庄士机构国际2023/2024 中期报告

公司资料 2 管理层有关业绩之论述 4 其他资料 24 简明综合收益表 29 简明综合全面收益表 30 简明综合资产负债表 31 简明综合现金流量表 33 简明综合权益变动表 34 简明综合中期财务资料附注 35 荣誉主席庄绍绥 董事庄家彬，太平绅士（主席及董事总经理）洪定豪（副主席） 庄家丰（副董事总经理） 李美心罗庄家蕙庄家淦陈俊文 石礼谦，金紫荆星章，太平绅士* 方承光* 邱智明* 朱幼麟，银紫荆星章，太平绅士* 谢伟铨，铜紫荆星章，太平绅士* *独立非执行董事 审核委员会石礼谦，金紫荆星章，太平绅士# 方承光邱智明 提名委员会/石礼谦，金紫荆星章，太平绅士# 薪酬委员会方承光 朱幼麟，银紫荆星章，太平绅士 企业管治委员会庄家彬，太平绅士# 庄家丰罗庄家蕙陈俊文 公司秘书李慧贞 独立核数师罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师及注册公众利益实体核数师 香港中环遮打道10号 太子大厦22楼 股份过户登记处百慕大： MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thfloorNorthCedarHouse 41CedarAvenue Hamilton,HM12Bermuda 香港： 悫 卓佳标准有限公司香港 夏道16号 远东金融中心17楼 #有关委员会之主席 公司资料（续） 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司恒生银行有限公司中国银行（香港）有限公司中国建设银行（亚洲）股份有限公司南洋商业银行有限公司交通银行股份有限公司 注册办事处 ClarendonHouse,2ChurchStreetHamilton,HM11,Bermuda 香港主要办事处 香港中环遮打道18号历山大厦25楼电话：(852)25222013图文传真：(852)28106213电邮地址：chuangs@chuangs.com.hk网址：www.chuangs-consortium.com 新加坡办事处 新加坡共和国新加坡邮区629144裕廊镇惹兰阿末依布拉欣245号 越南办事处 Room204A,2ndFloorCapitalPlaceBuilding6ThaiVanLungStreet,District1HoChiMinhCity,Vietnam 蒙古国办事处 Room205,sávPlazaNo.32/2Chagdarjav.GStreet1stKhoroo,SukhbaatarDistrictUlaanbaatar14210Mongolia 股份代号 367 管理层有关业绩之论述 Chuang’sConsortiumInternationalLimite（d庄士机构国际有限公司（）“本公司”）董事会（“董事会”）提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至2023年9月30日止六个月之中期报告（包括简明综合中期财务资料）。截至2023年 9月30日止六个月之简明综合收益表、简明综合全面收益表、简明综合现金流量表及简明综合权益变动表，以及于2023年9月30日结算之简明综合资产负债表连同有关附注载于本报告第29至50页。 截至2023年9月30日止六个月要点 业务 1.于回顾期内，本集团已成功出售以下物业，该等出售贯彻本集团于非核心资产投资减持的策略。其销售收益已进一步加强本集团的财务状况。 (a)于2023年2月1日，本集团与一名独立第三方订立临时买卖协议，以现金代价70,300,000港元出售香港九龙珀•轩之18个住宅单位。该出售已于2023年5月3日完成，并已于本期内确认收入。 (b)于2023年2月18日，本集团另与一名独立第三方订立临时买卖协议，以现金代价33,800,000港元出售香港九龙芜湖居之一间商铺。该出售已于2023年6月8日完成，并已于本期内入账。 (c)诚如于2023年8月29日所公布，本集团已订立一项协议，以代价18,000,000新加坡元（相等于约103,700,000港元）出售新加坡新的尼龙之土地及工厂大厦，预计该出售将于2024年内完成。 2.就鸭脷洲项目弦岸方面，将兴建一幢27层高的商住大厦，包括105个住宅单位连同住客会所设施，以及设于基座之商铺。上盖建筑工程已完工。内部装饰及外墙装修工程正在进行中。预计该项目将于2024年上半年取得竣工入伙纸。 截至2023年9月30日止六个月要点（续） 业务（续） 3.就旺角合营企业项目ONESOHO方面，已分别于2023年3月及2023年7月取得竣工入伙纸及完工证。该项目的322个住宅单位于2021年4月已取得预售楼宇同意书，当中183个单位已于回顾期内售出，总代价约为1,300,000,000港元，且已交付予买家。该合资公司继续推销及销售剩余之139个未售住宅单位，以变现该项目投资的现金流量。于报告期后，已进一步售出17个单位，总代价约为114,600,000港元。 4.宝珊道合营企业项目方面，本集团正将此物业发展为一幢建在基座上的八层高垂直住宅。该幢八层高的住宅将包括一个楼层高度为6米的豪华居住及就餐区、一层娱乐楼层及六层住宅套房楼层，楼层高度各 至少为3.5米。该住宅的预计总楼面面积约为44,537平方呎，另设有一个面积约为5,200平方呎的花园以及约2,200平方呎的屋顶范围。上 盖建筑工程中之混凝土结构工序正如期进行，其中基座及塔楼经已完成，而混凝土工程集中于户外花园及泳池。预计整体上盖建筑工程将于2024年第一季度竣工，并将于2024年第二季度取得竣工入伙纸。该项目的市场推广工作正在进行中。 5.就结志街重建项目方面，本集团已成功合并该占地面积共约3,600平方呎的项目。该项目的建筑图则已获批准，可兴建一幢总楼面面积约为34,675平方呎的26层高商住大厦，包括住客会所设施及商铺。地基工程正在展开中，预计将于2024年第三季度竣工。 财务 •本集团现金储备总额（包括债券及证券投资）为2,600,000,000港元，其中现金及银行结存合共约2,500,000,000港元。 •本公司权益持有人应占资产净值为8,673,300,000港元。 •本集团之净负债与资本比率为15.1%。 财务回顾 本集团截至2023年9月30日止六个月之收入增加至215,700,000港元 （2022年：148,700,000港元），主要由于物业销售增加。本集团之收入包括物业销售收入121,900,000港元（2022年：1,400,000港元）、投资物业租金收入及其他收入64,500,000港元（2022年：74,300,000港元）、墓园业务收入9,100,000港元（2022年：9,300,000港元）、货品及商品销售收入5,400,000港元（2022年：5,800,000港元）、融资业务收入600,000港元（2022年：7,900,000港元）和证券投资及买卖业务收入14,200,000港元（2022年： 50,000,000港元）。 于回顾期内，由于因应物业市场的现况而使本集团物业录得待售物业之减值拨备，故录得毛利亏损20,300,000港元（2022年：毛利110,300,000港元）。 其他收入及亏损净额为176,200,000港元（2022年：278,300,000港元），主要由于回顾期内录得债券投资之亏损净额。其他收入及亏损净额的明细载于本报告第42页附注7A内。本集团投资物业之公平值变动之亏损为206,300,000港元（2022年：112,800,000港元），主要由于在当前物业市场下，本集团的投资物业公平值有所减少。 在成本方面，销售及推广支出增加至12,700,000港元（2022年：7,300,000港元），主要由于期内销售活动增加。行政费用及其他经营支出减少至117,300,000港元（2022年：148,600,000港元），主要由于本集团业务活动减少以及一般营运成本节省所致。融资费用增加至78,800,000港元 （2022年：65,300,000港元），乃主要由于期内利率增加所致。摊占联营公司亏损为1,100,000港元（2022年：1,100,000港元）。摊占合营企业利润为30,600,000港元（2022年：亏损7,200,000港元），主要由于期内将已竣工住宅单位交付予买家后，于确认收入时摊占一间合营企业业绩。税项抵免为15,500,000港元（2022年：19,900,000港元），乃主要由于回拨期内投资物业之公平值亏损产生的递延税项所致。 总括上述事项而言，截至2023年9月30日止六个月，本公司权益持有人应占亏损为484,800,000港元（2022年：429,400,000港元）。每股亏损为港币 28.99仙（2022年：港币25.67仙）。 中期股息 由于本集团需预留足够财政资源以提供营运资金予本集团各项目及业务，尤其是正值当前欠缺明朗的营商环境，董事会议决不宣派截至2023年9月30日止六个月之中期股息（2022年：无）。 业务回顾 (A)投资物业 除于本报告其他部分所披露外，于回顾期内，本集团已完成以现金代价33,800,000港元向独立第三方出售香港九龙芜湖居之一间商铺（以投资物业入账）。该出售贯彻本集团于非核心资产投资减持的策略，并且该销售收益已进一步加强本集团的财务状况。 (i)香港干诺道中30–32号庄士大厦（拥有100%权益） 此物业为一幢商业/写字楼大厦，位于中区核心地段，毗邻港铁中环站及机场快线香港站出口。该物业土地面积约3,692平方呎，总楼面面积（“总楼面面积”）合共约55,367平方呎。期内，来自该物业之租金及其他收入约为18,400,000港元。鉴于此地区有较多的新竣工物业落成，预期相应的租赁供应将会有所增加，因此预 计该物业的租赁工作将面临更大挑战。本集团将更加灵活选择租户以及租期，以保持其竞争力。 业务回顾（续） (A)投资物业（续） (ii)九龙尖沙咀弥敦道219号庄士伦敦广场（拥有100%权益） 此物业位于九龙尖沙咀之中心购物区，毗邻港铁站及广深港高速铁路香港段出口，为一幢购物及娱乐广场。该物业土地面积约9,145平方呎，总楼面面积合共约103,070平方呎。期内，来自该 物业之租金及其他收入约为21,900,000港元。随着访港旅客数量逐步增加以及本地消费及需求复苏，本集团对此地区之物业感到乐观。本集团继续探索更多租赁招商方案以进一步提高该物业之出租率。 (iii)九龙深水埗元州街165号步升工商业大厦（拥有100%权益） 该物业为一幢商业/工业楼宇，位于港铁长沙湾站（约0.4公里）与深水埗站（约0.5公里）之间，享有便捷的交通网络。该物业土地面积约3,920平方呎，总楼面面积合共约47,258平方呎。期内，来 自该物业之租金及其他收入约为5,300,000港元。该物业目前属商业（地下至3楼及12楼）及工业（4楼至11楼）用途。将该物业重建为一幢总楼面面积合共约35,280平方呎之商住物业的建筑图则已 获屋宇署批准。鉴于目前的细价住宅物业市场下行，本集团将评估进行上述重建（如有）之最佳时机。 (iv)香港深水湾香岛道37号A屋（拥有100%权益） 此物业座落于深水湾之高尚住宅区，享有极致优美之海景。该住宅内部翻新升级工程已完成。物业推广工作亦正在进行中。本集团在考虑各种方案（例如出售）时将采取灵活策略，以从该投资取得最大回报。 业务回顾（续） (A)投资物业（续） (v)中国深圳市罗湖区鹏大厦1至3层（拥有100%权益） 该物业位于深圳地铁7号线洪湖站出口旁边，为一总楼面面积合共约5,318平方米之商业物业。本集团已于2022年3月将该物业租予一名独立第三方作为医疗中心经营，租期为10年，初始月租为 人民币680,000元，之后每两年递增5%。 (vi)蒙古国乌兰巴托苏赫巴托尔区国际金融中心（拥有100%权益） 此项目占地约3,269平方米，位于中心商业区。该项目拟兴建一幢总楼面面积约40,000平方米、楼高26层之商铺/办公大楼，包括办公室和停车位，以