庄士机构国际2023 中期报告

公司资料 2 管理层有关业绩之论述 4 其他资料 28 简明综合收益表 33 简明综合全面收益表 34 简明综合资产负债表 35 简明综合现金流量表 37 简明综合权益变动表 38 简明综合中期财务资料附注 39 荣誉主席庄绍绥 董事庄家彬，太平绅士（主席及董事总经理）洪定豪（副主席） 庄家丰（副董事总经理） 李美心罗庄家蕙庄家淦陈俊文 石礼谦，金紫荆星章，太平绅士* 方承光* 邱智明* 朱幼麟，银紫荆星章，太平绅士* 谢伟铨，铜紫荆星章，太平绅士* *独立非执行董事 审核委员会石礼谦，金紫荆星章，太平绅士# 方承光邱智明 提名委员会/石礼谦，金紫荆星章，太平绅士# 薪酬委员会方承光 朱幼麟，银紫荆星章，太平绅士 企业管治委员会庄家彬，太平绅士# 庄家丰罗庄家蕙陈俊文 公司秘书李慧贞 独立核数师罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师及注册公众利益实体核数师 香港中环遮打道10号 太子大厦22楼 股份过户登记处百慕大： MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thfloorNorthCedarHouse 41CedarAvenue Hamilton,HM12Bermuda 香港： 悫 卓佳标准有限公司香港 夏道16号 远东金融中心17楼 #有关委员会之主席 公司资料（续） 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司恒生银行有限公司中国银行（香港）有限公司中国建设银行（亚洲）股份有限公司南洋商业银行有限公司交通银行股份有限公司 注册办事处 ClarendonHouse,2ChurchStreetHamilton,HM11,Bermuda 香港主要办事处 香港中环遮打道18号历山大厦25楼电话：(852)25222013图文传真：(852)28106213电邮地址：chuangs@chuangs.com.hk网址：www.chuangs-consortium.com 新加坡办事处 新加坡共和国新加坡邮区629144裕廊镇惹兰阿末依布拉欣245号 越南办事处 Room204A,2ndFloorCapitalPlaceBuilding6ThaiVanLungStreet,District1HoChiMinhCity,Vietnam 蒙古国办事处 Suite1202A,SunroadOfficeNo.91NarniizamStreet1stKhoroo,SukhbaatarDistrictUlaanbaatar14210Mongolia 股份代号 367 管理层有关业绩之论述 Chuang’sConsortiumInternationalLimite（d庄士机构国际有限公司（）“本公司”）董事会（“董事会”）提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至2022年9月30日止六个月之中期报告（包括简明综合中期财务资料）。截至2022年 9月30日止六个月之简明综合收益表、简明综合全面收益表、简明综合现金流量表及简明综合权益变动表，以及于2022年9月30日结算之简明综合资产负债表连同有关附注载于本报告第33至58页。 截至2022年9月30日止六个月摘要 业务 1.于2022年8月5日，本集团与一名独立第三方订立买卖协议，以代价约人民币132,100,000元（相等于约149,700,000港元）出售位于中华人民共和国东莞市长安镇之物业。该出售已于2022年9月5日完成。经计及与该出售相关之税项后，本集团已收现金所得款项净额约人民币127,600,000元（相等于约144,600,000港元），加强了本集团的财务状况。 2.诚如于2022年6月15日所公布，本集团已订立一项协议，以代价21,000,000新加坡元（相等于约118,400,000港元）出售新加坡新的尼龙之土地及工厂大厦，预计完成后将录得收益净额15,200,000新加坡元（相等于约85,700,000港元）。双方现正与政府机关沟通以取得各项批准，预计该出售将于2023年内完成。此出售事项有助于释放该物业的潜在价值，并贯彻本集团于非核心资产投资减持的策略。 3.于2022年10月14日，本集团与一名独立第三方订立买卖协议，以代价不多于约17,000,000欧元（相等于约131,000,000港元）（可予调整）出售资产（即本集团就船宿用途订购的船只项目）。本公司已于2022年10月14日公布有关出售之详情。该出售使本集团得以进一步调整投资策略，而所得款项净额亦能增加本集团的营运资金。 截至2022年9月30日止六个月摘要（续） 业务（续） 4.就旺角合营企业项目ONESOHO方面，项目工程正如期进行中。大厦混凝土结构经已完成。幕墙安装及内部工程正在进行中。预期于2023年第一季度取得竣工入伙纸。该项目的322个住宅单位于2021年4月已取得预售楼宇同意书且已开始预售。目前合共预售191个单位，总预售额约为1,360,000,000港元。根据当前市场推广及销售方案，该项目住宅部份目标总销售额估算约达2,300,000,000港元。 5.宝珊道合营企业项目方面，本集团正将此物业发展为一幢建在基座上的八层高垂直住宅。该幢八层高的住宅将包括一个楼层高度为6米的豪华居住及就餐区、一层娱乐楼层及六层住宅套房楼层，楼层高度各 至少为3.5米。该住宅的预计总楼面面积约为44,531平方呎，另设有一个面积约为5,200平方呎的花园以及约2,200平方呎的屋顶范围。上盖 建筑工程正如期进行，其中基座经已完成，预计整体上盖建筑工程将于2023年年底竣工。市场营销顾问已受委聘就本项目之营销策略提供建议，并为市场推广拟备相关营销资料。 6.就结志街重建项目方面，本集团已成功合并该占地面积共约3,600平方呎的项目。该项目的建筑图则已获批准，可兴建一幢总楼面面积约为34,739平方呎的26层高商住大厦，包括住客会所设施及商铺。地基工程正在展开中，预计将于2023年下半年竣工。鉴于此项目位于中环黄 金地段，本集团对此项目之前景感到乐观。 7.就鸭脷洲项目方面，该项目的建筑图则已获批准，可兴建一幢27层高的商住大厦，包括住客会所设施，以及设于基座之商铺。地基工程已经完成。上盖建筑工程现正进行中，并已建至第五层。预售前期工作亦已展开，预计将于2023年第一季度推售。 截至2022年9月30日止六个月摘要（续） 财务 •本集团现金储备总额（包括债券及证券投资）为4,400,000,000港元，其中现金及银行结存合共约4,200,000,000港元。 •本公司权益持有人应占资产净值为9,754,100,000港元。 •本集团之净负债与资本比率为8.8%。 财务回顾 本集团截至2022年9月30日止六个月之收入减少至148,700,000港元（2021年：481,100,000港元），主要由于香港屯门弦海的物业大部分已于去年同期售出，且并没有于去年已售出之越南物业项目，因而确认之销售额有所减少。本集团之收入包括物业销售收入1,400,000港元（2021年：270,400,000港元）、投资物业租金收入及其他收入74,300,000港元（2021年：79,400,000港元）、墓园业务收入9,300,000港元（2021年：20,800,000港元）、货品及商品销售收入5,800,000港元（2021年：7,100,000港元）、融资业务收入7,900,000港元（2021年：800,000港元）和证券投资及买卖业务收入50,000,000港元 （2021年：102,600,000港元）。 由于收入减少，期内毛利减少至110,300,000港元（2021年：302,400,000港元）。毛利率上升至74.2%（2021年：62.9%），主要由于利润率相对本集团其他收入分部较低之物业销售分部所产生之收入占比有所下降。 财务回顾（续） 其他收入及亏损净额为亏损净额278,300,000港元（2021年：567,400,000港元），主要由于回顾期内录得债券投资之亏损净额。其他收入及亏损净额的明细载于本报告第47页附注7A内。来自期内出售附属公司之亏损13,200,000港元（2021年：出售持有位于中华人民共和国（“中国”）番禺之物业项目之物业持有附属公司之收益1,178,900,000港元）为出售持有位于中国长安之物业持有附属公司之亏损。本集团投资物业之公平值变动之亏损为112,800,000港元（2021年：收益93,300,000港元），主要由于蒙古国的投资物业公平值有所减少。 在成本方面，销售及推广支出减少至7,300,000港元（2021年：22,200,000港元），主要由于期内屯门弦海摊销销售佣金减少所致。行政费用及其他经营支出减少至148,600,000港元（2021年：155,300,000港元），主要由于本集团业务活动减少以及一般营运成本节省所致。融资费用增加至65,300,000港元 （2021年：54,900,000港元），乃主要由于期内利率增加所致。摊占联营公司亏损为1,100,000港元（2021年：900,000港元）。摊占合营企业亏损为7,200,000港元（2021年：溢利1,400,000港元），主要由于投资物业重估亏损使合营企业亏损有所增加。税项抵免为19,900,000港元（2021年：主要由于出售持有番禺项目之附属公司之税项支出150,100,000港元），乃主要由于回拨期内投资物业之公平值亏损产生的递延税项所致。 总括上述事项而言，截至2022年9月30日止六个月，本公司权益持有人应占亏损为429,400,000港元（2021年：溢利287,300,000港元）。每股亏损为港币25.67仙（2021年：每股盈利为港币17.18仙）。 中期股息 由于本集团需预留足够财政资源以提供营运资金予本集团各项目及业务，尤其是正值当前欠缺明朗的营商环境，董事会议决不宣派截至2022年9月30日止六个月之中期股息（2021年：每股港币2.0仙）。 业务回顾 (A)投资物业 (i)香港干诺道中30–32号庄士大厦（拥有100%权益） 此物业为一幢商业/写字楼大厦，位于中区核心地段，毗邻港铁中环站及机场快线香港站出口。该物业土地面积约3,692平方呎，总楼面面积（“总楼面面积”）合共约55,367平方呎。期内，来自该物业之租金及其他收入约为22,800,000港元。鉴于该物业处于市中心的黄金地段，附近公共交通便利，本集团对此地区市场之前 景感到乐观。 (ii)九龙尖沙咀弥敦道219号庄士伦敦广场（拥有100%权益） 此物业位于九龙尖沙咀之中心购物区，毗邻港铁站及广深港高速铁路香港段出口，为一幢购物及娱乐广场。该物业土地面积约9,145平方呎，总楼面面积合共约103,070平方呎。期内，来自 该物业之租金及其他收入约为22,100,000港元。本集团继续与租户进行租约重组及优化该物业之租户组合，以减轻新型冠状病毒(COVID-19)疫情的影响。健身中心及休闲中心的进驻均有助于增加该商场的人流，出租率已有所提高。本集团将灵活选择租户，并将探索更多招商方案以出租该商场。 业务回顾（续） (A)投资物业（续） (iii)九龙深水埗元州街165号步升工商业大厦（拥有100%权益） 该物业为一幢商业/工业楼宇，位于港铁长沙湾站（约0.4公里）与深水埗站（约0.5公里）之间，享有便捷的交通网络。该物业土地面积约3,920平方呎，总楼面面积合共约47,258平方呎。期内，来 自该物业之租金及其他收入约为4,900,000港元。该物业目前属商业（地下至3楼及12楼）及工业（4楼至11楼）用途。将该物业重建为一幢总楼面面积合共约35,280平方呎之商住物业的建筑图则已 获屋宇署批准。鉴于目前的细价住宅物业市场，本集团将评估进行上述重建（如有）之最佳时机。 (iv)香港深水湾香岛道37号A屋（拥有100%权益） 此物业座落于深水湾之高尚住宅区，享有极致优美之海景。该住宅内部翻新升级工程已大致