庄士机构国际2023 业绩报告

目录 2 主席报告书 36 公司资料 40 荣誉主席、董事及高层管理人员之简历资料 47 企业管治报告书 70 环境、社会及管治报告书 96 董事会报告书 110 独立核数师报告 118 综合收益表 119 综合全面收益表 120 综合资产负债表 122 综合现金流量表 123 综合权益变动表 125 综合财务报告附注 223 主要物业资料 227 上市公司债券资料 230 财务资料概要 231 股东周年大会通告 主席 报告书 主席报告书 截至2023年3月31日止年度要点 业务 自2022年4月1日以来，本集团已成功出售以下物业，该等出售贯彻本集团于非核心资产投资减持的策略。其销售收益已进一步加强本集团的财务状况。 •于2022年8月5日，本集团与一名独立第三方订立买卖协议，以代价约人民币132,100,000元（相等于约149,700,000港元）出售位于中华人民共和国东莞市长安镇之物业。该出售已于2022年9月5日完成。本集团已收现金所得款项净额约人民币127,600,000元（相等于约144,600,000港元）。 •于2023年2月1日，本集团与一名独立第三方订立临时买卖协议，以现金代价70,300,000港元出售香港九龙珀•轩之18个住宅单位。该出售已于2023年5月3日完成，本集团将于下个财政年度确认收入。 •于2023年2月18日，本集团另与一名独立第三方订立临时买卖协议，以现金代价33,800,000港元出售香港九龙芜湖居之一间商铺。该出售已于2023年6月8日完成，本集团将于下个财政年度入账。 就鸭脷洲项目弦岸方面，将兴建一幢27层高的商住大厦，包括105个住宅单位连同住客会所设施，以及设于基座之商铺。上盖建筑工程已接近完工。内部装饰及外墙装修工程正在进行中。 就旺角合营企业项目ONESOHO方面，已于2023年3月取得竣工入伙纸。该项目的322个住宅单位于2021年4月已取得预售楼宇同意书且已开始预售。目前合共预售191个单位，总预售额约为1,360,000,000港元。预计已完成住宅单位将于2023年下半年交付予买家。 宝珊道合营企业项目方面，本集团正将此物业发展为一幢建在基座上的八层高垂直住宅。该幢八层高 的住宅将包括一个楼层高度为6米的豪华居住及就餐区、一层娱乐楼层及六层住宅套房楼层，楼层高度各至少为3.5米。该住宅的预计总楼面面积约为44,537平方呎，另设有一个面积约为5,200平方呎的花园以及约2,200平方呎的屋顶范围。上盖建筑工程中之混凝土结构工序正如期进行，其中基座经已完成，该工程已建至大厦7楼。预计整体上盖建筑工程将于2023年年底竣工。该项目的市场推广工作正在进行中。 就结志街重建项目方面，本集团已成功合并该占地面积共约3,600平方呎的项目。该项目的建筑图则已 获批准，可兴建一幢总楼面面积约为34,741平方呎的26层高商住大厦，包括住客会所设施及商铺。地基工程正在展开中，预计将于2024年第二季度竣工。 财务 本集团现金储备总额（包括债券及证券投资）为3,300,000,000港元，其中现金及银行结存合共约 2,900,000,000港元。 本公司权益持有人应占资产净值为9,272,200,000港元。 本集团之净负债与资本比率为10.5%。 财务回顾 本集团截至2023年3月31日止年度之收入减少至251,700,000港元（2022年：666,400,000港元），主要由于香港屯门弦海的物业大部分已于去年同期售出，且并没有于去年已售出之越南物业项目，因而令确认之销售额有所减少，同时债券投资的利息收入亦有所减少。本集团之收入包括物业销售收入1,400,000港元（2022年：271,800,000港元）、投资物业租金收入及其他收入141,200,000港元（2022年：159,200,000港元）、墓园业务收入23,200,000港元（2022年：41,000,000港元）、货品及商品销售收入13,600,000港元（2022年：16,700,000港元）、融资业务收入8,400,000港元 （2022年：1,600,000港元）和证券投资及买卖业务收入63,900,000港元（2022年：176,100,000港元）。 于回顾年度，由于收入减少，及因应物业市场的现况而使本集团物业录得待发展/发展中物业及待售物业之减值拨备，故录得毛利亏损15,200,000港元（2022年：毛利441,900,000港元）。 其他收入及亏损净额为165,800,000港元（2022年：1,747,900,000港元），主要由于回顾年内录得债券投资之亏损净额。其他收入及亏损净额的明细载于本报告第165页附注7A内。来自年内出售附属公司之亏损13,200,000港元（2022年：出售持有位于中华人民共和国（“中国”）番禺之物业项目之物业持有附属公司之收益1,178,900,000港元）为出售持有位于中国东莞市长安镇之物业之物业持有附属公司之亏损。本集团投资物业之公平值变动之亏损为532,700,000港元 （2022年：收益36,100,000港元），主要由于在当前物业市场下，本集团的投资物业公平值有所减少。 在成本方面，销售及推广支出减少至16,600,000港元（2022年：32,200,000港元），主要由于年内屯门弦海摊销销售佣金减少所致。行政费用及其他经营支出减少至278,500,000港元（2022年：357,000,000港元），主要由于本集团业务活动减少以及一般营运成本节省所致。融资费用增加至132,500,000港元（2022年：104,500,000港元），乃主要由于年内利率增加所致。摊占联营公司亏损为2,100,000港元（2022年：9,100,000港元）。摊占合营企业亏损为100,000港元 （2022年：23,100,000港元），主要由于投资物业重估亏损导致摊占合营企业亏损。税项抵免为60,100,000港元（2022年：主要由于出售持有番禺项目之附属公司之税项支出133,900,000港元），乃主要由于回拨年内投资物业之公平值亏损产生的递延税项所致。 总括上述事项而言，截至2023年3月31日止年度，本公司权益持有人应占亏损为966,300,000港元（2022年：523,100,000港元）。每股亏损为港币57.77仙（2022年：港币31.28仙）。 股息 由于本集团需预留足够财政资源以提供营运资金予本集团各项目及业务，尤其是正值当前欠缺明朗的营商环境，董事会（“董事会”）并不建议派付截至2023年3月31日止年度之每股末期股息（2022年：港币2.0仙）。年内概无派付中期股息（2022年：每股港币2.0仙）。 业务回顾 A.投资物业 除于本报告其他部分所披露外，于回顾年度，本集团已与一名独立第三方订立临时买卖协议，以现金代价33,800,000港元出售香港九龙芜湖居之一间商铺（以投资物业入账）。该出售已于2023年6月8日完成，本集团将于下个财政年度入账。该出售贯彻本集团于非核心资产投资减持的策略，并且该销售收益已进一步加强本集团的财务状况。 庄士大厦 香港干诺道中30–32号 （拥有100%权益） 此物业为一幢商业/写字楼大厦，位于中区核心地段，毗邻港铁中环站及机场快线香港站出口。该物业土地面积约3,692平方呎，总楼面面积（“总楼面面积”）合共约55,367平方呎。年内，来自该物业之租金及其他收入约为40,700,000港元。鉴于疫情后经济的复苏及业务活动的恢复，连同该物业处于市中心的黄金地段，附近公共交通便利，本集团对此地区市场之前景感到乐观。 庄士伦敦广场 九龙尖沙咀弥敦道219号 （拥有100%权益） 此物业位于九龙尖沙咀之中心购物区，毗邻港铁站及广深港高速铁路香港段出口，为一幢购物及娱乐广场。该物业土地面积约9,145平方呎，总楼面面积合共约103,070平方呎。年内，来自该物业之租金及其他收入约为45,200,000港元。随着本地消费及旅游逐步复苏，本集团继续与租户进行租约重组及优化该物业之租户组合，以提高出租率。本集团灵活选择租户以及租期，并将探索更多招商方案以出租该商场。 A.投资物业 步升工商业大厦 九龙深水埗元州街165号 （拥有100%权益） 该物业为一幢商业/工业楼宇，位于港铁长沙湾站（约0.4公里）与深水埗站（约0.5公里）之间，享有便捷的交通网络。该物业土地面积约3,920平方呎，总楼面面积合共约47,258平方呎。年内，来自该物业之租金及其他收入约为9,900,000港元。该物业目前属商业（地下至3楼及12楼）及工业（4楼至11楼）用途。将该物业重建为一幢总楼面面积合共约35,280平方呎之商住物业的建筑图则已获屋宇署批准。鉴于目前的细价住宅物业市场，本集团将评估进行上述重建（如有）之最佳时机。 效果图 *出租住宅物业 A屋* 香港深水湾香岛道37号 （拥有100%权益） 此物业座落于深水湾之高尚住宅区，享有极致优美之海景。该住宅内部翻新升级工程已完成。物业推广工作亦正在进行中。本集团在考虑各种方案（例如出售）时将采取灵活策略，以从该投资取得最大回报。 鹏大厦１至３层 中国深圳市罗湖区 （拥有100%权益） 该物业位于深圳地铁7号线洪湖站出口旁边，为一总楼面面积合共约5,318平方米之商业物业。本集团已于2022年3月将该物业租予一名独立第三方作为医疗中心经营，租期为10年，初始月租为人民币680,000元，之后每两年递增5%。 A.投资物业 国际金融中心 蒙古国乌兰巴托苏赫巴托尔区 （拥有100%权益） 此项目占地约3,269平方米，位于中心商业区。该项目拟兴建一幢总楼面面积约40,000平方米、楼高26层之商铺/办公大楼，包括办公室和停车位，以及配备设于基座之商铺。此项目于落成后将成为蒙古国最高的办公大楼之一。上盖建筑工程经已平顶，但由于自2020年年初以来蒙古国因新型冠状病毒(Covid-19)而对入境工人/旅客实施严格的检疫措施，该物业的内部结构工程及外墙装嵌工程已暂停施工。本集团正在评估蒙古国最新市况，以考虑参照与承包商商讨工程计划而预估开展完善装修工程的最佳时间，或寻求适当机会出售该物业以变现此项投资。该物业的推广工作经已展开。 该出售已于2023年5月3日完成，本集团将于下个财政年度确认收入。该出售贯彻本集团于非核心资产投资减持的策 略，并且该销售收益可进一步加强本集团的财务状况。 2023年业绩报告11 B.酒店及服务式公寓 珀•轩 香港九龙白加士街101号 （出售前拥有100%权益） 此物业邻近港铁佐敦站，已由本集团发展为一幢楼高25层之商住大厦，包括114个配备全套家俱之开放式住宅单位连同住客会所设施，以及设于基座（地下至2楼）之商铺。本集团拥有该物业18个住宅单位（以待售物业入账）并以服务式公寓模式营运产生收入。年内来自该等服务式公寓之租金收入约为2,700,000港元。 于2023年2月1日，本集团与一名独立第三方订立临时买卖协议，以现金代价70,300,000港元出售该18个住宅单位。 B.酒店及服务式公寓 逸•居 台湾台北市信义区 （拥有100%权益） 本集团在台湾之逸•居毗邻台北市市中心，为本集团发展之住宅小区项目，包括一幢配备全套家俱的洋房及6个服务式公寓（其中2个为复式单位），总楼面面积合共约20,600平方呎。该等服务式公寓已租出，回顾年度内租金收入约为2,400,000港元。洋房之租务推广工作正在进行当中。 蒙古国乌兰巴托苏赫巴托尔区 （拥有100%权益） sávPlaza 此项目位于市中心之使馆区内，为一幢楼高19层之大厦，总楼面面积合共约为19,000平方米，包括142个单位连同地下商铺，并设有48个停车位。内部装饰及外墙装修工程已竣工。该项目已于2022年10月取得竣工入伙纸， 并于2023年1月取得不