庄士机构国际2023/2024 业绩报告

目录 2 主席报告书 36 公司资料 40 荣誉主席、董事及高层管理人员之简历资料 47 企业管治报告书 70 环境、社会及管治报告书 96 董事会报告书 110 独立核数师报告 118 综合收益表 119 综合全面收益表 120 综合资产负债表 122 综合现金流量表 123 综合权益变动表 124 综合财务报告附注 216 主要物业资料 220 上市公司债券资料 223 财务资料概要 224 股东周年大会通告 主席报告书 主席报告书 要点 截至2024年3月31日止年度 业务 于回顾年度，本集团已成功出售以下物业，该等出售事项贯彻了本集团减持于非核心资产投资的策略。其销售收益亦加强了本集团的财务状况。 •于2023年2月1日，本集团与一名独立第三方订立临时买卖协议，以现金代价70,300,000港元出售香港九龙珀•轩之18个住宅单位。该出售已于2023年5月3日完成，并已于本财政年度确认收入。 •于2023年2月18日，本集团另与一名独立第三方订立临时买卖协议，以现金代价33,800,000港元出售香港九龙芜湖居之一间商铺。该出售已于2023年6月8日完成，并已于本财政年度入账。 •诚如2024年5月9日所公布，本集团与一名独立第三方订立协议，以代价33,000,000美元（相等于约258,000,000港元）出售位于蒙古国之国际金融中心办公大楼。该出售已于2024年6月19日完成。已收取现金所得款项净额约251,000,000港元，并加强了本集团的财务状况。出售事项估计净收益约23,500,000港元将于截至2025年3月31日止财政年度入账。 就鸭脷洲项目弦岸方面，将兴建一幢27层高的商住大厦，包括105个住宅单位连同住客会所设施，以及设于基座之商铺。建筑工程已完成。该项目已于2024年6月13日取得竣工入伙纸。预售已于2024年4月展开，合共28个住宅单位已推出市场销售。目前已预售4个单位，总销售额约为15,400,000港元。 就旺角合营企业项目ONESOHO方面，已分别于2023年3月及2023年7月取得竣工入伙纸及完工证。该项目的322个住宅单位于2021年4月已取得预售楼宇同意书，当中已预售183个单位，总代价约为1,300,000,000港元，并已于本财政年度上半年交付予买家。截至本报告日期止，该合资公司已进一步售出138个单位，总代价约为900,000,000港元，而其中30个单位已于本财政年度下半年交付予买家。此外，本项目有12个停车位，其中有9个停车位已于回顾年度售出，总代价约为13,800,000港元，该等9个停车位已于本财政年度后交付予买家。该合资公司将继续销售该项目剩余之1个单位及3个停车位。 宝珊道合营企业项目方面，本集团正将此物业发展为一幢建在基座上的八层高垂直住宅。该幢八层高 的住宅将包括一个楼层高度为6米的豪华居住及就餐区、一层娱乐楼层及六层住宅套房楼层，楼层高度各至少为3.5米。该住宅的预计总楼面面积约为44,422平方呎，另设有一个面积约为5,400平方呎的花园以及约3,477平方呎的屋顶范围。于基座及塔楼、户外花园及泳池的上盖建筑余下工程中之混凝土结构工序经已完成。外墙及机电和管道系统的安装工程正在进行中。预计整体上盖建筑工程将于2024年7月竣工，且预期将于2024年第三季度取得竣工入伙纸。该项目的市场推广工作正在进行中。 就结志街重建项目方面，本集团已成功合并该占地面积共约3,600平方呎的项目。该项目的建筑图则已获批准，可兴建一幢总楼面面积约为34,675平方呎的26层高商住大厦，包括住客会所设施及商铺。地基工程正在进行中，预计将于2024年下半年竣工。 财务 本集团现金储备总额（包括债券及证券投资）为2,300,000,000港元，其中现金及银行结存合共约2,200,000,000港元。 本公司权益持有人应占资产净值为8,239,300,000港元。 本集团之净负债与资本比率为18.3%。 财务回顾 本集团截至2024年3月31日止年度之收入增加至396,600,000港元（2023年：251,700,000港元），主要由于物业销售增加。本集团之收入包括物业销售收入141,600,000港元（2023年：1,400,000港元）、投资物业租金收入及其他收入137,600,000港元（2023年：141,200,000港元）、墓园业务收入18,300,000港元（2023年：23,200,000港元）、货品及商品销售收入13,300,000港元（2023年：13,600,000港元）、融资业务收入1,100,000港元（2023年：8,400,000港元）和证券投资及买卖业务收入84,700,000港元（2023年：63,900,000港元）。 于回顾年度，因应物业市场的现况而使本集团录得待发展物业及待售物业之减值拨备，故录得毛利亏损63,500,000 港元（2023年：15,200,000港元）。 其他收入及亏损净额为218,200,000港元（2023年：165,800,000港元），主要由于回顾年度录得债券投资之亏损净额。其他收入及亏损净额的明细载于本报告第164页附注7A内。本集团投资物业之公平值变动之亏损为326,800,000港元 （2023年：532,700,000港元），主要由于本集团的投资物业公平值在当前物业市场下有所减少。 在成本方面，销售及推广支出增加至29,700,000港元（2023年：16,600,000港元），主要由于年内销售活动增加。行政费用及其他经营支出减少至264,500,000港元（2023年：278,500,000港元），主要由于本集团业务活动减少以及一般营运成本节省所致。融资费用增加至160,500,000港元（2023年：132,500,000港元），乃主要由于年内利率增加所致。摊占联营公司亏损为2,200,000港元（2023年：2,100,000港元）。摊占合营企业亏损为8,300,000港元（2023年：100,000港元），主要由于年内摊占一间合营企业业绩（其将已竣工单位交付予买家并确认有关物业销售）。税项抵免为 14,500,000港元（2023年：60,100,000港元），主要由于年内投资物业之公平值亏损产生递延税项之回拨。 总括上述事项而言，截至2024年3月31日止年度，本公司权益持有人应占亏损为932,000,000港元（2023年：966,300,000港元）。每股亏损为港币55.73仙（2023年：港币57.77仙）。 股息 由于本集团需预留足够财政资源以提供营运资金予本集团各项目及业务，尤其是正值当前欠缺明朗的营商环境，董事会议决不建议派付截至2024年3月31日止年度之末期股息（2023年：无）。本年度并未派付中期股息（2023年：无）。 业务回顾 A.投资物业 香港干诺道中30–32号 （拥有100%权益） 庄士大厦 此物业为一幢商业/写字楼大厦，位于中区核心地段，毗邻港铁中环站及机场快线香港站出口。该物业土地面积约3,692平方呎，总楼面面积（“总楼面面积”）合共约55,367平方呎。年内，来自该物业之租金及其他收入约为36,200,000港元。鉴于此地区有较多的新建物业落成，预期相应的租赁供应将会有所增加，因此预计该物业的租赁工作将面临更大挑战。本集团将更加灵活地选择租户及租期，以保持其竞争力。 九龙尖沙咀弥敦道219号 （拥有100%权益） 庄士伦敦广场 此物业位于九龙尖沙咀之中心购物区，毗邻港铁站及广深港高速铁路香港段出口，为一幢购物及娱乐广场。该物业土地面积约9,145平方呎，总楼面面积合共约103,070平方呎。年内，来自该物业之租金及其他收入约为49,400,000港元。随着访港旅客数量逐步增加，加上香港政府推出多项措施刺激本地经济，本集团对此地区之情况感到乐观。本集团继续探索更多租赁招商方案以进一步提高该物业之出租率。 A.投资物业 九龙深水埗元州街165号 （拥有100%权益） 步升工商业大厦 效果图 该物业为一幢商业/工业楼宇，位于港铁长沙湾站（约0.4公里）与深水埗站（约0.5公里）之间，享有便捷的交通网络。该物业土地面积约3,920平方呎，总楼面面积合共约47,258平方呎。年内，来自该物业之租金及其他收入约为10,500,000港元。该物业目前属商业（地下至3楼及12楼）及工业（4楼至11楼）用途。将该物业重建为一幢总楼面面积合共约35,280平方呎之商住物业的建筑图则已获屋宇署批准。鉴于目前的细价住宅物业市场下行，本集团将评估进行上述重建 （如有）之最佳时机。 香港深水湾香岛道37号 （拥有100%权益） A屋* 此物业座落于深水湾之高尚住宅区，享有极致优美之海景。该住宅内部翻新升级工程已完成。物业推广工作亦正在进行中。本集团在考虑各种方案（例如出售）时将采取灵活策略，以从该投资取得最大回报。 *出租住宅物业 中国深圳市罗湖区 （拥有100%权益） 鹏大厦1至3层 该物业位于深圳地铁7号线洪湖站出口旁边，为一总楼面面积合共约5,318平方米之商业物业。本集团已于2022年3月将该物业租予一名独立第三方经营医疗中心，租期为10年，目前月租为人民币714,000元，并可于每两年递增5%。 A.投资物业 蒙古国乌兰巴托苏赫巴托尔区 （出售前拥有100%权益） 国际金融中心 此项目占地约3,269平方米，位于中心商业区。该项目拟兴建一幢总楼面面积约40,000平方米、楼高26层之商铺/办公大楼，包括办公室和停车位，以及配备设于基座之商铺。上盖建筑工程经已平顶，由于新型冠状病毒（Covid-19），内部结构工程及外墙装嵌工程因而暂停施工。 于2024年5月9日，本集团与一名独立第三方订立协议，以代价约33,000,000美元（相等于约258,000,000港元）出售持有该物业之附属公司。该出售已于2024年6月19日完成。已收取现金所得款项净额约251,000,000港元，并加强了本集团的财务状况。出售事项估计净收益约23,500,000港元将于截至2025年3月31日止财政年度入账。本公司已于2024年5月9日公布该出售之详情，并刊载于本公司日期为2024年6月17日之通函。 除于本报告其他部分所披露外，于回顾年度，本集团已于2023年6月完成以现金代价33,800,000港元向独立第三方出售香港九龙芜湖居之一间商铺（以投资物业入账）。该出售贯彻本集团于非核心资产投资减持的策略，并且该销售收益已扩充本集团的营运资金。 B.酒店及服务式公寓 香港九龙 白加士街101号 （出售前拥有100%权益） 珀•轩 此物业邻近港铁佐敦站，已由本集团发展为一幢楼高25层之商住大厦，包括114个配备全套家俱之开放式住宅单位连同住客会所设施，以及设于基座（地下至2楼）之商铺。本集团拥有该物业18个住宅单位（以待售物业入账）并以服务式公寓模式营运产生收入。 于2023年2月1日，本集团与一名独立第三方订立临时买卖协议，以现金代价70,300,000港元出售该18个住宅单位。该出售已于2023年5月3日完成，并已于本年度确认收入。该出售贯彻本集团减持于非核心资产投资的策略，并且该销售收益可进一步加强本集团的财务状况。 B.酒店及服务式公寓 台湾台北市信义区 （拥有100%权益） 逸•居 本集团在台湾之逸•居毗邻台北市市中心，为本集团发展之住宅小区项目，包括一幢配备全套家俱的洋房及6个服务式公寓（其中2个为复式单位），总楼面面积合共约20,600平方呎。该等服务式公寓已租出，回顾年度内租金收入约为2,200,000港元。洋房之租务推广工作正在进行当中。 sávPlaza 蒙古国乌兰巴托苏赫巴托尔区 （拥有100%权益） 此项目位于市中心之使馆区内，为一幢楼高19层之大厦，总楼面面积合共约为19,000平方米，包括142个单位连