庄士机构国际2024/2025 中期报告

公司资料 2 管理层有关业绩之论述 4 其他资料 26 简明综合收益表 31 简明综合全面收益表 32 简明综合资产负债表 33 简明综合现金流量表 35 简明综合权益变动表 36 简明综合中期财务资料附注 37 荣誉主席庄绍绥 董事庄家彬，太平绅士（主席及董事总经理）洪定豪（副主席） 庄家丰（副董事总经理） 李美心罗庄家蕙庄家淦陈俊文 石礼谦，金紫荆星章，太平绅士* 方承光* 邱智明* 朱幼麟，银紫荆星章，太平绅士* 谢伟铨，铜紫荆星章，太平绅士* *独立非执行董事 审核委员会石礼谦，金紫荆星章，太平绅士# 方承光邱智明 提名委员会/石礼谦，金紫荆星章，太平绅士# 薪酬委员会方承光 朱幼麟，银紫荆星章，太平绅士 企业管治委员会庄家彬，太平绅士# 庄家丰罗庄家蕙陈俊文 公司秘书李慧贞 独立核数师罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师及注册公众利益实体核数师 香港中环遮打道10号 太子大厦22楼 股份过户登记处百慕大： MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thfloorNorthCedarHouse 41CedarAvenue Hamilton,HM12Bermuda 香港： 卓佳标准有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 #有关委员会之主席 公司资料（续） 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司恒生银行有限公司中国银行（香港）有限公司中国建设银行（亚洲）股份有限公司南洋商业银行有限公司交通银行股份有限公司 注册办事处 ClarendonHouse,2ChurchStreetHamilton,HM11,Bermuda 香港主要办事处 香港中环遮打道18号历山大厦25楼电话：(852)25222013图文传真：(852)28106213电邮地址：chuangs@chuangs.com.hk网址：www.chuangs-consortium.com 新加坡办事处 新加坡共和国新加坡邮区629144裕廊镇惹兰阿末依布拉欣245号 越南办事处 Room204A,2ndFloorCapitalPlaceBuilding6ThaiVanLungStreet,District1HoChiMinhCity,Vietnam 蒙古国办事处 Room201,sávPlazaNo.32/2Chagdarjav.GStreet1stKhoroo,SukhbaatarDistrictUlaanbaatar14210Mongolia 股份代号 367 管理层有关业绩之论述 Chuang’sConsortiumInternationalLimite（d庄士机构国际有限公司（）“本公司”）董事会（“董事会”）提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至2024年9月30日止六个月之中期报告（包括简明综合中期财务资料）。截至2024年 9月30日止六个月之简明综合收益表、简明综合全面收益表、简明综合现金流量表及简明综合权益变动表，以及于2024年9月30日结算之简明综合资产负债表连同有关附注载于本报告第31至52页。 截至2024年9月30日止六个月要点 业务 1.诚如2024年5月9日所公布，本集团与一名独立第三方订立协议，以代价约33,000,000美元（相等于约256,700,000港元）出售位于蒙古国之国际金融中心办公大楼。该出售已于2024年6月19日完成。已收取现金所得款项净额约254,000,000港元，并加强了本集团的财务状况。回顾期内录得出售收益净额约25,800,000港元。 2.就鸭脷洲项目弦岸方面，已发展为一幢27层高的商住大厦，共105个住宅单位，包括住客会所设施，以及设于基座之商铺。建筑工程已完成，且已于2024年6月13日取得竣工入伙纸。预售已于2024年4月展开，合共有33个住宅单位推出市场销售。截至本报告日期止，已售出10个单位，总销售额约为43,700,000港元，而其中4个单位已于截至2024年9月30日止期间后交付予买家。本集团将密切留意香港物业市况，以适时推广及销售余下住宅单位。同时，本集团亦正准备于短期内出租若干住宅单位，以赚取租金收入，并提升弦岸的使用率。 截至2024年9月30日止六个月要点（续） 业务（续） 3.就旺角合营企业项目ONESOHO方面，已分别于2023年3月及2023年7月取得竣工入伙纸及完工证。截至本报告日期止，所有322个住宅单位已全部售罄，总代价约为2,200,000,000港元，其中213个单位已于上个财政年度交付予买家，总代价约为1,500,000,000港元。另有101个单位已于回顾期内交付，总代价约为600,000,000港元。此外，有9个停车位已于本期间售出并交付，总代价约为13,800,000港元。该合资公司将继续销售该项目剩余之3个停车位。 4.宝珊道合营企业项目方面，本集团正将此物业发展为一幢建在基座上的八层高垂直住宅。该幢八层高的住宅将包括一个楼层高度为6米的豪华居住及就餐区、一层娱乐楼层及六层住宅套房楼层，楼层高度各 至少为3.5米。该住宅的预计总楼面面积约为44,431平方呎，另设有一个面积约为5,400平方呎的花园以及约3,477平方呎的屋顶范围。上盖 建筑工程已于2024年7月竣工，且刚于2024年9月30日取得竣工入伙纸。该物业的外墙装修、阳台石材铺设工程及园景建筑工程正在进行中，并将于2025年第一季度竣工。该项目的市场推广工作正在进行中。 5.就结志街重建项目方面，本集团已成功合并该占地面积共约3,600平方呎的项目。该项目的建筑图则已获批准，可兴建一幢总楼面面积约为34,675平方呎的26层高商住大厦，包括住客会所设施及商铺。地基工程已进入最后阶段，并将于2025年第一季度竣工。 截至2024年9月30日止六个月要点（续） 财务 •本集团现金储备总额（包括债券及证券投资）为2,000,000,000港元，其中现金及银行结存合共约1,900,000,000港元。 •本公司权益持有人应占资产净值为8,000,100,000港元。 •本集团之净负债与资本比率为15.1%。 •本公司权益持有人应占亏损为292,800,000港元，亏损减少约39.6%。 财务回顾 本集团截至2024年9月30日止六个月之收入减少至92,500,000港元（2023年：215,700,000港元），主要由于未有录得去年同期之物业销售121,900,000港元。本集团之收入包括投资物业租金收入及其他收入74,100,000港元 （2023年：64,500,000港元）、墓园业务收入10,300,000港元（2023年：9,100,000港元）、货品及商品销售收入5,200,000港元（2023年：5,400,000港元）、融资业务收入500,000港元（2023年：600,000港元）和证券投资及买卖业务收入2,400,000港元（2023年：14,200,000港元）。 于回顾期内，录得毛利19,000,000港元（2023年：毛利亏损20,300,000港元，因录得待售物业之减值拨备）。毛利率为20.6%（2023年：不适用）。 财务回顾（续） 其他收入及亏损净额为收入净额44,200,000港元（2023年：亏损净额176,200,000港元），主要由于回顾期内录得债券及证券投资之亏损净额减少所致。其他收入及亏损净额的明细载于本报告第44页附注7A内。来自期内出售一间附属公司之收益25,800,000港元（2023年：无）为来自出售一间持有蒙古国投资物业的附属公司之收益，本公司已于2024年5月9日公布有关事项。本集团投资物业之公平值变动之亏损为244,500,000港元（2023年：206,300,000港元），主要由于本集团的投资物业公平值在当前物业市场下有所减少。 在成本方面，销售及推广支出增加至14,100,000港元（2023年：12,700,000港元），主要由于期内销售活动增加。行政费用及其他经营支出为145,100,000港元（2023年：117,300,000港元），当中包括就位于中华人民共和国（“中国”）之发展项目录得减值拨备约35,700,000港元（2023年：无）。若不计及该拨备，行政费用及其他经营支出约为109,400,000港元（2023年：117,300,000港元），较去年同期减少约6.7%。融资费用减少至73,800,000港元（2023年：78,800,000港元），主要由于期内银行借款水平下降。摊占联营公司亏损为1,100,000港元（2023年：1,100,000港元）。摊占合营企业溢利减少至3,800,000港元（2023年：30,600,000港元），主要由于期内一间合营企业确认之已完成物业销售额有所减少。税项抵免为23,700,000港元（2023年：15,500,000港元），主要由于期内录得投资物业之公平值亏损产生递延税项之回拨。 总括上述事项而言，截至2024年9月30日止六个月，本公司权益持有人应占亏损为292,800,000港元（2023年：484,800,000港元），亏损减少约39.6%。每股亏损为港币17.51仙（2023年：港币28.99仙）。 中期股息 由于本集团需预留足够财政资源以提供营运资金予本集团各项目及业务，尤其是正值当前欠缺明朗的营商环境，董事会议决不宣派截至2024年9月30日止六个月之中期股息（2023年：无）。 业务回顾 (A)投资物业 (i)香港干诺道中30–32号庄士大厦（拥有100%权益） 此物业为一幢商业/写字楼大厦，位于中区核心地段，毗邻港铁中环站及机场快线香港站出口。该物业土地面积约3,692平方呎，总楼面面积（“总楼面面积”）合共约55,367平方呎。期内，来自该物业之租金及其他收入约为18,000,000港元。鉴于此地区有较多的新建物业落成，预期相应的租赁供应将会有所增加，租赁活动 的竞争更趋激烈。本集团将更灵活地选择租户及租期，以保持其竞争力。 (ii)九龙尖沙咀弥敦道219号庄士伦敦广场（拥有100%权益） 此物业位于九龙尖沙咀之中心购物区，毗邻港铁站及广深港高速铁路香港段出口，为一幢购物及娱乐广场。该物业土地面积约9,145平方呎，总楼面面积合共约103,070平方呎。期内，本集团 改善租户行业组合，令广场更受欢迎，并大大提升其人流。因此，来自该物业之租金及其他收入增加至约27,200,000港元。本集团将继续探索更多租赁招商方案以进一步提高该物业之收益率。 业务回顾（续） (A)投资物业（续） (iii)九龙深水埗元州街165号步升工商业大厦（拥有100%权益） 该物业为一幢商业/工业楼宇，位于港铁长沙湾站（约0.4公里）与深水埗站（约0.5公里）之间，享有便捷的交通网络。该物业土地面积约3,920平方呎，总楼面面积合共约47,258平方呎。期内，来 自该物业之租金及其他收入约为5,100,000港元。该物业目前属商业（地下至3楼及12楼）及工业（4楼至11楼）用途。将该物业重建为一幢总楼面面积合共约35,280平方呎之商住物业的建筑图则已 获屋宇署批准。鉴于目前的细价住宅物业市场下行，本集团将评估进行上述重建（如有）之最佳时机。 (iv)香港深水湾香岛道37号A屋（拥有100%权益） 此物业座落于深水湾之高尚住宅区，享有极致优美之海景。新装修的物业推广工作亦正在进行中。本集团在考虑各种方案（例如出售）时将采取灵活策略，以从该投资取得最大回报。 (v)中国深圳市罗湖区鹏大厦1至3层（拥有100%权益） 该物业位于深圳地铁7号线洪湖站出口旁边，为一总楼面面积合共约5,318平方米之商业物业。本集团已于2022年3月将该物业租予一名独立第三方经营医疗中心，租期为10年，目前月租为人民 币714,000元，并可于每两年递增5%。 业务回顾（续） (A)投资物业（续） (vi)蒙古国乌兰巴托苏赫巴托尔区国际金融中心（出售前拥有100% 权