庄士中国2023/2024 业绩报告

2 主席报告书 21 公司资料 25 董事及高层管理人员之简历资料 30 企业管治报告书 51 环境、社会及管治报告书 75 董事会报告书 90 独立核数师报告 98 综合收益表 99 综合全面收益表 100 综合资产负债表 102 综合现金流量表 103 综合权益变动表 104 综合财务报告附注 187 主要物业资料 189 上市公司债券资料 192 财务资料概要 193 股东周年大会通告 目录 主席报告书 主席报告书 要点 截至2024年3月31日止年度 本公司权益持有人应占亏损为320,700,000港元。 本集团于截至2024年3月31日录得现金净额286,500,000港元。本集团现金储备总额（包括债券及证券投资18,700,000港元）为938,800,000港元，银行借款为652,300,000港元。 每股资产净值为1.42港元。 每股亏损为港币13.67仙。 业绩回顾 于回顾年度，本集团收入为约110,500,000港元（2023年：63,000,000港元），包括如下： 于回顾年度完成的物业销售额为约49,700,000港元（2023年：1,400,000港元）； 租金及管理费收入为约19,600,000港元（2023年：23,400,000港元），当中位于中华人民共和国（“中国”）东莞市长安镇之物业于2022年9月5日出售后，于回顾年度并无租金收入； 来自证券投资及买卖之收入为约22,900,000港元（2023年：15,000,000港元），其为来自债券投资之利息及其他收入；及 于中国的墓园资产销售额减少21.1%至约18,300,000港元（2023年：23,200,000港元），主要由于回顾年度出售的墓位数目有所减少。 于回顾年度，主要因应物业市场的现况而录得香港鸭脷洲待售物业之减值拨备，故录得毛利亏损97,100,000港元 （2023年：41,100,000港元）。 其他收入及亏损净额为约57,300,000港元（2023年：65,800,000港元），主要由于录得债券投资之亏损净额。其他收入及亏损净额的明细载于本报告第145页附注7A内。于2022年9月5日出售持有位于中国东莞市长安镇物业之附属公司完成后，于去年同期录得出售附属公司之亏损约45,700,000港元。 本集团主要因中国辽宁省鞍山市及马来西亚之投资物业（2023年：相同）所产生之投资物业公平值变动录得亏损 76,100,000港元（2023年：78,900,000港元）。 在成本方面，主要由于位于鸭脷洲的物业发展项目弦岸于回顾年度销售及推广支出增加，销售及推广支出增加约 97.7%至约25,300,000港元（2023年：12,800,000港元）。行政费用及其他经营支出约为82,700,000港元（2023年： 82,800,000港元），当中包括应收账款及其他应收款项减值拨备约12,200,000港元（2023年：4,300,000港元）。若不计及该等拨备，行政费用及其他经营支出约为70,500,000港元（2023年：78,500,000港元），较去年同期减少约10.2%。融资费用减少73.5%至约6,200,000港元（2023年：23,400,000港元），主要由于回顾年度银行借款水平下降及发展中物业之利息支出资本化增加。摊占一间合营企业溢利增加至约11,600,000港元（2023年：43,000港元），当中并无摊占该合营企业于去年同期拥有之投资物业产生之重估亏损。税项抵免为约10,000,000港元（2023年：17,800,000港元），主要由于回顾年度投资物业之公平值亏损产生递延税项之回拨（2023年：相同）。 总括上述事项而言，截至2024年3月31日止年度，本公司权益持有人应占亏损为320,700,000港元（2023年：328,700,000港元）。每股亏损为港币13.67仙（2023年：港币14.00仙）。 股息 面对目前欠缺明朗的营商环境，需保持稳健之现金状况，董事会（“董事会”）议决不建议派付截至2024年3月31日止年度之末期股息（2023年：无）。本年度并未派付中期股息（2023年：无）。 业务回顾 于回顾年度，本集团的物业投资及发展业务持续受物业市况下跌及利率上升的影响，导致物业价值有所减少。此外，本集团于上市公司债券的投资表现仍受到中国房地产行业市况欠佳的不利影响。 A.投资物业 本集团于香港、中国及马来西亚持有以下投资物业组合，提供稳定及经常性租金收入。 香港新界屯门业旺路 （拥有100%权益） 弦坊 弦海之总楼面面积（“总楼面面积”）约为117,089平方呎，共有371个住宅单位及30个住宅停车位，其中所有住宅单位已于过往年度售罄。于回顾年度，已完成出售一个停车位，销售额约为1,300,000港元。本集团将继续推广余下未售的21个停车位。 弦坊之总楼面面积约为24,375平方呎，为一幢两层高的商业裙楼，设有约16个商铺及12个商业停车位，其中10个商铺已分别出租予独立第三方，每年租金收入合 共约3,600,000港元。本集团将继续推广余下铺位及停车位，以赚取租金收入。于2024年3月31日，该物业以估值约173,500,000港元列账。 千山西路 新华街 千山中路 青年街 人民路 A.投资物业 辽宁省鞍山市 （拥有100%权益） 庄士•中心城 鞍山市华育学校 鞍山市图书馆 虹桥寰球大酒店 鞍山 火车站金融大厦 鞍钢会展中心 鞍山市政协 鞍山市民生小学 鞍山客运站 （长途车站） 胜利广场 英国TESCO项目 鞍山市第一中学 鞍山市中心医院 紫荆花酒店 新华银河电影城 新兴市场 （新址）鞍山田园酒店 ChUang'sPlaza 庄士广场 ChUang'sMid-town 庄士•中心城 景子街 二一九路 铁 东 二 道 街 ︵ 步 行 街 ︶ 建 国 南 路 铁 西 五 道 街 胜 利 南 路 中 华 南 路 庄士•中心城设有一幢6层高的商业裙楼，总楼面面积合共约29,600平方米。在该裙楼上建有两座分别为27及33层高的双子大厦（AB座及C座），总楼面面积合共约 62,700平方米。 鞍山经济疲弱，其中商业和租赁活动进展缓慢。于回顾年度，本集团已将若干住宅单位出租予多个租户，租金收入总额约为人民币600,000元（相等于约700,000港元）。本集团将探索更多招商方案以推广和出租商业裙楼及双子大厦的住宅单位。该物业于2024年3月31日的估值降至约人民币541,700,000元（相等于约584,000,000港元），其中商业裙楼为人民币216,300,000元，双子大厦为人民币325,400,000元。 福建省厦门市 （拥有59.5%权益） 酒店及度假村别墅 XiamenMingjia 厦门佲家 思明区检察院 金荣剧场 厦门书法广场 中亭花园 厦门市 曾厝埯小学 天上圣妈宫 龙 虎 山 路 该酒店及度假村别墅位于厦门市思明区，由本集团开发一幢6层高共100间客房的酒店大楼（总楼面面积为8,838平方米）及30幢别墅（总楼面面积合共约9,376平方米）。于2024年3月31日，该等物业以估值人民币383,200,000元（包括酒店估值人民币171,200,000元及 环岛南路 曾厝埯沙滩 30幢别墅估值人民币212,000,000元）列账。本集团应占估值约为人民币228,000,000元（相等于约245,800,000港元），而本集团所占的总投资成本则约为人民币155,200,000元（相等于约167,300,000港元）。 福建省厦门市 （拥有59.5%权益） 酒店及度假村别墅 于回顾年度，酒店大楼及23幢别墅已出租予厦门佲家鹭江酒店，以“鹭江•佲家酒店”经营业务。自2022年第四季度起，该酒店及度假村别墅所处主干道龙虎山路封闭，以便建设思明区的地铁。此举不仅对该酒店及度假村别墅的交通 造成不便，亦对租户的业务需求造成不利影响。有鉴于此，本集团已向该酒店及度假村别墅的租户于一段合理的时间内提供若干减免，直至道路恢复通行。诚如于2023年6月26日所公布，本集团与厦门佲家鹭江酒店订立第二份修订协议，以降低酒店大楼及3幢别墅的租金，期限为2023年12月起至有关当局开通道路连接当月（目前预期为2025年2月）止期间。于本报告日期，另有3幢别墅出租予独立第三方和4幢别墅目前空置。该酒店及度假村别墅的每年租金收入合共约人民币18,700,000元（相等于约20,200,000港元）。 广东省广州市 （出售前拥有100%权益） 庄士•映蝶蓝湾之一幢别墅 本集团于广州拥有一幢别墅及4个停车位，总楼面面积约为318平方米。该别墅于2024年3月31日以估值人民币10,000,000元（相等于约10,800,000港元）列账。 于2024年3月30日，本集团与一名独立第三方订立买卖协议，以代价人民币10,000,000元（相等于约10,800,000港元）出售该别墅。该出售已于2024年5月完成。本集团已收取现金所得款项净额约人民币8,800,000元（相等于约9,500,000港元）。 广东省东莞沙田 （拥有100%权益） 商业物业 本集团于东莞沙田拥有一幢4层高的商业楼宇，提供商业、零售及写字楼用途，总楼面面积合共约4,167平方米。于2024年3月31日，该物业的估值为人民币36,300,000元（相等于约39,100,000港元）。于回顾年度，该物业其中一层已出租予中国人寿东莞分公司（“中国人寿”）作办公室用途，地面层已出租予一名独立第三方作零售用途，本集团录得租金收入约 为人民币700,000元（相等于约800,000港元）。最近，中国人寿通知本集团，于2024年6月30日租约到期后，其将不再续约。本集团将继续进行招商，以出租该物业的空置单位。 马来西亚吉隆坡苏丹依斯迈路 （拥有100%权益） 庄士大厦 庄士大厦位于市中心核心地段，毗邻坐落在吉隆坡中心商业区枢纽及着名购物地段的地标购物中心PavilionKL。庄士大厦建于一幅永久业权地块之上，为一幢29层高办公大楼，其商铺及写字楼面积约为254,000平方呎（其可出租净面积总数约为195,000平方呎），并设有298个停车位。于2024年3月31日，该物业的估值降至158,800,000马来西亚元（相等于约262,500,000港元），相当于可出租净商铺及写字楼面积的平均呎价为每平方呎约814马来西亚元（相等于约1,345港元）。 庄士大厦已出租予多个租户，租用率约为53%，每年租金收入约为5,200,000马来西亚元（相等于约8,600,000港元）。本集团将寻求适当策略以加快此项投资之回报。 本集团将物色合适机会出售其投资物业，以加强本集团的财务状况。 香港鸭脷洲平澜街8号 （拥有100%权益） 弦岸 上盖建筑工程已完成 该照片摄于2024年6月25日，并已使用电脑影像技术进行编辑及处理。 该物业的地盘面积约为4,320平方呎，可发展总楼面面积约为40,000平方呎。该物业将发展为一幢27层高的商住大厦，共105个住宅单位，包括住客会所设施，以及设于基座之商铺。建筑工程已完成。该项目已于2024年6月13日取得竣工入伙纸。预售已于 2024年4月展开，合共28个住宅单位已推出市场销售。目前已预售 4个单位，总销售额约为 15,400,000港元。 受物业市况下跌及高利率的影响，于回顾年度，本项目录得进一步减值拨备约154,800,000港元 （2023年：80,700,000港元）。本集团将密切留意香港物业市况，以推广住宅单位。 以上所有图片为室内设计效果图。 鞍山市华育学校 鞍山市图书馆 虹桥寰球大酒店 鞍山 火车站金融大厦 鞍钢会展中心 鞍山市政协 鞍山市民生小学 鞍山客运站 （长途车站） 胜利广场 英国TESCO项目 鞍山市第一中学 鞍山市中心医院 紫荆花酒店 新华银河电影城 新