庄士机构国际2022 业绩报告

目录 2 主席报告书 50 公司资料 54 荣誉主席、董事及高层管理人员之简历资料 61 企业管治报告书 84 环境、社会及管治报告书 111 董事会报告书 126 独立核数师报告 134 综合收益表 135 综合全面收益表 136 综合资产负债表 138 综合现金流量表 139 综合权益变动表 140 综合财务报告附注 242 主要物业资料 246 财务资料概要 247 股东周年大会通告 主席报告书 主席 报告书 主席报告书 截至2022年3月31日止年度要点 业务 1.于2022年3月8日，本集团已成功以代价约1,651,200,000港元完成出售持有香港逸•酒店的附属公司，并于截至2022年3月31日止年度前录得收益净额约405,000,000港元。该出售为本集团带来可观的收益净额及现金流入，进一步加强了本集团的现金状况。 2.于2021年5月，本集团已成功以总代价约人民币1,574,900,000元（相等于约1,896,700,000港元）出售持有位于中华人民共和国的番禺物业项目之附属公司，并于年内录得收益净额约1,036,900,000港元（未扣除非控制性权益约407,400,000港元）。根据协议，本集团已于本年度结算日后进一步收取递延代价约人民币99,900,000元（相等于约122,900,000港元）。该出售有助本集团加快从该投资取得资本回报，而且利润相当可观，并产生大量现金流入。 3.本集团亦以代价约25,600,000美元（相等于约198,900,000港元）出售越南项目绿景花园。该项交易已于2021年5月完成，并于年内录得溢利净额约84,000,000港元。此出售事项进一步加强本集团之财务状况。 4.诚如于2022年6月15日所公布，本集团已订立一项协议，以代价21,000,000新加坡元（相等于约118,400,000港元）出售新加坡新的尼龙之土地及工厂大厦，预计完成后将录得收益净额15,200,000新加坡元（相等于约85,700,000港元）。此出售事项有助于释放该物业的潜在价值，并贯彻本集团于非核心资产投资减持的策略。 5.就旺角合营企业项目ONESOHO方面，项目工程正如期进行中。上盖建筑工程已接近竣工，其后将展开外部工程及内部工程。计划于2023年第一季度取得竣工入伙纸。该项目的322个住宅单位于2021年4月已取得预售楼宇同意书且已开始预售。目前合共预售191个单位，总预售额约为1,360,000,000港元。根据当前市场推广及销售方案，该项目住宅部份目标总销售额估算约达2,300,000,000港元。 6.宝珊道合营企业项目方面，本集团正将此物业发展为一幢建在基座上的八层高垂直住宅。该幢八层高的住宅将包括一个楼层高度为6米的豪华居住及就餐区、一层娱乐楼层及六层住宅套房楼层，楼层高度各至少为3.5米。该住宅的预计总楼面面积约为44,913平方呎，另设有一个面积约为5,200平方呎的花园以及约2,200平方呎的屋顶范围。上盖建筑工程正如期进行，其中基座工程正在展开。预计整体上盖建筑工程将于2023年年底竣工。该项目已展开市场推广工作，且已委聘市场营销顾问就本项目之营销策略提供建议，并为市场推广拟备相关营销资料。 7.就结志街重建项目方面，本集团已成功合并该占地面积共约3,600平方呎的项目。该项目的建筑图则已获批准，可兴建一幢总楼面面积约为34,871平方呎的26层高商住大厦，包括住客会所设施及商铺。地基工程正在展开中，预计将于2023年第二季度竣工。鉴于此项目位于中环黄金地段，本集团对此项目之前景感到乐观。 8.就鸭脷洲项目方面，该项目的建筑图则已获批准，可兴建一幢27层高的商住大厦，包括住客会所设施，以及设于基座之商铺。地基工程已竣工，上盖建筑工程正在展开中。预售前期工作亦已展开，预计将于2022年第三季度推售。 财务 本集团现金储备总额（包括债券及证券投资）为5,170,000,000港元，其中现金及银行结存增加82%至4,180,000,000港元。 本公司权益持有人应占资产净值为10,717,500,000港元。本集团之净负债与资本比率改善至2.2%（2021年：12.9%）。 除于年内派付之中期股息每股港币2.0仙及特别股息每股港币6.0仙之外，董事会亦建议派付末期股息每股港币2.0仙，并且亦宣派第二次特别股息每股港币18.0仙，两者总额为每股港币20.0仙。因此本年度股息总额较去年增加约8.3倍至每股港币28.0仙（2021年：港币3.0仙）。 财务回顾 于本财政年度上半年，本集团已成功完成出售位于中华人民共和国（“中国”）番禺及越南的物业项目，现金代价分别约为人民币1,574,900,000元及25,600,000美元。尽管本财政年度下半年爆发第五波Omicron疫情，但本集团把握机遇，刚好于本财政年度结算日前以代价约1,651,200,000港元缔结及完成香港的酒店出售事项。这些交易均带来大量已变现收益，有助本集团巩固基础及加强财务状况。然而，高收益债券市场长期欠佳及反覆波动，此种情况几乎持续整个财政年度，直至本报告日期仍未结束，对本集团债券投资表现造成不利影响，并抵销了来自出售事项的所有已变现收益，使本集团于本财政年度为净亏损状况。尽管如此，凭藉自上述出售交易收取的大量现金款项，本集团的业务营运及财务状况仍然稳健及健全。 本集团截至2022年3月31日止年度之收入减少至666,400,000港元（2021年：2,089,500,000港元），主要由于香港屯门弦海确认之已完成销售额有所减少。本集团之收入包括物业销售收入（计及越南项目之销售额）271,800,000港元（2021年：1,651,600,000港元）、投资物业租金收入及其他收入159,200,000港元（2021年： 184,700,000港元）、墓园业务收入41,000,000港元（2021年：25,700,000港元）、货品及商品销售收入 16,700,000港元（2021年：16,200,000港元）、融资业务收入1,600,000港元（2021年：3,600,000港元）和证券投资及买卖业务收入176,100,000港元（2021年：207,700,000港元）。 由于收入减少，年内毛利减少至441,900,000港元（2021年：976,500,000港元）。毛利率上升至66.3% （2021年：46.7%），主要由于利润率相对本集团其他收入分部较低之物业销售分部所产生之收入占比有所下降。 其他收入及亏损净额为亏损净额1,747,900,000港元（2021年：收益净额324,300,000港元），主要由于回顾年内债券投资录得之未变现公平值亏损。其他收入及（亏损）/收益净额之明细载于本报告第181页附注7A。来自年内出售附属公司之收益1,178,900,000港元（2021年：出售持有英国物业的附属公司之亏损 10,300,000港元）为来自出售持有位于中国番禺的物业项目之物业持有附属公司之收益。本集团投资物业公平值变动之收益为36,100,000港元（2021年：亏损442,100,000港元），主要由于本集团投资物业公平值有所 回升。来自已终止经营业务的利润为316,200,000港元（2021年：亏损85,500,000港元），此乃年内出售持有香港酒店之附属公司之收益405,000,000港元，经计及年内出售前酒店业务营运之亏损净额88,800,000港元 （2021年：85,500,000港元）。 成本方面，销售及推广支出减少至32,200,000港元（2021年：110,900,000港元），主要由于年内确认屯门弦海销售后摊销销售佣金减少。行政费用及其他经营支出增加至357,000,000港元（2021年：323,500,000港元），主要由于本集团业务活动及一般营运成本增加所致。融资费用减少至104,500,000港元（2021年：134,000,000港元），乃主要由于利率下调及本集团之银行借款水平下降。摊占联营公司亏损为9,100,000港元（2021年：2,200,000港元），主要因为新型冠状病毒(Covid-19)及翻新工程而导致联营公司亏损有所增加。摊占合营企业亏损为23,100,000港元（2021年：3,400,000港元），主要由于投资物业重估亏损以及因物业单位预售开展销售及推广活动使合营企业亏损有所增加。税项支出为133,900,000港元（2021年：税项抵免10,700,000港元），主要由于年内出售持有番禺项目之附属公司之税项支出。 经计及上述事项，截至2022年3月31日止年度，本公司权益持有人应占亏损为523,100,000港元（2021年：溢利37,500,000港元）。每股亏损为港币31.28仙（2021年：每股盈利港币2.24仙）。 股息 董事会（“董事会”）议决在即将举行之本公司股东周年大会（“股东周年大会”）上建议股东批准派付截至2022年3月31日止年度之末期股息每股港币2.0仙（2021年：港币1.5仙）。末期股息如获批准，将于2022年9月27日（星期二）或之前派付予于2022年9月14日（星期三）名列本公司股东名册之股东。 此外，经考虑本集团之整体表现及营运资金需求，董事会于2022年6月29日亦议决于2022年9月27日（星期二）或之前向于2022年9月14日（星期三）名列本公司股东名册之股东派付第二次特别股息每股港币18.0仙（2021年：零）。 本公司已就本财政年度派付中期股息每股港币2.0仙（2021年：港币1.5仙）及特别股息每股港币6.0仙 （2021年：零）。本年度股息总额为每股港币28.0仙（2021年：港币3.0仙），增加约8.3倍。本财政年度的股息总金额将为约468,300,000港元（2021年：50,200,000港元）。 业务回顾 A.投资物业 香港 干诺道中 30–32号 庄士大厦 （拥有100%权益） 此物业为一幢商业/写字楼大厦，位于中区核心地段，毗邻港铁中环站及机场快线香港站出口。该物业土地面积约3,692平方呎，总楼面面积（“总楼面面积”）约55,367平方呎。年内，来自该物业之租金及其他收入约为45,900,000港元。该物业入口的翻新工程经已进行，升级后令该物业焕然一新。鉴于该物业处于市中心的黄金地段，附近公共交通便利，本集团对此地区市场之前景感到乐观。 九龙尖沙咀弥敦道219号 庄士伦敦广场 （拥有100%权益） 此物业位于九龙尖沙咀之中心购物区，毗邻港铁站及广深港高速铁路香港段出口，为一幢购物及娱乐广场。该物业土地面积约9,145平方呎，总楼面面积约103,070平方呎。年内，来自该物业之租金及其他收入约为42,300,000港元。本集团继续与租户进行租约重组及优化该物业之租户组合，以减轻新型冠状病毒(Covid-19)疫情的影响。健身中心及休闲中心的进驻均有助于增加该商场的人流。本集团将灵活选择租户，并将探索更多招商方案以推广和出租该商场，从而提高出租率。 效果图 A.投资物业 九龙深水埗元州街165号 步升 工商业大厦 （拥有100%权益） 该物业为一幢商业/工业楼宇，位于港铁长沙湾站 （约0.4公里）与深水埗站（约0.5公里）之间，享有便捷的交通网络。该物业土地面积约3,920平方呎，总楼面面积约47,258平方呎。年内，来自该物业之租金及其他收入约为9,100,000港元。该物业目前属商业（地下至3楼及12楼）及工业（4楼至11楼）用途。将该物业重建为一幢总楼面面积约35,280平方呎之商住物业的建筑图则已获屋宇署批准。鉴于目前的细价住宅物业市场，本集团将评估进行上述重建（如有）之最佳时机。 香港深水湾香岛道37号 A屋 （拥有100%权益） 此物业座落于深水湾之高尚住宅区，享有极致优美之海景。该住宅现正进行内部翻新升级工程。其租务推广工作亦正在进行中。本集团在