保持其競爭力。 莊士倫敦廣場 九龍尖沙咀彌敦道219號100% 此物業位於九龍尖沙咀之中心購物區，毗鄰港鐵站及廣深港高速鐵路香港段出口，為一幢購物及娛樂廣場。該物業土地面積約9,145平 方 呎， 總 樓 面 面 積 合 共 約103,070平方呎。年內，來自該物業之租金及其他收入約為49,400,000港元。隨著訪港旅客數量逐步增加，加上香港政府推出多項措施刺激本地經濟，本集團對此地區之情況感到樂觀。本集團繼續探索更多租賃招商方案以進一步提高該物業之出租率。 A. 步陞工商業大廈 九龍深水埗元州街165號100% 該物業為一幢商業/工業樓宇，位於港鐵長沙灣站（約0.4公里）與深水埗站（約0.5公里）之間，享有便捷的交通網絡。該物業土地面積 約3,920平 方 呎， 總 樓 面 面 積 合 共 約47,258平方呎。年內，來自該物業之租金及其他收入約為10,500,000港元。該物業目前屬商業（地下至3樓及12樓）及工業（4樓至11樓）用途。將該物業重建為一幢總樓面面積合共約35,280平方呎之商住物業的建築圖則已獲屋宇署批准。鑒於目前的細價住宅物業市場下行，本集團將評估進行上述重建（如有）之最佳時機。 A屋* 香港深水灣香島道37號100% 此物業座落於深水灣之高尚住宅區，享有極致優美之海景。該住宅內部翻新升級工程已完成。物業推廣工作亦正在進行中。本集團在考慮各種方案（例如出售）時將採取靈活策略，以從該投資取得最大回報。 鵬大廈1至3層 中國深圳市羅湖區 100% 該物業位於深圳地鐵7號線洪湖站出口旁邊，為一總樓面面積合共約5,318平方米之商業物業。本集團已於2022年3月將該物業租予一名獨立第三方經營醫療中心，租期為10年，目前月租為人民幣714,000元，並可於每兩年遞增5%。 A. 國際金融中心 100% 此項目佔地約3,269平方米，位於中心商業區。該項目擬興建一幢總樓面面積約40,000平方米、樓高26層之商舖/辦公大樓，包括辦公室和停車位，以及配備設於基座之商舖。上蓋建築工程經已平頂，由於新型冠狀病毒（Covid-19），內部結構工程及外牆裝嵌工程因而暫停施工。 於2024年5月9日，本集團與一名獨立第三方訂立協議，以代價約33,000,000美元（相等於約258,000,000港元）出售持有該物業之附屬公司。該出售已於2024年6月19日完成。已收取現金所得款項淨額約251,000,000港元，並加強了本集團的財務狀況。出售事項估計淨收益約23,500,000港元將於截至2025年3月31日止財政年度入賬。本公司已於2024年5月9日公佈該出售之詳情，並刊載於本公司日期為2024年6月17日之通函。 除於本報告其他部分所披露外，於回顧年度，本集團已於2023年6月完成以現金代價33,800,000港元向獨立第三方出售香港九龍蕪湖居之一間商舖（以投資物業入賬）。該出售貫徹本集團於非核心資產投資減持的策略，並且該銷售收益已擴充本集團的營運資金。 B. 珀•軒 香港九龍白加士街101號100% 此物業鄰近港鐵佐敦站，已由本集團發展為一幢樓高25層之商住大廈，包括114個配備全套傢俱之開放式住宅單位連同住客會所設施，以及設於基座（地下至2樓）之商舖。本集團擁有該物業18個住宅單位（以待售物業入賬）並以服務式公寓模式營運產生收入。 於2023年2月1日，本集團與一名獨立第三方訂立臨時買賣協議，以現金代價70,300,000港元出售該18個住宅單位。該出售已於2023年5月3日完成，並已於本年度確認收入。該出售貫徹本集團減持於非核心資產投資的策略，並且該銷售收益可進一步加強本集團的財務狀況。 B. 逸•居 台灣台北市信義區100% 本集團在台灣之•居毗鄰台北市市中心，為本集團發展之住宅小區項目，包括一幢配備全套傢俱的洋房及6個服務式公寓（其中2個為複式單位），總樓面面積合共約20,600平方呎。該等服務式公寓已租出，回顧年度內租金收入約為2,200,000港元。洋房之租務推廣工作正在進行當中。 sáv Plaza 蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區100% 此 項 目 位 於 市 中 心 之使館區內，為一幢樓高19層 之 大 廈， 總 樓 面面 積 合 共 約 為19,000平方米，包括142個單位連同地下商舖，並設有48個 停 車 位。 該 項目 已 於2022年10月 取得 竣 工 入 伙 紙， 並 於2023年1月取得不動產權證。若干樓層已進行了 傢 具 及 裝 置 裝 修 工程。年內，來自該物業之