庄士中国2023/2024 中期报告

公司资料 2 管理层讨论及分析 5 其他资料 16 简明综合收益表 20 简明综合全面收益表 21 简明综合资产负债表 22 简明综合现金流量表 24 简明综合权益变动表 25 简明综合中期财务资料附注 26 荣誉主席 石礼谦，金紫荆星章，太平绅士 董事 庄家彬，太平绅士（主席）李美心（副主席）庄家丰（董事总经理）庄家淦黎庆超@石礼谦，金紫荆星章，太平绅士*范骏华，太平绅士*李秀恒，金紫荆星章，太平绅士*吴杰庄，荣誉勋章，太平绅士*@非执行董事*独立非执行董事 审核委员会 石礼谦，金紫荆星章，太平绅士#范骏华，太平绅士李秀恒，金紫荆星章，太平绅士 提名委员会 石礼谦，金紫荆星章，太平绅士#范骏华，太平绅士吴杰庄，荣誉勋章，太平绅士 薪酬委员会 石礼谦，金紫荆星章，太平绅士#范骏华，太平绅士李秀恒，金紫荆星章，太平绅士 企业管治委员会 庄家彬，太平绅士#李美心庄家丰 公司秘书 李慧贞 独立核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师及注册公众利益实体核数师 香港中环遮打道10号太子大厦22楼 #有关委员会之主席 股份过户登记处 百慕大：MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thfloorNorthCedarHouse41CedarAvenueHamilton,HM12Bermuda香港：卓佳广进有限公司香港夏悫道16号远东金融中心17楼 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司中国银行（香港）有限公司南洋商业银行有限公司交通银行股份有限公司 注册办事处 ClarendonHouse,2ChurchStreetHamilton,HM11,Bermuda 香港主要办事处 香港中环遮打道18号历山大厦25楼电话：(852)25222013图文传真：(852)28106213电邮地址：chuangs@chuangs.com.hk网址：www.chuangs-china.com 中华人民共和国 广东区域办事处 （“中国”） 中国广东省 区域办事处 东莞市庄士路8号庄士新都行政中心2楼 马来西亚办事处 马来西亚吉隆坡邮区50250苏丹依斯迈路34号庄士大厦16楼16.05室 中国销售/租赁中心 庄士•中心城销售/租赁中心中国辽宁省鞍山市铁东区建国大道690号厦门租赁中心厦门佲家滨海度假村有限公司中国福建省厦门市思明区龙虎山路382号聚福宝销售中心中国广东省四会巿江谷镇 股份代号 298 管理层讨论及分析 Chuang’sChinaInvestmentsLimited（庄士中国投资有限公司）（“本公司”）董事会（“董事会”）提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至2023年9月30日止六个月之中期报告（包括简明综合中期财务资料）。截至2023年9月 30日止六个月之简明综合收益表、简明综合全面收益表、简明综合现金流量表及简明综合权益变动表，以及于2023年9月30日结算之简明综合资产负债表连同有关附注载于本报告第20至40页。 截至2023年9月30日止六个月要点 •本公司权益持有人应占亏损为209,000,000港元。 •本集团于截至2023年9月30日录得现金净额359,800,000港元。本集团现金储备总额（包括债券投资32,600,000港元）为1,090,700,000港元，银行借款为730,900,000港元。 •每股资产净值为1.47港元。 •每股亏损为港币8.91仙。 业绩回顾 于回顾期内，本集团收入为约70,600,000港元（2022年：38,800,000港元），包括如下： •于回顾期内完成的物业销售额为约49,800,000港元（2022年：1,400,000港元）； •租金及管理费收入为约9,900,000港元（2022年：13,500,000港元），当中位于中华人民共和国（“中国”）东莞市长安镇之物业于2022年9月5日出售后，于回顾期内并无租金收入； •来自证券投资及买卖之收入为约1,900,000港元（2022年：14,600,000 港元），其为来自债券投资的利息收入；及 •墓园资产销售额为约9,000,000港元（2022年：9,300,000港元）。 业绩回顾（续） 于回顾期内，主要由于因应物业市场的现况而录得香港鸭脷洲待售物业之减值拨备，故录得毛利亏损47,300,000港元（2022年：毛利27,800,000港元）。 其他收入及亏损净额为约55,200,000港元（2022年：91,100,000港元），主要由于录得债券投资之亏损净额。其他收入及亏损净额的明细载于本报告第34页附注7A内。于2022年9月5日出售持有位于中国东莞市长安镇物业之附属公司完成后，于去年同期录得出售附属公司之亏损约45,700,000港元。 本集团主要因中国辽宁省鞍山及马来西亚之投资物业所产生（2022年：主要因香港之投资物业所产生）之投资物业之公平值变动录得亏损74,100,000港元（2022年：收益400,000港元）。 在成本方面，主要由于位于鸭脷洲的弦岸物业发展项目于回顾期内销售及推广支出增加，销售及推广支出增加约96.4%至约10,800,000港元（2022年：5,500,000港元）。行政费用及其他经营支出减少10.4%至约38,800,000港元 （2022年：43,300,000港元），此乃由于回顾期内业务活动减少以及一般营运成本节省所致。融资费用减少80.5%至约4,000,000港元（2022年：20,500,000港元），此乃由于回顾期内发展中物业之利息支出资本化增加所致。计及摊占一间合营企业于去年同期拥有之投资物业产生之重估亏损后，摊占该合营企业溢利为约7,300,000港元（2022年：亏损6,600,000港元）。税项抵免为约13,400,000港元（2022年：税项支出为4,600,000港元），主要由于回顾期内投资物业之公平值亏损产生递延税项之回拨（2022年：主要由于出售持有长安物业项目之附属公司相关之税项支出）。 总括上述事项而言，截至2023年9月30日止期间，本公司权益持有人应占亏损为209,000,000港元（2022年：187,300,000港元）。每股亏损为港币8.91仙 （2022年：港币7.98仙）。 中期股息 面对目前欠缺明朗的营商环境，需保持稳健之现金状况，董事会议决不宣派截至2023年9月30日止六个月之中期股息（2022年：无）。 业务回顾 于回顾期内，本集团的物业投资及发展业务受物业市况下跌及利率上升的影响，导致物业价值有所减少。此外，本集团于上市公司债券的投资表现持续受到中国房地产行业市况欠佳的不利影响。 A.投资物业 本集团于香港、中国及马来西亚持有以下投资物业组合，提供稳定及经常性租金收入。 1.香港新界屯门业旺路弦坊（拥有100%权益） 弦海之总楼面面积（“总楼面面积”）约为117,089平方呎，共有371个住宅单位及30个住宅停车位，其中所有住宅单位已于过往年度售罄。于回顾期内，一个销售额约为1,300,000港元之停车位亦已完成交付。本集团将继续推广余下未售的21个停车位。 弦坊为一幢两层高的商业裙楼，设有约16个商铺及12个商业停车位，其中12个商铺已分别出租予独立第三方，每年租金收入合共约3,900,000港元。本集团将继续推广余下铺位及停车位，以赚取租金收入。于2023年9月30日，该物业以估值约177,000,000港元列账。 业务回顾（续） A.投资物业（续） 2.辽宁省鞍山市庄士•中心城（拥有100%权益） 庄士•中心城设有一幢6层高的商业裙楼，总楼面面积合共约29,600平方米。在该裙楼上建有两座分别为27及33层高的双子大厦（AB座及C座），总楼面面积合共约62,700平方米。 由于鞍山经济疲弱，加上受到新型冠状病毒（Covid-19）疫情的不利影响，因此商业活动和租赁进展缓慢。于回顾期内，本集团已将若干住宅单位出租予多个租户，租金收入总额约为人民币400,000元（相等于约500,000港元）。本集团将探索更多招商方案以推广和出租商业裙楼及双子大厦单位。该物业于2023年9月30日的估值降至约人民币541,700,000元（相等于约581,400,000港元），其中商业裙楼为人民币216,300,000元，双子大厦为人民币325,400,000元。 3.福建省厦门市之酒店及度假村别墅（拥有59.5%权益） 该酒店及度假村别墅位于厦门市思明区，由本集团开发一幢6层高共100间客房的酒店大楼（总楼面面积为8,838平方米）及30幢别墅（总楼面面积合共约9,376平方米）。于2023年9月30日，该等物业以估值人民币383,200,000元（包括酒店估值人民币171,200,000元及30幢别墅估值人民币212,000,000元）列账。 本集团应占估值约为人民币228,000,000元（相等于约244,700,000 港元），而本集团所占的总投资成本则约为人民币155,200,000元 （相等于约166,600,000港元）。 业务回顾（续） A.投资物业（续） 3.福建省厦门市之酒店及度假村别墅（拥有59.5%权益（）续） 于回顾期内，酒店大楼及23幢别墅已出租予厦门佲家鹭江酒店，以“鹭江•佲家酒店”经营业务。余下7幢别墅亦已出租予独立第三方。该酒店及度假村别墅的每年租金收入合共约人民币19,400,000元（相等于约20,800,000港元）。自2022年第四季度起，该酒店及度假村别墅所处主干道龙虎山路封闭，以便建设思明区的地铁。此举不仅对该酒店及度假村别墅的交通造成不便，亦对租户的业务需求造成不利影响。有鉴于此，本集团已向该酒店及度假村别墅的租户于一段合理的时间内提供若干减免，直至道路恢复通行。诚如于2023年6月26日所公布，本集团与厦门佲家鹭江酒店订立第二份修订协议，以降低酒店大楼及3幢别墅的租金，期限为2023年12月起至有关当局开通道路连接当月（目前预期为2025年2月）止期间。 4.广东省广州市庄士•映蝶蓝湾之一幢别墅（拥有100%权益） 本集团于广州拥有一幢别墅及4个停车位作为投资用途，总楼面面积约为318平方米。该别墅于2023年9月30日以估值人民币7,900,000元（相等于约8,500,000港元）列账。本集团将保留该别墅 以备日后升值。 5.广东省东莞沙田之商业物业（拥有100%权益） 本集团于东莞沙田拥有一幢4层高的商业楼宇，提供商业、零售及写字楼用途，总楼面面积合共约4,167平方米。于2023年9月30日，该物业的估值为人民币36,300,000元（相等于约39,000,000 港元）。于回顾期内，该物业其中一层已出租予中国人寿东莞分公司作办公室用途，地面层已出租予一名独立第三方作零售用途。每年总租金收入约为人民币800,000元（相等于约900,000港元）。就出租该物业余下单位之招商正在进行中。 业务回顾（续） A.投资物业（续） 6.马来西亚吉隆坡苏丹依斯迈路庄士大厦（拥有100%权益） 庄士大厦位于市中心核心地段，毗邻坐落在吉隆坡中心商业区枢纽及着名购物地段的地标购物中心PavilionKL。庄士大厦建于一幅永久业权地块之上，为一幢29层高办公大楼，其商铺及 写字楼面积约为254,000平方呎（其可出租净面积总数约为195,000 平方呎），并设有298个停车位。于2023年9月30日，该物业的 估值降至159,500,000马来西亚元（相等于约265,900,000港元），相当于可出租净商铺及写字楼面积的平均呎价为每平方呎约818马来西亚元（相等于约1,363港元）。 庄士大厦已出租予多个租户，租用率约为54%，每年租金收入约为5,200,000马来西亚元（相等于约8,700,000港元）。本集团将寻求合适机会出售该物业，以加快此项投资之回报。 除上述投资物业外，本集团将物色合适机会扩大其投资物业组合，以增加本集团的经常性及稳定